別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市中央２丁目１６９番１外
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼倉庫

Ｓ3		 事務所、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 北本駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 北本駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北本駅勢圏の背後住宅地の購買力を基盤とした店舗を中心とする駅至近の商業地域であるが、目立った新規出店
等は今のところ認められず、当面は概ね現状維持で推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北本駅、桶川駅、上尾駅等のＪＲ各駅周辺の商業地域のほか、各駅の外周部に形成される住商混在の幹線
沿いの地域も含む。需要者は地元で営業する法人企業と個人事業者が中心。新型コロナを背景とした先行きに対する不
確実性が弱まるなか、法人企業の景況感は改善し、上記各駅勢圏の商業地においても土地需要は堅調さを示している。
取引の中心価格帯は１７０千円／㎡～１９０千円／㎡と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や事務所が建ち並ぶ駅至近の商業地域にあって、賃貸市場は形成されているが、採用する還元利回りの把握がしづ
らく、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量し、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナを背景とした景気の先行き不透明
感が後退するなか、法人企業の景況感は改善
し、設備投資に対する積極的な姿勢は強まっ
ている。

北本駅至近の駅前広場に形成される商業地域
で、稀少性から潜在需要は高く、地価は緩や
かな強含み基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-26		 北本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m市道、
北東7m、
北西5.4m、
三方路
近商

(90,200)
b ６ｋ０６０
２
-59		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ６ｋ０６０
３
-66		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
南西4.3m、
角地
２住居

(70,200)
d ６ｋ０５１
３
-52		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.7m県道
、中間画地
商業

(80,400)
e ６ｋ０４０
４
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
156,990 		 100
[  75.5]
207,934 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,970 		 100
[  62.6]
180,463 
180,000 
c (　           ) 
91,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
116,918 		 100
[  67.1]
174,244 
174,000 
d (　           ) 
182,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,312 		 100
[  97.7]
187,627 
188,000 
e (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
230,467 		 100
[ 133.7]
172,376 
172,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



北本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,117,050 
1,697,378 
5,419,672 
4,710,160 
709,512 		 （　0.9770）
693,193 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,120,767 円　　　　（　     93,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 132.00 Ｓ3 343.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     16.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
75.0 
99.00 
2,785 
275,715 		 5.0  1,378,575 
1.0  275,715 

 2～ 2		 事務所
132.00 
80.0 
105.60 
2,085 
220,176 		 3.0  660,528 
1.0  220,176 

 3～ 3		 事務所
79.00 
80.0 
63.20 
2,085 
131,772 		 3.0  395,316 
1.0  131,772 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.00 
78.1 
267.80 

627,663 		 2,434,419 
627,663 
⑨年額支払賃料        627,663 円　×　12ヶ月　＝　       7,531,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,531,956 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,899,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,434,419 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,663 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         195,479 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,117,050 円　　　　（　        41,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃０１
　　　　-24		 1,905  
(   1,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,876 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,785 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０６賃１３
　　　　-31		 1,612  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,030 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 301,278 円  　　　        7,531,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      582,400 円  　　　　     72,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,697,378 円　（　　　　　　         9,868 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     343.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,710,160 円  
（　　　　　        27,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,117,050 円      
②総費用 1,697,378 円      
③純収益　①－② 5,419,672 円      
④建物等に帰属する純収益 4,710,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 709,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 693,193 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,120,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市中央二丁目１６９番１
 0309000111111-0000
2 　北本市中央二丁目１７１番２
 0309000111116-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市中央２丁目１６９番１外
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼倉庫

Ｓ3		 事務所、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 北本駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）　　市
道		 交通

施設		 北本駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北本駅前の商業地であり、背後住宅地の土地需要が堅調に推移する中で、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、北本市及び周辺隣接市の商業地及び路線商業地。需要者の中心は個人事業主、店舗、
事務所を配置しようとする県内を商圏とする法人等である。背後住宅地の土地需要が堅調に推移する中、店舗需要も回
復傾向にある。取引水準は画地規模によって様々であり、総額での中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃料収入に着目した投資目的での取引は少なく賃貸市場は未
成熟で収益性は劣り、収益価格は低位で現実の地価水準が反映し難いため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、
代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北本市の人口は微減傾向が続いている。取引
件数は増加傾向で推移していたが、直近では
やや減少している。取引価格は概ね上昇基調
である。

北本駅の駅前広場に面しており、収益性が期
待される地域であるが、特別な地域要因の変
動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-59		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ６ｋ０６０
２
-26		 北本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m市道、
北東7m、
北西5.4m、
三方路
近商

(90,200)
c ６ｋ０６０
２
-61		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
北東5.5m、
角地
２住居

(60,200)
d ６ｋ０６０
３
-66		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
南西4.3m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,970 		 100
[  63.5]
177,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
156,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
156,990 		 100
[  80.8]
194,295 
194,000 
c (　           ) 
63,535  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  57.8]
111,461 		 100
[  65.7]
169,651 
170,000 
d (　           ) 
91,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
116,918 		 100
[  63.3]
184,705 
185,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -42.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



北本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,180,022 
1,700,044 
5,479,978 
4,710,160 
769,818 		 （　0.9770）
752,112 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,490,977 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 Ｓ3 343.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     16.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２・３階を事務所のフロア貸しビルを想定。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮して算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
75.0 
99.00 
2,807 
277,893 		 5.0  1,389,465 
1.0  277,893 

 2～ 2		 事務所
132.00 
80.0 
105.60 
2,105 
222,288 		 3.0  666,864 
1.0  222,288 

 3～ 3		 事務所
79.00 
80.0 
63.20 
2,105 
133,036 		 3.0  399,108 
1.0  133,036 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.00 
78.1 
267.80 

633,217 		 2,455,437 
633,217 
⑨年額支払賃料        633,217 円　×　12ヶ月　＝　       7,598,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,598,604 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       638,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,960,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,455,437 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,492 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          633,217 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         197,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,180,022 円　　　　（　        41,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃１３
　　　　-31		 1,612  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,030 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,807 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０６賃０１
　　　　-24		 1,905  
(   1,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,785 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 303,944 円  　　　        7,598,604　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      582,400 円  　　　　     72,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,700,044 円　（　　　　　　         9,884 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     343.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,710,160 円  
（　　　　　        27,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,180,022 円      
②総費用 1,700,044 円      
③純収益　①－② 5,479,978 円      
④建物等に帰属する純収益 4,710,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 769,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 752,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,490,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市中央二丁目１６９番１
 0309000111111-0000
2 　北本市中央二丁目１７１番２
 0309000111116-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考