別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市緑１丁目９４番
 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の多い中
に畑も見られる住宅
地域		 西5.1m市道 水道、ガス、下水 北本

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 北本駅南方

900m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であるが、周辺には畑等も見られる。今後は、周辺地域も含め低層住宅地域とし
て熟成を高めていくものと予測する。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線を中心とした北本市、鴻巣市及び桶川市内の住宅地域が圏域である。需要者の中心は戸建
住宅購入目的の北本市及びその周辺市町に居住の個人、及び建売住宅の販売を目的とする不動産業者である。近隣地域
周辺には開発により宅地供給は増え、また駅への接近性が比較的良好なことから需要は堅調である。土地の中心価格帯
は敷地１５０㎡前後で１，６０００万円前後、新築戸建住宅で総額２，７００万円～３，１００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 北本市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であ
るが、駅への接近条件も徒歩圏内であることから共同住宅も多い。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないことから収益価格は低く試算された。住宅地域に存する標準地では収益性より居住の快適性を重んじることを考慮
し、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北本 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[120.5]		 [103.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅
不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、世界
的な金融市場の引き締め等の不動産市場への
影響に留意。

北本駅徒歩圏内の低層住宅が建ち並んだ住宅
地域で、地域の特性に影響を与える要因の変
動は特になく、地価はやや強含みで推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-49		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
b ６ｋ０６０
２
-79		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m市道
、中間画地
１住居

(57,145)
c ６ｋ０６０
２
-41		 北本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６ｋ０６０
２
-44		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.2m市道
、北西4m、
角地
１低専
建築協定
(60,80)
e ６ｋ０３０
３
-64		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
86,288 		 100
[  83.6]
103,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
89,655  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
90,185 		 100
[  85.8]
105,111 
108,000 
c (　           ) 
95,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
103,569 		 100
[ 101.5]
102,038 
105,000 
d (　           ) 
117,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
109,594 		 100
[  96.8]
113,217 
117,000 
e (　           ) 
112,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
111,599 		 100
[ 112.4]
99,287 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



北本 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,322,864 
458,084 
1,864,780 
1,416,930 
447,850 		 （　0.9742）
436,295 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,915,795 円　　　　（　     59,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.42 ＬＳ2 133.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   168 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３３㎡の小規模ファミリータイプ主体の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.86 
99.4 
66.46 
1,449 
96,301 		 2.0  192,602 
1.0  96,301 

 2～ 2		 居宅
66.86 
99.4 
66.46 
1,494 
99,291 		 2.0  198,582 
1.0  99,291 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
133.72 
99.4 
132.92 

195,592 		 391,184 
195,592 
⑨年額支払賃料        195,592 円　×　12ヶ月　＝　       2,347,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,347,104 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,225,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           391,184 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          195,592 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,322,864 円　　　　（　        13,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃０２
　　　　-14		 1,165  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
1,819 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,494 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０６賃０４
　　　　-20		 1,080  
(   1,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]
1,428 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,884 円  　　　        2,347,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,200 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         458,084 円　（　　　　　　         2,727 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     133.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,416,930 円  
（　　　　　         8,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,322,864 円      
②総費用 458,084 円      
③純収益　①－② 1,864,780 円      
④建物等に帰属する純収益 1,416,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 447,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,915,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市緑一丁目９４番
 0309000145566-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北本 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北本 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北本市緑１丁目９４番
 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の多い中
に畑も見られる住宅
地域		 西5.1m市道 水道、ガス、下水 北本

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 北本駅南方

900m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、周辺には未利用地も残る為、今後も住宅地域としての熟成度を徐々に高めて
ゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね北本市、桶川市等に存する住宅地域である。需要者は、北本市の居住者とその
周辺の市町からの転入者で、戸建住宅購入目的の個人が中心である。新型コロナウイルス感染症による影響が弱まりつ
つあり、北本駅徒歩圏内の住宅地であり、地価は底堅く推移している。取引の中心的な価格帯は、土地１５０㎡程度で
１６００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 北本駅勢圏内の既存の住宅地域で、アパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視する戸建住宅市場
の特性より、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を参
酌の上、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北本 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[120.5]		 [103.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して
いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、
金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで
ある。

駅徒歩圏内の利便性が比較的良い住宅地域で
、地域要因に特別な変動はなく、一般的要因
により、地価は緩やかな上昇傾向となってい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北本 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０６０
２
-49		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
b ６ｋ０６０
２
-43		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.3m私道
、中間画地
１低専

(50,80)
c ６ｋ０６０
２
-41		 北本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６ｋ０６０
２
-42		 北本市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東4.7m市道
、中間画地
１住居

(60,188)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
86,288 		 100
[  84.6]
101,995 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
101,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
105,505 		 100
[ 101.3]
104,151 
107,000 
c (　           ) 
95,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
103,569 		 100
[ 103.5]
100,067 
103,000 
d (　           ) 
75,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.8]
101,070 		 100
[  98.4]
102,713 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



北本 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,303,127 
457,286 
1,845,841 
1,416,930 
428,911 		 （　0.9742）
417,845 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,496,477 円　　　　（　     56,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北本 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.42 ＬＳ2 133.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   168 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、ファミリータイプ、専有面積約３３㎡の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 パイプスペ－ス等内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.86 
99.4 
66.46 
1,444 
95,968 		 2.0  191,936 
1.0  95,968 

 2～ 2		 居宅
66.86 
99.4 
66.46 
1,474 
97,962 		 2.0  195,924 
1.0  97,962 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
133.72 
99.4 
132.92 

193,930 		 387,860 
193,930 
⑨年額支払賃料        193,930 円　×　12ヶ月　＝　       2,327,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,327,160 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,012 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,206,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           387,860 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          193,930 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,303,127 円　　　　（　        13,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０６賃１２
　　　　-18		 1,677  
(   1,677) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,474 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０６賃０２
　　　　-18		 1,553  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,481 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北本 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,086 円  　　　        2,327,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,200 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,286 円　（　　　　　　         2,722 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     133.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,416,930 円  
（　　　　　         8,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,303,127 円      
②総費用 457,286 円      
③純収益　①－② 1,845,841 円      
④建物等に帰属する純収益 1,416,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 417,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,496,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北本 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北本市緑一丁目９４番
 0309000145566-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考