鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
三郷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　高橋　晃

TEL.

鑑定評価額

86,800,000 円

１㎡当たりの価格

92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市戸ケ崎２丁目３１８番				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	工場	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	北8.5m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 940 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

三郷中央駅南西方

3.4km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三郷市及びその周辺市を中心とする工業地域である。需要者は、工場経営者等の法人企業が中心である
。幹線道路や高速道路へのアクセスも比較的良好であることから、当該地域での工業地の需要の伸長が見られるが、工
業地の土地取引は限定的であり、規模・立地条件によって価格形成要因も異なることから、中心的な価格帯の把握はや
や困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に存する現実に生起している取引事例を収集し、格差修正等を行って求めた価格である。一方
、収益価格は投資採算性の観点から求めた価格であるが、把握可能な賃貸事例は相応に少なく、また自己の業務目的で
取引が行われる傾向も見受けられる。したがって本件においては、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[129.4]

[100.0]
100

92,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、緩やかに持ち直している。
先行きについては、雇用・所得環境の改善や
各種政策効果による緩やかな回復の継続が期
待される。

地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要
に支えられて地価は概ね上昇傾向であり、当
面の間、同様の状況が継続すると思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６Ｋ１５ -89	八潮市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、南西4m、角地		工業高度1種最高25m (70,200)
b	０５Ｃ０４ -922	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		工業高度1種最高25m (60,200)
c	０６Ｋ１５ -174	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、東6m、準角地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	０６Ｋ１５ -83	八潮市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０６Ｋ１５ -169	八潮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,789	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	112,925	100 [ 114.2]	98,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,900
b	(　 ) 107,010	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,183	100 [ 115.0]	96,681		96,700
c	(　 ) 95,124	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	99,174	100 [ 119.7]	82,852		82,900
d	(　 ) 117,648	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,001	100 [ 114.6]	104,713		105,000
e	(　 ) 93,497	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	120,144	100 [ 121.3]	99,047		99,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +13.1	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.7	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,240,631	1,666,080	5,574,551	3,605,800	1,968,751	（　0.9706） 1,910,870	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,463,778 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場賃貸需要が見込める地域であるため、鉄骨造平家建一棟貸し工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,300	611,000	3.0	1,833,000
							1.0	611,000
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		611,000		1,833,000
								611,000

⑨年額支払賃料	611,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,332,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,332,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,024,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,833,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 611,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 199,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,240,631 円　　　　（　 7,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６ＫＳ３２　　　　-27	1,630 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.2]	100 [100.0]	1,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６ＫＳ１５　　　　-22	1,486 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	1,324
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,000 円	48,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	293,280 円	7,332,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 658,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,100 円	48,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,666,080 円　（　　　　　　 1,776 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,605,800 円（　　　　　 3,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,240,631 円
②総費用	1,666,080 円
③純収益　①－②	5,574,551 円
④建物等に帰属する純収益	3,605,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,968,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,910,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,463,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三郷 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三郷市戸ケ崎二丁目３１８番	0316000066452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
三郷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小泉　努

TEL.

鑑定評価額

86,800,000 円

１㎡当たりの価格

92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市戸ケ崎２丁目３１８番				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	工場	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	北8.5m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 940 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ　市道

交通

施設

三郷中央駅南西方

3.4km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場や倉庫のほか、一般住宅、マンション等が混在する地域である。将来的には、住宅地域として移行して
いくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三郷市及び隣接市町の中小工業地域。需要者は自用目的の法人が中心であるが、纏まった土地は戸建分譲
業者の需要も認められる。Ｅコマース市場の拡大を受け、物流倉庫を主体とした工場用地の需要は高止まりしており、
製造業を主体とした工場用地においても波及している。中心価格帯は１㎡当たり９万円前後と判断されるが、画地規模
や立地条件等により取引価格はまちまちで、相場形成には至っていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は三郷市及び隣接する八潮市で成約した工業地域の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対
象標準地に工場を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は
、自用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては比準価
格を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[102.0]

100
[126.6]

[100.0]
100

92,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市況
も底堅く推移している。

三郷中央駅よりバス便利用圏にある住工混在
地域であり、可視的な変化は特に見られない
。地価は上昇基調で推移している。

近隣地域における標準的な画地である。市場
における競争力の程度は普通である。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６Ｋ１７ -45	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.9m市道、南4m、角地		準工 (70,200)
b	０５Ｃ２２ -902	三郷市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	０５Ｃ０４ -910	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4m、角地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	０５Ｃ０４ -922	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		工業高度1種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,649	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.7]	112,304	100 [ 118.2]	95,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,000
b	(　 ) 104,425	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,393	100 [ 115.7]	93,685		93,700
c	(　 ) 108,069	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	108,069	100 [ 115.1]	93,891		93,900
d	(　 ) 107,010	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,183	100 [ 115.8]	96,013		96,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,400 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,184,934	1,663,824	5,521,110	3,605,800	1,915,310	（　0.9706） 1,859,000	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	41,311,111 円　　　　（　 44,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,290	606,300	3.0	1,818,900
							1.0	606,300
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		606,300		1,818,900
								606,300

⑨年額支払賃料	606,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,275,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,275,600 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,970,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,818,900 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 606,300 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 197,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,184,934 円　　　　（　 7,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６ＫＳ３２　　　　-27	1,630 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,630	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６ＫＳ３２　　　　-30	1,586 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,322
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,000 円	48,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,024 円	7,275,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 658,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,100 円	48,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,663,824 円　（　　　　　　 1,774 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,605,800 円（　　　　　 3,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,184,934 円
②総費用	1,663,824 円
③純収益　①－②	5,521,110 円
④建物等に帰属する純収益	3,605,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,859,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,311,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三郷 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三郷市戸ケ崎二丁目３１８番	0316000066452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考