別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 -10 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市本宿３丁目１５５番６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に畑
の残る発展途上の住
宅地域		 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 北本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 北本駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の既存の住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、
当該地域の地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線を中心とした北本市、鴻巣市及び桶川市内の住宅地域が圏域である。需要者の中心は戸建
住宅購入目的の北本市及びその周辺市町に居住の個人、建売住宅の販売を目的とする不動産業者である。駅への接近性
が比較的良好なこと、さらに桶川市、上尾市と比較して割安感から需要は堅調である。土地の中心価格帯は敷地１３０
㎡前後で１，２００万円台半ば、新築戸建住宅で総額２，７００万円～２，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 北本市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には戸建住宅が中心である
が、駅への接近条件も徒歩圏内であることから共同住宅も存する。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いことから収益価格は低く試算された。住宅地域に存する標準地では収益性より居住の快適性、利便性を重んじること
から、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北本 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[129.0]		 [101.5]
100		 94,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅
不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、世界
的な金融市場の引き締め等の不動産市場への
影響に留意。

低層住宅が建ち並んだ住宅地域で、地域の特
性に影響を与える要因の変動は特になく、地
価は緩やかな上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-36		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4.5m、
角地
１住居

(70,180)
b ６ｋ０６０
２
-37		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c ６ｋ０６０
２
-38		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６ｋ０６０
２
-3		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１低専

(60,100)
e ６ｋ０６０
２
-32		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
97,287 		 100
[ 103.0]
94,453 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
91,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,328 		 100
[  97.0]
105,493 
107,000 
c (　           ) 
74,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
93,319 		 100
[  98.0]
95,223 
96,700 
d (　           ) 
115,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
108,874 		 100
[ 110.1]
98,886 
100,000 
e (　           ) 
108,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
110,303 		 100
[ 102.9]
107,194 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,500 円／㎡]  



北本 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,600,787 
337,000 
1,263,787 
1,061,080 
202,707 		 （　0.9742）
197,477 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,488,114 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.41 ＬＳ2 100.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   132 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５０㎡ファミリータイプ、計２戸を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.03 
99.6 
49.83 
1,332 
66,374 		 2.0  132,748 
1.0  66,374 

 2～ 2		 居宅
50.03 
99.6 
49.83 
1,373 
68,417 		 2.0  136,834 
1.0  68,417 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.06 
99.6 
99.66 

134,791 		 269,582 
134,791 
⑨年額支払賃料        134,791 円　×　12ヶ月　＝　       1,617,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,617,492 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        84,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,533,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,582 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          134,791 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          64,849 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,600,787 円　　　　（　        12,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃０２
　　　　-21		 1,218  
(   1,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,458 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,433 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,373 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０６賃０２
　　　　-22		 1,201  
(   1,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,313 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,000 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,700 円  　　　        1,617,492　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,200 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         337,000 円　（　　　　　　         2,553 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     100.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,080 円  
（　　　　　         8,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,600,787 円      
②総費用 337,000 円      
③純収益　①－② 1,263,787 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,707 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 197,477 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,496 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,488,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市本宿三丁目１５５番６
 0309000150997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 -10 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市本宿３丁目１５５番６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に畑
の残る発展途上の住
宅地域		 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 北本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 北本駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は一般住宅のほか周囲に共同住宅も介在する北本駅勢圏の既存の住宅地域であるが、目立った活性化要因
も認められず、今後とも概ね現状維持程度に推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、北本市及び隣接する桶川市に存する住宅地域。需要者は同市居住の最終需要者か建売
目的の地元の不動産業者が中心である。賃貸から持家、グレードアップ指向等の客層が中心で市内からの需要が多い。
新型コロナに係る先行き不透明感が弱まり、雇用情勢も底堅く、市内の不動産市況は堅調に推移している。取引の中心
は土地は１，２００万円前後、建物付で３，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅を中心に周囲には共同住宅等も見られる地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定
期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って本件では、自用目的での取引が中心であることを踏まえ、
比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北本 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[129.0]		 [101.5]
100		 94,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナに係る先行き不透明感が後退し、
在宅勤務の定着等により土地需要も底堅く推
移し、市内の不動産市況にも影響を与えてい
る。

北本駅勢圏にある既存の住宅地域で、一定の
需要が認められることから、地価は緩やかな
強含み基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-15		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ６ｋ０６０
２
-78		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.3m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c ６ｋ０３０
３
-64		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６ｋ０６０
２
-36		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4.5m、
角地
１住居

(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
116,110 		 100
[ 116.3]
99,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
109,858  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
109,425 		 100
[ 111.3]
98,315 
99,800 
c (　           ) 
112,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
111,599 		 100
[ 121.8]
91,625 
93,000 
d (　           ) 
103,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
97,287 		 100
[ 103.0]
94,453 
95,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,400 円／㎡]  



北本 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,591,310 
336,617 
1,254,693 
1,061,080 
193,613 		 （　0.9742）
188,618 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,286,773 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.41 ＬＳ2 100.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   132 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約５０㎡）各階同型、計２戸を想定 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.03 
99.6 
49.83 
1,324 
65,975 		 2.0  131,950 
1.0  65,975 

 2～ 2		 居宅
50.03 
99.6 
49.83 
1,365 
68,018 		 2.0  136,036 
1.0  68,018 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.06 
99.6 
99.66 

133,993 		 267,986 
133,993 
⑨年額支払賃料        133,993 円　×　12ヶ月　＝　       1,607,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,607,916 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        83,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,524,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,986 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          133,993 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          64,465 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,591,310 円　　　　（　        12,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃０３
　　　　-19		 1,114  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,366 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,425 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,365 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０６賃０４
　　　　-21		 1,158  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,457 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,000 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,317 円  　　　        1,607,916　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,200 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         336,617 円　（　　　　　　         2,550 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     100.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,080 円  
（　　　　　         8,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,591,310 円      
②総費用 336,617 円      
③純収益　①－② 1,254,693 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,613 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,286,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市本宿三丁目１５５番６
 0309000150997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考