令和6年1月12日　提出 富士見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市諏訪２丁目２０２０番７ ｢諏訪２－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる郊外の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       109 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 造成中の工業団地に近く、また、近接する市役所の建替工事が決定する等の要因はあるが、影響は限定的と推測 され、当面は現状を維持しながら推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町内の住宅地域である。需要者の中心は圏内居住 者が多いが、圏外からの需要も見受けられる。駅からは距離があるが、市役所等の公共公益施設、大型商業施設に近接 し、利便性は確保されているため住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。土地は１１０㎡程度で概ね １，７００万円前後、新築戸建は敷地１００㎡程度で３，０００万円台前半が中心的価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、また、第一種低層住居専用地域の指定により許容容積率が低く、共同住宅の想定は困 難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とし た取引が大半であり、かつ類似地域において規範性を有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏ま え、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [104.5] 100 [140.9] [104.5] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、埼玉県経済は 持ち直しているが、物価上昇による消費者マ インドや金融資本市場の動向等には注視が必 要である。 地域要因に変動はないが、景気回復に伴う市 内中心部や住環境良好な地域等における地価 の上昇が外延部にも広がりつつあり、地価は 上昇基調にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.2 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％