別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久喜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 5-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
｢久喜東３－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 店舗等が建ち並ぶ駅
前通り沿いの商業地
域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 久喜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久喜駅南東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 久喜駅東口大通り沿いに店舗、事務所や共同住宅等が見られる商業地域である。近隣地域内で新規分譲マンショ
ンが販売される等、商業用途の多様性が増すものとみられる。地価水準は上昇傾向を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は久喜市を中心に埼玉県北東部で、ＪＲ及び東武鉄道の各最寄り駅周辺に立地する商業地域である。需要者
の属性は地元に地縁性をもつ不動産業者、法人、小規模事業者等である。規模がまとまった土地に対してはマンション
業者等も想定される。久喜駅周辺の商業地は、売買価格が高値水準の事例がみられ、需要者の利用目的に多様性があり
中心価格帯の把握はできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は現状の賃料水準では土地価格に見合っておらず，運用の安定性を考慮し店舗併用住宅を想定したが低位に試
算された。比準価格は、同一需給圏内で類似の商業地における事例を広域的に採用し、市場を反映した価格が求められ
た。よって、実証的な比準価格を標準とし、想定要素を含むが収益性の指標となる収益価格を参酌して、前年標準地価
格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は、雇用・所得環境が改善する下で
、緩やかに持ち直しているものの、大型商業
施設の集結した地域への需要が高い傾向にあ
る。

久喜駅東口周辺の近隣地域は、計画道路の伸
延が進み、新築分譲マンションの建設等の土
地利用等もあり、土地需要は高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２４
６１２
-81		 白岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
西5.6m、
二方路
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
b ２４１２４
６１２
-82		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c ２４１４４
２１０
-70		 南埼玉郡宮代町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m県道、
南西4.2m、
角地
商業

(90,400)
d Ｙ２４１２
１４０９
-72		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(80,330)
e ２４１２１
４０９
-81		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m県道、
南東4.1m、
角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,282  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
103,218 		 100
[  79.3]
130,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
99,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,398 		 100
[  78.4]
126,783 
123,000 
c (　           ) 
84,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
103,501 		 100
[  85.6]
120,912 
117,000 
d (　           ) 
118,640  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
121,061 		 100
[  85.0]
142,425 
138,000 
e (　           ) 
92,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
89,499 		 100
[  71.5]
125,173 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



久喜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,429,359 
3,716,341 
14,713,018 
12,921,600 
1,791,418 		 （　0.9523）
1,705,967 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,297,170 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 287.10 Ｓ3 798.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   413 ㎡     27.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建物は標準的な仕様。１階が店舗でフロア貸し、２階は事務所、３階は平均専有面積４０．２５㎡の６住戸を想定した。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
272.55 
85.1 
232.05 
2,680 
621,894 		 3.0  1,865,682 
1.0  621,894 

 2～ 2		 事務所
263.10 
91.8 
241.50 
2,144 
517,776 		 3.0  1,553,328 
1.0  517,776 

 3～ 3		 居宅
263.10 
91.8 
241.50 
2,010 
485,415 		 2.0  970,830 
1.0  485,415 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
798.75 
89.5 
715.05 

