別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富士見 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 -9 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市上沢１丁目１１５番２０
｢上沢１－１５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4.1m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   190 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 鶴瀬駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域で、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状維持で推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、富士見市、ふじみ野市、三芳町の住宅地域を範囲とする。主たる需要者は、同一需
給圏内に居住する個人であるが、圏外からの転入者も見受けられる。コロナ禍以降の住宅需要の堅調な伸びを反映し、
地価も強い上昇傾向にある。土地は１００㎡程度で２，０００万円弱、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円
台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを
占めており、収益価格は価格形成にさほど影響していないものと思料される。よって、本件では実際の取引事例に比準
して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡及び対象標準地に係る前年価格との連
続性の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士見 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.5]		 100
[121.2]		 [106.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降における住宅需要の高まりから
、地価は全般的に上昇傾向で推移している。



戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地
域で、地域要因に特段の変動はないが、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
１１
-23504		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
b ２４０１－
１１
-23503		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m道路、
南西6m、
準角地
１中専

(70,200)
c ２４０１－
０３
-23519		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４０１－
０６
-23503		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.1m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e ２４０１－
０５
-32403		 入間郡三芳町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
190,450 		 100
[ 107.0]
177,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
201,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
195,186 		 100
[ 107.5]
181,568 
192,000 
c (　           ) 
197,071  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
199,438 		 100
[  97.6]
204,342 
217,000 
d (　           ) 
163,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
170,248 		 100
[  96.9]
175,695 
186,000 
e (　           ) 
160,097  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
156,880 		 100
[  89.0]
176,270 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +5.1 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    189,000 円／㎡]  



富士見 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,979,418 
428,774 
1,550,644 
1,280,000 
270,644 		 （　0.9746）
263,770 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,134,186 円　　　　（　     61,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.20 ＬＳ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   164 ％   100 ㎡     10.1 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、賃貸面積約５３㎡の全２戸を想定した。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
53.00 
99.6 
52.80 
1,610 
85,008 		 1.0  85,008 
1.0  85,008 

 2～ 2		 居宅
53.00 
99.6 
52.80 
1,656 
87,437 		 1.0  87,437 
1.0  87,437 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
99.6 
105.60 

172,445 		 172,445 
172,445 
⑨年額支払賃料        172,445 円　×　12ヶ月　＝　       2,069,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,069,340 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       171,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,897,585 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           172,445 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          172,445 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          80,252 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,979,418 円　　　　（　        19,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０７
　　　　-12		 1,397  
(   1,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,739 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,729 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,656 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０７
　　　　-13		 1,391  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,774 円  　　　        2,069,340　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         428,774 円　（　　　　　　         4,288 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,280,000 円  
（　　　　　        12,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,979,418 円      
②総費用 428,774 円      
③純収益　①－② 1,550,644 円      
④建物等に帰属する純収益 1,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 263,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,134,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市上沢一丁目１１５番２０
 0308000327993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富士見 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 -9 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市上沢１丁目１１５番２０
｢上沢１－１５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,164)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4.1m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   190 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 鶴瀬駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,164)
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴瀬駅の徒歩圏内に存する既成の住宅地であり、今後とも概ね現状の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は富士見市及び隣接市町等
の居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。駅徒歩圏でやや雑然とした街路及び街区の中に、一般
住宅やアパート等が建ち並ぶ、既成の住宅地で建替えの建売物件等が供給の中心である。土地は１００㎡前後で２，０
００万円前後の物件が中心で新築の戸建物件は３，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の周辺には一般住宅のほかアパート等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。
比準価格は多数の取引事例から選択検討され市場性を反映している。一方収益価格は低位に求められており快適性を重
視する当該住宅地における説得性は低いものと判断される。本件においては比準価格を採用し代表標準地との検討及び
対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士見 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[104.5]		 100
[121.2]		 [106.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復しており、富士見市の住宅地の地価は上昇
傾向で推移している。


駅徒歩圏の既成住宅地で需要は安定している
。地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０３
-23520		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.8m市道
、東4m、
角地
１中専

(70,192)
b ２４０１－
１１
-23516		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１住居

(60,168)
c ２４０１－
０６
-23502		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４０１－
０６
-23511		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4.8m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(60,80)
e ２４０１－
１１
-23503		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m道路、
南西6m、
準角地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,619  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
196,996 		 100
[ 110.9]
177,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
178,737  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
178,913 		 100
[  97.1]
184,256 
195,000 
c (　           ) 
162,776  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
164,059 		 100
[  94.3]
173,976 
184,000 
d (　           ) 
121,484  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
144,780 		 100
[  86.4]
167,569 
178,000 
e (　           ) 
201,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
201,032 		 100
[ 100.2]
200,631 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    189,000 円／㎡]  



富士見 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,969,110 
428,243 
1,540,867 
1,280,000 
260,867 		 （　0.9746）
254,241 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,912,581 円　　　　（　     59,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.20 ＬＳ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   164 ％   100 ㎡     10.1 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、賃貸面積約５３㎡の全２戸を想定した。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
53.00 
99.6 
52.80 
1,600 
84,480 		 1.0  84,480 
1.0  84,480 

 2～ 2		 居宅
53.00 
99.6 
52.80 
1,649 
87,067 		 1.0  87,067 
1.0  87,067 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
99.6 
105.60 

171,547 		 171,547 
171,547 
⑨年額支払賃料        171,547 円　×　12ヶ月　＝　       2,058,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,058,564 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,887,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           171,547 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,547 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          79,834 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,969,110 円　　　　（　        19,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０７
　　　　-13		 1,391  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 91.1]		 100
[100.0]
1,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０７
　　　　-5		 1,561  
(   1,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 89.0]		 100
[108.1]		 100
[100.0]
1,673 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,343 円  　　　        2,058,564　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         428,243 円　（　　　　　　         4,282 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,280,000 円  
（　　　　　        12,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,969,110 円      
②総費用 428,243 円      
③純収益　①－② 1,540,867 円      
④建物等に帰属する純収益 1,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 260,867 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 254,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,912,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士見 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士見市上沢一丁目１１５番２０
 0308000327993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考