別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正人   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市八潮７丁目１５番１４
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高25m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 八潮

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 八潮駅北西方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 八潮駅を最寄駅とする住宅需要が根強い住宅地域。要因変化のない安定した地域である。格別の変動要因は見ら
れず、一般住宅のほかアパートも見られる現状の特性を維持しつつ推移していく地域。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくばエクスプレス線八潮駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は、同圏域に存する一次取得者及び
買い替え需要者を含む層である。最寄駅徒歩圏にあって、同一需給圏外からの転入者が少なからず見られ、その地域的
範囲は広い。市場好転の経済動向もがあり、当地区では地価の強含み傾向が強まっている。市場における中心となる価
格帯は、土地１，７００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台前半の物件が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の戸建住宅の取引が多く見られ、安定した取引水準にある地域である。また、アパート等の賃貸物件も見られ
るが、所得水準の低迷から賃料は横這い傾向にある。優良物件と低価格帯の物件の選別化が進み、取引が限られ供給は
限定的である。自用目的の戸建住宅を中心とした市場の特性から、これらを踏まえた比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地との均衡性に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八潮 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    166,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[121.0]		 [101.5]
100		 141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる経済低迷から回復し、財政
金融等景気刺激効果から不動産市場は持ち直
した。全地域地価上昇が一般的で下落地域は
見られない。

駅を中心とする圏域に存する区画整理済みの
住宅地域。既成住宅地域としての特性に変動
は見られない。経済の回復傾向が見られ、地
価は強含み。

個別的要因の変動は特に見られない。北東道
路でほぼ標準的な個別条件である。市場競争
力は中位。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ０４

-923		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
b ０６Ｋ１５

-163		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
c ０６Ｋ１５

-157		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
d ０６Ｋ３０

-1809		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
e ０６Ｋ１５

-88		 八潮市

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
南6m、東6m、
三方路
２住居
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,150  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
157,397 		 100
[ 101.9]
154,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
124,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
153,121 		 100
[ 107.1]
142,970 
145,000 
c (　           ) 
146,988  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,133 		 100
[ 103.0]
147,702 
150,000 
d (　           ) 
146,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
141,395 		 100
[ 102.0]
138,623 
141,000 
e (　           ) 
104,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
144,669 		 100
[ 104.8]
138,043 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



八潮 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,386,804 
476,009 
1,910,795 
1,496,320 
414,475 		 （　0.9725）
403,077 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,957,267 円　　　　（　     76,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   117 ㎡      8.5 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各室の平均専有面積を３２㎡程度とするアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,600 
102,400 		 1.0  102,400 
1.0  102,400 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,649 
105,536 		 1.0  105,536 
1.0  105,536 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

207,936 		 207,936 
207,936 
⑨年額支払賃料        207,936 円　×　12ヶ月　＝　       2,495,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,495,232 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       207,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,288,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           207,936 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,907 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          207,936 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          96,769 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,386,804 円　　　　（　        20,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０４
　　　　-26		 1,842  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ０４
　　　　-20		 1,320  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,684 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,809 円  　　　        2,495,232　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         476,009 円　（　　　　　　         4,068 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,496,320 円  
（　　　　　        12,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,386,804 円      
②総費用 476,009 円      
③純収益　①－② 1,910,795 円      
④建物等に帰属する純収益 1,496,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 414,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,445 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,957,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市八潮七丁目１５番１４
 0316000217278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八潮 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市八潮７丁目１５番１４
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高25m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、ア
パート等も見られる
住宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 八潮

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　市
道　６ｍ		 交通

施設		 八潮駅北西方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済の住宅地であり特段の変動要因もないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線及び東武伊勢崎沿線で、概ね八潮市の圏域におけるの住宅地である。需要者は
地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅か
らやや距離がある地域でも上昇基調である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約１００㎡程度で１，５００万円
前後、新築戸建住宅で３，５００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地であり、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土
地取引は自用の一般住宅地としての取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場に
おける取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八潮 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    166,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[121.2]		 [101.5]
100		 141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は横ばい傾向から増加傾向となり、コロ
ナ禍の鎮静により景気の持ち直し動きが見ら
れ、不動産価格は上昇傾向である。


最寄駅からやや距離があるが、需要増加から
上昇に転じている。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.2
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-157		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
b ０６Ｋ１５

-82		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
c ０６Ｋ３０

-1807		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ０５Ｃ０４

-923		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,988  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,133 		 100
[ 105.5]
144,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
152,797  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
147,464 		 100
[ 103.6]
142,340 
144,000 
c (　           ) 
131,448  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
134,471 		 100
[  93.2]
144,282 
146,000 
d (　           ) 
152,150  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
157,397 		 100
[ 109.9]
143,218 
145,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.9 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



八潮 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,380,191 
475,733 
1,904,458 
1,496,320 
408,138 		 （　0.9725）
396,914 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,820,311 円　　　　（　     75,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   117 ㎡      8.5 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の需要者層を勘案し、３２㎡程度の単身者タイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,600 
102,400 		 1.0  102,400 
1.0  102,400 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,640 
104,960 		 1.0  104,960 
1.0  104,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

207,360 		 207,360 
207,360 
⑨年額支払賃料        207,360 円　×　12ヶ月　＝　       2,488,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,488,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,281,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           207,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          207,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          96,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,380,191 円　　　　（　        20,344 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１５
　　　　-8		 2,230  
(   2,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,276 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,711 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ１５
　　　　-5		 1,573  
(   1,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,577 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,533 円  　　　        2,488,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         475,733 円　（　　　　　　         4,066 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,496,320 円  
（　　　　　        12,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,380,191 円      
②総費用 475,733 円      
③純収益　①－② 1,904,458 円      
④建物等に帰属する純収益 1,496,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 408,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 396,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,820,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市八潮七丁目１５番１４
 0316000217278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考