鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
久喜 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -19

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　武田　昌之

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市伊坂北１丁目９番９外				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス	栗橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

栗橋駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域を含む土地区画整理事業地は、令和４年３月に換地処分が実施された住宅地域である。土地利用は、空
地が残る中に戸建住宅・宅地開発等が増加している。その他においては、大きな変動要因は認められない。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武鉄道の沿線で、久喜市の旧栗橋町、旧鷲宮町及び加須市や幸手市の一部に及ぶ市街
化区域の住宅地域である。需要者の属性は、地元居住者の世帯分離等による一次取得者が中心で、圏域外からの転入は
相対的に少ない。ただし、「伊坂」地区は、区画整理による居住環境の質的向上等もあり、新築戸建住宅に対して広域
的なエリアからの需要が認められる。なお、新築戸建住宅は２千万円台中盤～３千万円程度が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多い中に共同住宅等が散見される地域であるが、共同住宅等の供給は従来の地主による節税目的等のものが
中心である。土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格は低位に試算された。市場での取引は自用目的が中
心の住宅地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考に試算し
た。更に前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,100 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[103.0]

100
[ 86.6]

[101.5]
100

52,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇
や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気
悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する
必要がある。

栗橋駅西口の区画整理施工地域。駅への利便
性・住環境は良好であり、宅地需要は相応に
認められる。特段の地域要因の変動は見受け
られない。

個別的要因に特別な変動等はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２４１２３２０７ -4	久喜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、北西9m、角地		１住居 (70,200)
b	２４１２３２１１ -36	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２４１２３２１１ -38	久喜市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	２４１２１０１１ -12	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２４１２１０１１ -13	加須市		建付地	（　）	袋地等	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,596	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	56,004	100 [ 104.9]	53,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 53,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	51,666	100 [ 98.0]	52,720		53,500
c	(　 ) 51,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	50,854	100 [ 96.8]	52,535		53,300
d	(　 ) 42,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,956	100 [ 80.5]	50,877		51,600
e	(　 ) 34,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	41,042	100 [ 80.5]	50,984		51,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,971,854	672,174	2,299,680	2,161,500	138,180	（　0.9739） 134,574	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,990,533 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	227 ㎡	11.6 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮。１戸当たり専有面積４０㎡程度の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,498	128,169	1.0	128,169
							1.0	128,169
2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,528	130,736	1.0	130,736
							1.0	130,736
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		258,905		258,905
								258,905

⑨年額支払賃料	258,905 円　×　12ヶ月　＝　 3,106,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,106,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,848,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,905 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,905 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,971,854 円　　　　（　 13,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２３２０７　　　　-2	1,175 ( 1,175)	100 [100.0]	[102.4] 100	100 [102.0]	100 [ 75.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,563 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２３２０３　　　　-5	1,593 ( 1,527)	100 [100.0]	[102.8] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,274 円	3,106,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	33,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,174 円　（　　　　　　 2,961 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,161,500 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,971,854 円
②総費用	672,174 円
③純収益　①－②	2,299,680 円
④建物等に帰属する純収益	2,161,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,990,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市伊坂北一丁目９番９	0312010177184-0000
2	久喜市伊坂北一丁目９番１０	0312000096990-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
久喜 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -19

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　堀口　雄一朗

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市伊坂北１丁目９番９外				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス	栗橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

令和４年３月に換地処分され
た。

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

栗橋駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの低層住宅地域で徐々に住宅等が増加しており、熟成が進行してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね「栗橋」駅勢圏に位置する久喜市・加須市内の住宅地域。需要者は加須市及び周辺市在住又は在勤の
３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域周辺は比較的新しく区画整理が行われた住宅地で居住環境も熟成し
つつあり、需給は相対的に堅調に推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築の戸
建物件は２０００万円台前半が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額はやや上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価
格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収
は前提としておらず、建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は相当低位である。比準価格を採用すべきところ、低位
な価格帯の取引が一定割合を占める市場実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,100 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[103.0]

100
[ 86.6]

[101.5]
100

52,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久喜市の総人口は直近で年－０．２％、生産
年齢人口は年－０．６％で、減少率は縮小し
ている。住宅着工件数は概ね前年並みで推移
している。

区画整理が行われて居住環境が熟成しつつあ
り、戸建住宅の分譲等は堅調に推移しており
、需給は堅調と判断される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２４１２３２０７ -4	久喜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、北西9m、角地		１住居 (70,200)
b	２４１２３２１１ -36	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２４１２３２１１ -38	久喜市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	２４１２１０１１ -8	加須市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	56,342	100 [ 102.9]	54,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	55,600
b	(　 ) 53,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	51,666	100 [ 97.0]	53,264		54,100
c	(　 ) 51,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	50,854	100 [ 97.8]	51,998		52,800
d	(　 ) 30,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.4]	30,371	100 [ 79.1]	38,396		39,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に準ずる地域の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,971,854	672,174	2,299,680	2,161,500	138,180	（　0.9739） 134,574	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,990,533 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	227 ㎡	11.6 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,498	128,169	1.0	128,169
							1.0	128,169
地上 2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,528	130,736	1.0	130,736
							1.0	130,736
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		258,905		258,905
								258,905

⑨年額支払賃料	258,905 円　×　12ヶ月　＝　 3,106,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,106,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,848,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,905 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,905 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,971,854 円　　　　（　 13,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２３２１１　　　　-5	1,593 ( 1,593)	100 [100.0]	[103.3] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,563 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２３２０７　　　　-2	1,175 ( 1,175)	100 [100.0]	[102.4] 100	100 [102.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,552
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,274 円	3,106,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	33,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,174 円　（　　　　　　 2,961 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,161,500 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,971,854 円
②総費用	672,174 円
③純収益　①－②	2,299,680 円
④建物等に帰属する純収益	2,161,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,990,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市伊坂北一丁目９番９	0312010177184-0000
2	久喜市伊坂北一丁目９番１０	0312000096990-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考