1,625,085 		 4,389,840 
1,625,085 
⑨年額支払賃料      1,625,085 円　×　12ヶ月　＝　      19,501,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,501,020 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,618,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,882,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,389,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,625,085 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         506,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,429,359 円　　　　（　        44,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２３２
０４
　　　　-70		 2,067  
(   2,004) 		 100
[100.0]		 [ 98.8]
100		 100
[ 60.0]		 100
[ 97.0]		 100
[127.0]		 100
[111.0]
2,489 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＤＱ２４１２３
２０４
　　　　-72		 1,787  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [ 97.5]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.0]		 100
[111.0]
2,482 
c Ｑ２４１２１４
０１
　　　　-71		 3,201  
(   3,106) 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[127.0]		 100
[ 94.0]
2,949 
久喜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 780,041 円  　　　       19,501,020　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,228,800 円  　　　　    192,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,716,341 円　（　　　　　　         8,998 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     798.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,921,600 円  
（　　　　　        31,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,429,359 円      
②総費用 3,716,341 円      
③純収益　①－② 14,713,018 円      
④建物等に帰属する純収益 12,921,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,791,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,705,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,297,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜東三丁目１０４９番１
 0312000197675-0000
2 　久喜市久喜東三丁目１０５１番１
 0312000197678-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
久喜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 5-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
｢久喜東３－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 店舗等が建ち並ぶ駅
前通り沿いの商業地
域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 久喜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久喜駅南東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ駅前通り沿いの商業地域であるが、付近では高層マンションの建設が進むなど、住宅需要の増
加で、地域の発展性が高まりつつある。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は久喜市及び隣接する市町において、ＪＲ宇都宮線又は東武線各駅の駅勢圏にある商業地域と判定した。主
な需要者の属性は地縁性を持つ法人、個人事業者等である。広域的に展開する事業者は少ない。久喜駅の東口方面は、
西口と比べると繁華性が低く未利用地も多く残されているが、久喜駅周辺においては、商業地も含めて出物が少なく、
高値で取引されやすく需給は逼迫している。なお、取引が少なく規模等も様々で、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から適切に試算されたものであり実証性がある。一方、久喜
駅東口方面の商業地域は未利用地も残り、店舗、事務所の賃貸市場の成熟の程度は高くはない。そのため、周辺相場を
意識した土地取引が多いという市場実態がある。よって、市場実勢を反映した比準価格を重視し標準とし、商業地の収
益性を反映した収益価格を比較衡量して、前年の公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、巨額の政府債務、五公五
民と言われる高い国民負担率、度重なる増税
など、経済活動にとって負の要素が非常に多
くなっている。

久喜駅東口に近い商業地域であるが、付近で
は高層マンションの建設が進むなど、駅東口
方面の発展性が高まりつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４４
２１０
-70		 南埼玉郡宮代町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m県道、
南西4.2m、
角地
商業

(90,400)
b Ｙ２４１２
４００９
-74		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c Ｙ２４１２
１４１０
-71		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南14m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d Ｙ２４１２
３２１１
-80		 久喜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東18m県道、
南西4.5m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
103,501 		 100
[  85.6]
120,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,723 		 100
[ 111.8]
129,448 
126,000 
c (　           ) 
124,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
133,126 		 100
[ 102.9]
129,374 
125,000 
d (　           ) 
103,603  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
111,762 		 100
[  81.1]
137,808 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



久喜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,429,359 
3,716,341 
14,713,018 
12,921,600 
1,791,418 		 （　0.9523）
1,705,967 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,297,170 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 287.10 Ｓ3 798.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   413 ㎡     27.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の需要が多いため、１階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所、３階は共同住宅（専有面積約４０㎡×６戸）と想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
272.55 
85.1 
232.05 
2,680 
621,894 		 3.0  1,865,682 
1.0  621,894 

 2～ 2		 事務所
263.10 
91.8 
241.50 
2,144 
517,776 		 3.0  1,553,328 
1.0  517,776 

 3～ 3		 居宅
263.10 
91.8 
241.50 
2,010 
485,415 		 2.0  970,830 
1.0  485,415 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
798.75 
89.5 
715.05 

1,625,085 		 4,389,840 
1,625,085 
⑨年額支払賃料      1,625,085 円　×　12ヶ月　＝　      19,501,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,501,020 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,618,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,882,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,389,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,625,085 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         506,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,429,359 円　　　　（　        44,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２１４
０９
　　　　-73		 2,118  
(   2,055) 		 100
[100.0]		 [ 94.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.0]
2,947 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,786 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＤＱ２４１２３
２０４
　　　　-71		 2,675  
(   2,621) 		 100
[100.0]		 [ 97.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[111.0]		 100
[111.0]
2,485 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 780,041 円  　　　       19,501,020　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,228,800 円  　　　　    192,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,716,341 円　（　　　　　　         8,998 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     798.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,921,600 円  
（　　　　　        31,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,429,359 円      
②総費用 3,716,341 円      
③純収益　①－② 14,713,018 円      
④建物等に帰属する純収益 12,921,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,791,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,705,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,297,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜東三丁目１０４９番１
 0312000197675-0000
2 　久喜市久喜東三丁目１０５１番１
 0312000197678-0000
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備考