令和6年1月16日　提出 三郷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　瀬尾　守   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市新和２丁目１６０番１６ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス 三郷中央 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　市 道　４ｍ 交通 施設 三郷中央駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した古くからの住宅地域で、当面現状維持で推移するものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響は 収束し、景気は緩やかに回復しており、地価は微増基調で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及びつくばエクスプレス線で、概ね三郷市、吉川市、八潮市の圏域である。需要者は同一需 給圏内の居住者が大半を占めるが同一需給圏外の千葉県及び茨城県からも転入者が見られる。大規模な開発はなく供給 は限定的であり、取引は中古住宅中心であるが、需要は微増基調にある。土地は１，３００万円程度、新築の戸建物件 は３，１００万円程度が需給の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については第１種低層住居専用地域で指定容積率が１００％と低く、収益還元法の適用が現実的でないため試 算を断念した。市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用目的の取引が大半を占めている。よって、代表 標準地との秤量的検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [122.9] [103.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響は収束し、景気は 緩やかに回復しているが、物価上昇等で先行 きの不安から不動産市場への影響が懸念され る。 三郷中央駅からは徒歩圏で居住の利便性は有 しているが、地価は微増傾向にある。 ４ｍ幅の道路を有しており、東道路により、 相応の競争力がある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％