別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三郷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三郷 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三郷市栄３丁目５３番
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く農地
も見られる住宅地域
 北4.8m市道 水道、ガス、下水 三郷中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．８ｍ市道		 交通

施設		 三郷中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心にアパートや作業所等も見られる住宅地域である。周囲に空地等も見られ、開発余地が残ること
から、徐々に住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、ＴＸ線を中心に形成される三郷市、吉川市、八潮市内の住宅地域。需要者は市内在住の一
次取得者層が中心。当該圏域はバス便利用圏にあり、交通利便性で劣るが、相対的な割安感から一定の需要が認められ
る。郊外部の地価は反転の兆しが見られ、当該圏域においても地価は上昇に転じている。中心価格帯は、土地は面積１
３０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅は総額３，０００万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は三郷中央、八潮駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用
目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格を
重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三郷 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[140.1]		 [100.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市況
も底堅く推移している。



三郷中央駅よりバス便利用圏の住宅地域であ
り、可視的な変化は特に見られない。地価は
上昇に転じている。


近隣地域における標準的な画地である。市場
における競争力の程度は普通である。個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三郷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｋ１７

-972		 三郷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ０６Ｋ３２

-41		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ０６Ｋ０２

-27		 三郷市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d ０５Ｋ１７

-964		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
中間画地
１低専

(70,100)
e ０６Ｋ０２

-3		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北9m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,706  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,315 		 100
[  96.0]
115,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
104,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
103,758 		 100
[  95.9]
108,194 
108,000 
c (　           ) 
122,375  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
141,234 		 100
[ 111.5]
126,667 
127,000 
d (　           ) 
96,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
129,916 		 100
[ 112.3]
115,687 
116,000 
e (　           ) 
127,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,296 		 100
[ 106.1]
121,862 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



三郷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,013,520 
621,617 
2,391,903 
2,090,840 
301,063 		 （　0.9725）
292,784 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,506,311 円　　　　（　     39,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三郷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.00 ＬＳ2 182.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   166 ㎡     17.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ（戸当り面積約４５㎡、各階同型、計４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,428 
129,948 		 1.0  129,948 
1.0  129,948 

 2～ 2		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,457 
132,587 		 1.0  132,587 
1.0  132,587 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.00 
100.0 
182.00 

262,535 		 262,535 
262,535 
⑨年額支払賃料        262,535 円　×　12ヶ月　＝　       3,150,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,150,420 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,888,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           262,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,178 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,013,520 円　　　　（　        18,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３２
　　　　-2		 1,200  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,361 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ３２
　　　　-19		 1,660  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
1,621 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三郷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,500 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,017 円  　　　        3,150,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,500 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         621,617 円　（　　　　　　         3,745 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,090,840 円  
（　　　　　        12,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,013,520 円      
②総費用 621,617 円      
③純収益　①－② 2,391,903 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 301,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 292,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,506,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三郷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三郷市栄三丁目５３番
 0316000024008-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三郷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三郷 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三郷市栄３丁目５３番
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く農地
も見られる住宅地域
 北4.8m市道 水道、ガス、下水 三郷中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．８ｍ市道		 交通

施設		 三郷中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、つくばエクスプレス線沿線の三郷市内を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は三郷市内に
居住する一次取得者層が大半を占め、圏外からの流入は少ない。最寄駅からは徒歩圏外であるが、相応の居住環境下に
あり、一定の需要が見られ、需給は概ね均衡している。取引は建売住宅が多いが、土地は標準的規模で１，０００万円
台中盤～２，０００万円台前半程度が中心的な価格帯であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が多い住宅地で、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸・投資市場が必ずしも成熟している訳ではない。比
準価格は不動産市場において実際に生起している取引事例を基に求めた実証的な価格である。一方、収益価格は上記賃
貸・投資市場の状況から低位に試算された。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三郷 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 わが国の景気は、緩やかに持ち直している。
先行きについては、雇用・所得環境の改善や
各種政策効果による緩やかな回復の継続が期
待される。

地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要
に支えられて地価は概ね上昇傾向であり、当
面の間、同様の状況が継続すると思料する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三郷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｋ１７

-964		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
中間画地
１低専

(70,100)
b ０６Ｋ２２

-49		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c ０６Ｋ０２

-27		 三郷市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d ０６Ｋ１７

-32		 三郷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
129,916 		 100
[ 123.2]
105,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
150,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
147,651 		 100
[ 137.1]
107,696 
108,000 
c (　           ) 
122,375  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
141,234 		 100
[ 118.4]
119,285 
119,000 
d (　           ) 
188,649  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.4]
152,093 		 100
[ 121.0]
125,697 
126,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +25.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



三郷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,013,520 
623,717 
2,389,803 
2,090,840 
298,963 		 （　0.9725）
290,742 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,460,933 円　　　　（　     38,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三郷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.00 ＬＳ2 182.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   166 ㎡     17.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ（戸当り面積約４５㎡、各階同型、計４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,428 
129,948 		 1.0  129,948 
1.0  129,948 

 2～ 2		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,457 
132,587 		 1.0  132,587 
1.0  132,587 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.00 
100.0 
182.00 

262,535 		 262,535 
262,535 
⑨年額支払賃料        262,535 円　×　12ヶ月　＝　       3,150,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,150,420 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,888,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           262,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,535 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,178 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,013,520 円　　　　（　        18,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３２
　　　　-2		 1,200  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[108.2]		 100
[ 93.0]
1,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ３２
　　　　-3		 1,251  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,596 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三郷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,500 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,017 円  　　　        3,150,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,500 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         623,717 円　（　　　　　　         3,757 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,090,840 円  
（　　　　　        12,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,013,520 円      
②総費用 623,717 円      
③純収益　①－② 2,389,803 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 290,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,460,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三郷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三郷市栄三丁目５３番
 0316000024008-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考