別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 5-1 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大瀬１丁目２番４
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層店舗、金融機
関等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 八潮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       338 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八潮駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八潮駅北口駅前広場沿いに店舗事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。土地の高度利用が徐々に進展し
つつあるが、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八潮市、草加市、越谷市の圏域における駅近郊の商業地域である。需要者は、地元の商店主、全
国展開のチェーングループ、マンションデベロッパー、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり、出店
業種は飲食、衣料等小売、不動産業等である。近年の新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあり、高度利用可能
な店舗併用住宅地としてのポテンシャルも高く、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方収益価格は、近年の空室長期化等による厳しい賃貸経営を反映しているものの、各種利回りの査定等に
あたって将来予測の不安定要素が認められることを勘案し、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上
、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    550,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[ 96.0]		 100
[152.5]		 [102.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦を脱し、世界情勢の不安、円安、物
価高、賃金の伸び悩みなどの影響を受けなが
らも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推移
している。

八潮駅駅駅前広場沿いで、換地処分後熟成し
つつある商業地域で、上記一般的要因の影響
を受けながら、地価は上昇基調で推移してい
る。

個別的要因の変動は特に見られないが、二方
路地であるので建物レイアウトの多様性・柔
軟性に富み、効用増が認められ、市場競争力
が高い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-173		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ０６Ｋ１５

-16		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.9m市道、
中間画地
商業

(80,354)
c ０６Ｋ２７

-33		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ０５Ｋ１７

-953		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東5.2m、
南5.8m、
三方路
商業

(90,400)
e ０６Ｋ０７

-54		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,968  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
251,812 		 100
[  61.9]
406,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
415,000 
b (　           ) 
360,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
369,000 		 100
[  90.4]
408,186 
416,000 
c (　           ) 
645,206  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,820 		 100
[ 153.3]
428,454 
437,000 
d (　           ) 
374,371  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
357,354 		 100
[  87.5]
408,405 
417,000 
e (　           ) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
240,336 		 100
[  64.7]
371,462 
379,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



八潮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,645,606 
7,355,245 
27,290,361 
23,304,500 
3,985,861 		 （　0.9522）
3,795,337 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     80,751,851 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 165.00 ＲＣ8 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   338 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３０㎡程度とする共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
4,300 
567,600 		 10.0  5,676,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,365 
351,203 		 1.0  351,203 
1.0  351,203 

 4～ 6		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,408 
357,588 		 1.0  357,588 
1.0  357,588 

 7～ 8		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,451 
363,974 		 1.0  363,974 
1.0  363,974 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
88.8 
1,171.50 

3,070,718 		 8,179,118 
2,503,118 
⑨年額支払賃料      3,070,718 円　×　12ヶ月　＝　      36,848,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,848,616 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,058,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,790,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,179,118 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,503,118 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         780,422 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,645,606 円　　　　（　       102,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１５
　　　　-19		 3,828  
(   3,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 100
[100.0]
4,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,336 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３０
　　　　-50		 4,247  
(   4,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,022 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,835,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,473,945 円  　　　       36,848,616　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,027,700 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,355,245 円　（　　　　　　        21,761 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,304,500 円  
（　　　　　        68,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,645,606 円      
②総費用 7,355,245 円      
③純収益　①－② 27,290,361 円      
④建物等に帰属する純収益 23,304,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,985,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,795,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,751,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大瀬一丁目２番４
 0316000127491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 5-1 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大瀬１丁目２番４
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層店舗、金融機
関等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 八潮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八潮駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八潮駅北口駅前広場沿いの１階が飲食・小売店舗、金融機関等、上階は共同住宅となる中高層建物が建ち並ぶ商
業地域である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね草加市、越谷市、三郷市の圏域における駅近郊型の商業地域である。需要者は、地元の商店、全国展
開のチェーングループ、マンションデベ、これら事業者等の混合型出店も見られる。近年は新型コロナ禍の鎮静化、コ
ロナ禍の行動規制の緩和もあり、商業地の需要の増加が見られる。商業地の場合、取引される価格帯は立地条件、規模
等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から試算され、市場動向を反映しその信頼性は高い。近隣地域は商業地であるが、最
有効使用は店舗併用共同住宅となり、１階店舗以外のフロアーを住宅で想定した収益価格は低位となった。従って、市
場おける取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    550,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[ 96.0]		 100
[154.8]		 [102.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の行動制限が緩和・解除され、
景気の回復、商業性の上昇が見られる。



八潮駅前広場に位置する商業地域であり、上
記規制緩和あり、地価は上昇傾向である。



背面道を有する二方路であり、商・住の導線
分離が可能で利用効率に優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-173		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ０６Ｋ１５

-3		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c ０５Ｃ２２

-901		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.6m市道、
中間画地
商業

(80,396)
d ０６Ｋ１５

-158		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m県道、
北6m、角地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,968  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
251,812 		 100
[  63.2]
398,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
214,737 		 100
[  51.4]
417,776 
426,000 
c (　           ) 
176,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,855 		 100
[  46.1]
392,310 
400,000 
d (　           ) 
142,618  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
140,581 		 100
[  35.4]
397,121 
405,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    411,000 円／㎡]  



八潮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,286,482 
7,381,136 
27,905,346 
23,304,500 
4,600,846 		 （　0.9522）
4,380,926 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     93,211,191 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 165.00 ＲＣ8 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   338 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
4,400 
580,800 		 10.0  5,808,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,400 
356,400 		 1.0  356,400 
1.0  356,400 

 4～ 6		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,450 
363,825 		 1.0  363,825 
1.0  363,825 

 7～ 8		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,500 
371,250 		 1.0  371,250 
1.0  371,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
88.8 
1,171.50 

3,127,575 		 8,354,775 
2,546,775 
⑨年額支払賃料      3,127,575 円　×　12ヶ月　＝　      37,530,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,530,900 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,115,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,415,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,354,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,546,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         794,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,286,482 円　　　　（　       104,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１５
　　　　-21		 3,138  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
4,184 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ１５
　　　　-20		 3,631  
(   3,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
6,052 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,835,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,501,236 円  　　　       37,530,900　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      283,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,027,700 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,381,136 円　（　　　　　　        21,838 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,304,500 円  
（　　　　　        68,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,286,482 円      
②総費用 7,381,136 円      
③純収益　①－② 27,905,346 円      
④建物等に帰属する純収益 23,304,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,600,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,380,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,211,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大瀬一丁目２番４
 0316000127491-0000
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備考