令和6年1月15日　提出 蓮田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４ ②地積 　(㎡) 4,695   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場等が見ら れる工業地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 白岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     4,675 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 北西１２ｍ市道　南 西側道 交通 施設 白岡駅南東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫が中心の中小工業地域として概ね成熟している地域。スマートＩＣ開設等高速交通網の利便性向上、 物流需要拡大等の影響を受け、需要は堅調。今後しばらくは、周辺地価の強含みが継続するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、工場・倉庫が見受けられる工業地域であり，その範囲は埼玉県東部全域等に及ぶ。主たる需要者は、 埼玉県北東部を中心に広域に事業拠点を求める物流・製造業が中心。Ｅコマース需要は依然として旺盛なため、特に物 流適地への堅調な需要は継続している状況にある。対象地周辺は、２０２３年４月「蓮田スマートＩＣ」開通により、 都心部へのアクセス、高速交通網の利便性が向上した。物流関連需要は堅調で、地価は強含み傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は、自用の倉庫・工場等が中心の地域である。標準的賃料把握が困難であること、事業収支の観点から賃貸 工場等を想定することが非現実的と判断されることから、収益価格の試算は行わなかった。よって、本件においては、 実証的で規範性、説得性が高い比準価格を標準として、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討、 更に周辺工業地の標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,600 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [103.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇 や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気 悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する 必要がある。 中小工場や倉庫が多く見られる地域であるが 、スマートＩＣ開通により、高速交通網の利 便性が向上。物流関連需要は堅調で、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％