令和6年1月15日　提出 三郷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -10 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市半田字五反田２８７番２ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所、 一般住宅の混在する 住宅地域 西6.5m市道 水道 新三郷 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 新三郷駅北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三郷市を中心としたの埼玉県南部の市街化調整区域内の宅地地域である。主たる需要者は三郷市に居住す る農家等の一次取得者である。市街化調整区域内の宅地は建物の建築に際して様々な制限があるため、需要・供給とも に限定される。取引は建売住宅が大半であり、土地取引が限定的であるものの、土地は標準的規模で１，０００万円台 前半～１，０００万円台後半程度が中心的な価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸・投資市場が成熟している訳ではないこと等、規範性の観点等から、収益還元 法は適用しなかった。比準価格は不動産市場において実際に生起している、比較的類似性の高い取引事例を基に求めた 価格であり、実証的かつ、市場性を十分に反映した価格である。したがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地 との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] わが国の景気は、緩やかに持ち直している。 先行きについては、雇用・所得環境の改善や 各種政策効果による緩やかな回復の継続が期 待される。 地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要 に支えられて地価は概ね上昇傾向であり、当 面の間、同様の状況が継続すると思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％