別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 9-4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大字浮塚８９０番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高25m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
の他住宅も混在する
工業地域		 西6m市道 水道 八潮

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 八潮駅南西方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場、倉庫等が混在する市南部に位置する工業地域である。地域に特段の変動要因は見られないことから、
今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね草加市・八潮市・吉川市等の圏域における工業地域である。需要者は、首都圏へ供給する工
業、物流倉庫業者等である。また、国道４号バイパス背後に位置し、常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速道等
の接点である三郷インターへも容易にアクセス可能な立地であることから、近年の景気回復傾向による実物経済への波
及等から地価は上昇傾向にある。一方、工業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方工場・倉庫としての賃貸市場は熟成度が低く、安定的な純収益の確保には疑問が残ること等を鑑み、比
準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、周辺地域における工業地間の公示価格バランス等を十分に検
討し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦を脱し、世界情勢の不安、円安、物
価高、賃金の伸び悩みなどの影響を受けなが
らも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推移
している。

八潮市南部に位置する工業地域で、上記一般
的要因の影響を受けながら、工業地における
土地需要は比較的堅調で、地価は上昇してい
る。

特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.8
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-83		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
b ０６Ｋ１５

-169		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
c ０６Ｋ１５

-175		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
d ０５Ｋ０４

-952		 吉川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
南西7m、角地
工専

(70,200)
e ０６Ｋ２９

-18		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
北西8m、角地
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,648  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,001 		 100
[ 110.7]
108,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
93,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
120,144 		 100
[ 107.4]
111,866 
112,000 
c (　           ) 
121,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
131,432 		 100
[ 108.9]
120,691 
121,000 
d (　           ) 
66,641  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,935 		 100
[  64.3]
105,653 
106,000 
e (　           ) 
169,105  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
169,603 		 100
[ 148.8]
113,981 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



八潮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,735,295 
2,733,320 
8,001,975 
5,185,200 
2,816,775 		 （　0.9706）
2,733,962 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     60,754,711 円　　　　（　     43,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 690.00 Ｓ1 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,390 ㎡     28.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
690.00 
100.0 
690.00 
1,350 
931,500 		 3.0  2,794,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
100.0 
690.00 

931,500 		 2,794,500 
0 
⑨年額支払賃料        931,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,178,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,178,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       469,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,708,524 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,794,500 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,735,295 円　　　　（　         7,723 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１５
　　　　-25		 1,336  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ１５
　　　　-24		 1,217  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,321 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　     69,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 447,120 円  　　　       11,178,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,224,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      574,200 円  　　　　     69,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        69,600 円  　　　　     69,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,600 円  　　　　     69,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,733,320 円　（　　　　　　         1,966 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  98,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,185,200 円  
（　　　　　         3,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,735,295 円      
②総費用 2,733,320 円      
③純収益　①－② 8,001,975 円      
④建物等に帰属する純収益 5,185,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,816,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,733,962 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,754,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大字浮塚８９０番２
 0316000123691-0000
2 　八潮市大字浮塚８９１番１
 0316000123694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 9-4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大字浮塚８９０番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高25m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
の他住宅も混在する
工業地域		 西6m市道 水道 八潮

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 八潮駅南西方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 市南西部に位置す中小工業地域。流通業務用地、工場、倉庫等の需要増加が見られ、需給関係は強含みである。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県東南部一帯の地域で具体的には草加市、越谷市、八潮市、三郷市等の圏域である。需要者は工場、物流
倉庫等の法人需要が主流で外部地域からの流入も見られる。都心及びその外周部への利便性から工業地の需要は強く、
価格は上昇傾向である。工業地の場合、工場・倉庫としての立地、規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯を
見出すことは困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の事例の採用にあたっては、工業地の事例でありやや広範囲となったが、その補・修正は適切になし得たもの
と思料する。工場・倉庫は低層建物が普通で、搬出入・駐車スペース等の確報からその容積消化率は低く、その実態を
反映した収益価格は低位となった。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地の価格から検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宅配需要の増加、東京都等からの事業所等の
流入が見られる。



高速道路・外環道への利便性により、工業地
需要の増加が見られ、地価は上昇傾向である
。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-169		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
b ０６Ｋ１５

-174		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m県道、
東6m、準角地
準工
高度2種最高25m
(70,200)
c ０６Ｋ１５

-172		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.6m市道
、北東6.9m、
角地
準工

(70,200)
d ０６Ｋ１５

-175		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
120,144 		 100
[ 106.2]
113,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
95,124  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
99,174 		 100
[  93.6]
105,955 
106,000 
c (　           ) 
132,573  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,306 		 100
[ 121.2]
112,464 
112,000 
d (　           ) 
121,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
131,432 		 100
[ 112.7]
116,621 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



八潮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,417,613 
2,750,900 
8,666,713 
5,028,750 
3,637,963 		 （　0.9706）
3,531,007 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     78,466,822 円　　　　（　     56,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 690.00 Ｓ1 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,390 ㎡     28.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸が一般的である為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
690.00 
100.0 
690.00 
1,500 
1,035,000 		 3.0  3,105,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
100.0 
690.00 

1,035,000 		 3,105,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,035,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,420,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,420,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,030,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,389,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,105,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,473 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,417,613 円　　　　（　         8,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１５
　　　　-25		 1,336  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,336 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３２
　　　　-27		 1,630  
(   1,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,630 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 337,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 496,800 円  　　　       12,420,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,224,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      556,800 円  　　　　     67,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,750,900 円　（　　　　　　         1,979 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  95,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,028,750 円  
（　　　　　         3,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,417,613 円      
②総費用 2,750,900 円      
③純収益　①－② 8,666,713 円      
④建物等に帰属する純収益 5,028,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,637,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,531,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,466,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大字浮塚８９０番２
 0316000123691-0000
2 　八潮市大字浮塚８９１番１
 0316000123694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考