別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久喜 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -27 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市野久喜字丸島６３７番１０
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 久喜

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．７ｍ　市道		 交通

施設		 久喜駅北東方

520m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　駅接近性が優れ住宅地需要が認められるエリアである。コロナ禍の終息が見え地価水準も緩やかな上昇傾向が
継続している。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で久喜市を中心に加須市、白岡市内の住宅地圏域である。需要者は、市内在住者の
住宅地需要者が中心で市外からの転入者は少ない。街区整備がやや遅れているも駅近で住宅地需要があり、地価水準も
緩やかな上昇傾向が継続している。取引価格の中心帯は、土地で坪単価３２万円～３８万円程度、新築戸建住宅で２７
００万円～３１００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　駅接近性が優れ賃貸需要が見込める事より収益価格の試算を行ったが低位で試算された。土地取引は自己居住用が主
であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件においては、
規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考量し、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性に
留意しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.5]		 100
[ 85.5]		 [104.5]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は、一部に足踏みあるも緩やかに回復
している。先行きについては、物価上昇、中
東情勢、金融市場の変動等の影響に注意する
必要がある。

　地域要因に特別な変動は見られない。駅接
近性が優るも街区整備がやや遅れているエリ
アである。地価水準は緩やかな上昇傾向が継
続している。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２３
２０４
-2		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b ２４１２３
２０７
-5		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４１２３
２０４
-24		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１２３
２０４
-13		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e ２４１２３
２０３
-19		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
104,843 		 100
[ 100.0]
104,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
116,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
115,458 		 100
[ 102.8]
112,313 
117,000 
c (　           ) 
89,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
88,933 		 100
[  85.2]
104,381 
109,000 
d (　           ) 
80,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
81,632 		 100
[  75.9]
107,552 
112,000 
e (　           ) 
84,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
84,204 		 100
[  76.8]
109,641 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



久喜 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,179,959 
690,777 
2,489,182 
2,109,220 
379,962 		 （　0.9742）
370,159 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,412,705 円　　　　（　     43,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.42 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.6 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当り４２．３６㎡・居住用４戸を想定。容積率の充足は、有効需要より査定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,619 
137,162 		 1.0  137,162 
1.0  137,162 
地上
 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,651 
139,873 		 1.0  139,873 
1.0  139,873 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

277,035 		 277,035 
277,035 
⑨年額支払賃料        277,035 円　×　12ヶ月　＝　       3,324,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,324,420 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       275,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,048,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,035 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,035 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         128,926 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,179,959 円　　　　（　        16,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２３２
０３
　　　　-5		 1,593  
(   1,527) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,764 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,689 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,619 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
０３
　　　　-8		 1,503  
(   1,441) 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,671 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,000 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,977 円  　　　        3,324,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,800 円  　　　　     32,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         690,777 円　（　　　　　　         3,542 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,109,220 円  
（　　　　　        10,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,179,959 円      
②総費用 690,777 円      
③純収益　①－② 2,489,182 円      
④建物等に帰属する純収益 2,109,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 379,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 370,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,412,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市野久喜字丸島６３７番１０
 0312000188986-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久喜 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -27 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市野久喜字丸島６３７番１０
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 久喜

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．７ｍ市道		 交通

施設		 久喜

520m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅、アパートの建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価
水準については暫くの間、微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線「久喜駅」を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は久喜市居住者が大半を占め、
市外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度は高く、需要は概ね堅調である。土地は１，５００万円～２，００
０万円台が中心であり、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円程度の物件が中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収
益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。積算価格については後述の理
由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格
は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.5]		 100
[ 85.5]		 [104.5]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

低層住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環
境に特別な変化は無く、地価は横這い。



個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２３
２０７
-5		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４１２３
２０４
-2		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ２４１２３
２０４
-31		 久喜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d ２４１２３
２０３
-14		 久喜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東4m未舗装
市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
115,458 		 100
[ 101.8]
113,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
105,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
104,843 		 100
[  98.0]
106,983 
112,000 
c (　           ) 
93,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
104,765 		 100
[  94.0]
111,452 
116,000 
d (　           ) 
96,899  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
93,190 		 100
[  93.1]
100,097 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



久喜 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,183,839 
690,739 
2,493,100 
2,109,220 
383,880 		 （　0.9742）
373,976 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,499,455 円　　　　（　     43,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.42 ＬＳ2 169.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡     13.6 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を勘案し、ファミリータイプで平均専有面積約４２㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,621 
137,331 		 1.0  137,331 
1.0  137,331 
地上
 2～ 2		 居宅
84.72 
100.0 
84.72 
1,653 
140,042 		 1.0  140,042 
1.0  140,042 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.44 
100.0 
169.44 

277,373 		 277,373 
277,373 
⑨年額支払賃料        277,373 円　×　12ヶ月　＝　       3,328,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,328,476 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,052,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,373 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,373 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,083 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,183,839 円　　　　（　        16,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２３２
０４
　　　　-4		 1,993  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
2,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,621 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
０７
　　　　-1		 1,158  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[102.0]		 100
[103.5]
1,533 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,000 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 133,139 円  　　　        3,328,476　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,800 円  　　　　     32,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         690,739 円　（　　　　　　         3,542 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     169.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,109,220 円  
（　　　　　        10,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,183,839 円      
②総費用 690,739 円      
③純収益　①－② 2,493,100 円      
④建物等に帰属する純収益 2,109,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 383,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 373,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,499,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市野久喜字丸島６３７番１０
 0312000188986-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考