別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
富士見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 5-5 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 719,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 ふじみ野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       293 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 ふじみ野駅北西方駅前
広場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ふじみ野駅西口の駅前広場に接面する商業地域。駅周辺は、背後の住宅系用途の地域に比較して、商業地域の範
囲が狭く限られているため、売買賃貸ともに需要が供給を上回る状況が暫く続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    586,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線等で、和光市駅から川越市駅までの駅周辺の商業地域が中心となる。需要者は、小売業
を営む比較的資本力のある個人または法人のほか、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や地元不動産会社
等が想定される。ふじみ野駅は急行停車駅で核となる駅のため、賃貸ビル等はテナント需要が高く空室率も低い。停滞
していた商業活動に改善もみられるが、顧客ニーズの戻りはいま一歩で、新設店舗等の動きは少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ふじみ野駅前広場に位置し、客足の流動性に恵まれており、自己業務用としての需要とともに、賃貸需要を見越した投
資家等からの不動産需要も見込める状況である。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準と
し、賃貸を想定した収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意のう
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    384,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.6]		 [108.0]
100		 716,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    692,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気並びに不動産市場は、緩やかに持ち直し
ているものの、先行きは、海外経済や金融市
場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。


ふじみ野駅は、周辺地域の拠点となっている
ことから、店舗、事務所等の需要は高い状況
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６３８
３
-19		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b ５Ｃ８４１
３
-29		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西18m市道、
北西6.5m、
角地
商業

(100,400)
c ６ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10046		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,885  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
546,246 		 100
[  77.3]
706,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
763,000 
b (　           ) 
580,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
587,311 		 100
[  86.5]
678,972 
733,000 
c (　           ) 
1,112,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,185,854 		 100
[ 179.6]
660,275 
713,000 
d (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,066,613 		 100
[ 153.6]
694,410 
750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.2 環境　　　　+100.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.7 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    740,000 円／㎡]  



富士見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,458,102 
7,784,183 
27,673,919 
19,750,800 
7,923,119 		 （　0.9538）
7,557,071 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    171,751,614 円　　　　（　    586,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 234.84 Ｓ5 1,174.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   293 ㎡     11.8 m x   25.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～５階は事務所、各階３室分割貸しを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 エントランスホール等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
234.84 
83.0 
194.89 
5,066 
987,313 		 8.0  7,898,504 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
234.84 
83.7 
196.49 
3,546 
696,754 		 8.0  5,574,032 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
234.84 
83.7 
196.49 
2,584 
507,730 		 3.0  1,523,190 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,174.20 
83.5 
980.85 

3,207,257 		 18,042,106 
0 
⑨年額支払賃料      3,207,257 円　×　12ヶ月　＝　      38,487,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,487,084 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,194,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,292,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,042,106 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,458,102 円　　　　（　       121,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０５
　　　　-10		 4,177  
(   4,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,066 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０５
　　　　-8		 3,484  
(   3,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
5,038 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,510,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,539,483 円  　　　       38,487,084　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,639,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,491,500 円  　　　　    302,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,784,183 円　（　　　　　　        26,567 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 302,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,174.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,750,800 円  
（　　　　　        67,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,458,102 円      
②総費用 7,784,183 円      
③純収益　①－② 27,673,919 円      
④建物等に帰属する純収益 19,750,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,923,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,557,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,751,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     586,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市ふじみ野西一丁目２０番１
 0308000326828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
富士見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 5-5 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 719,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市ふじみ野西１丁目２０番１
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 ふじみ野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       293 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 ふじみ野駅北西方駅前
広場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、ふじみ野駅西口の駅前商業地域である。商業地域としての集積度並びに繁華性は高い。今後も急行
停車駅の駅前商業地域としての繁華性を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    741,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の東武東上線沿線のほか鉄道各駅勢圏に在る駅前商業地域一帯と判定した。主たる需要者は、
自己利用目的で資金力を有する法人事業者のほか収益目的の投資法人である。近隣地域はふじみ野駅前の商業地で希少
性が高く区画整理された街区に在って供給は限られており取引価格は過熱する傾向が強い。地価水準は上昇で推移して
いる。取引の中心価格帯は、需要者の業種業態により選好される不動産は異なるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、ふじみ野駅前商業地域に存する。需要の中心は自己の業務利用目的の資金力を有する法人のほか収益目
的の投資法人等の投資家で取得価格としての比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は、想定要素を含み説得力は
劣るが、商業収益性を反映する理論的な価格として重要である。よって、比準価格を標準として収益価格を関連付け、
代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    384,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.6]		 [108.0]
100		 716,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    692,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあって、緩やかな
回復が続くことが期待されるが、物価上昇、
中東情勢、金融資本市場の変動等の影響に注
意を要する。

ふじみ野駅の駅前商業地で商況繁華性は高い
。地域要因に特段の変動はなく、地価水準は
上昇で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０５
-23508		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４０１－
０５
-23517		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西（駅前広
場）市道、
南西9m、
角地
商業

(100,400)
c ２４０１－
１１
-20128		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9.4m県道、
西3.9m、
二方路
近商

(80,200)
d ２４０１－
０９
-20118		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.7m市
道、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,020  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
372,459 		 100
[  56.6]
658,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
861,304  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
891,408 		 100
[ 126.1]
706,906 
763,000 
c (　           ) 
521,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
523,015 		 100
[  78.1]
669,673 
723,000 
d (　           ) 
380,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
391,400 		 100
[  57.8]
677,163 
731,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    741,000 円／㎡]  



富士見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,486,262 
7,785,406 
27,700,856 
19,750,800 
7,950,056 		 （　0.9538）
7,582,763 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    172,335,523 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 234.84 Ｓ5 1,174.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   293 ㎡     11.8 m x   25.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １及び２階は店舗、３～５階は事務所、各階３室の分割貸しを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 ホール、階段、管理室等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
234.84 
83.0 
194.89 
5,070 
988,092 		 8.0  7,904,736 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
234.84 
83.7 
196.49 
3,549 
697,343 		 8.0  5,578,744 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
234.84 
83.7 
196.49 
2,586 
508,123 		 3.0  1,524,369 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,174.20 
83.5 
980.85 

3,209,804 		 18,056,587 
0 
⑨年額支払賃料      3,209,804 円　×　12ヶ月　＝　      38,517,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,517,648 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,196,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,320,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,056,587 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,486,262 円　　　　（　       121,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０５
　　　　-10		 4,177  
(   4,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,496 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０５
　　　　-8		 3,484  
(   3,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,775 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,510,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,540,706 円  　　　       38,517,648　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,639,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,491,500 円  　　　　    302,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,785,406 円　（　　　　　　        26,571 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 302,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,174.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,750,800 円  
（　　　　　        67,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,486,262 円      
②総費用 7,785,406 円      
③純収益　①－② 27,700,856 円      
④建物等に帰属する純収益 19,750,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,950,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,582,763 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,335,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市ふじみ野西一丁目２０番１
 0308000326828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考