鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
久喜 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -15

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　小貫　洋一

TEL.

鑑定評価額

4,850,000 円

１㎡当たりの価格

38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	久喜 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

8.0km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模一般住宅が多い既成住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線、又は東武伊勢崎線沿線で、旧菖蒲町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の
中心は地縁性のある一次取得者であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は駅距離はあるものの、物件価格高騰の影
響で郊外移住や中古住宅購入などの需要が増えており、小中学校や大規模商業施設に近いなどの接近性も備えているた
め、弱含みだが需要はある。需要の中心となる価格帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２，３００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既成の住宅地域であり、アパート等も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どで、この取
引が取引水準を形成している。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。収益価格は居住の快
適性が重視される地域性から低位に求められた。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、実証的で規範性のある
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、前年の公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安を背景に、建築費等の高騰、外国人投資
家による都心部を主とした国内不動産投資の
増加が起きている。久喜市の総人口は微減傾
向にある。

特別な地域要因の変動はないが、新築戸建の
分譲や中古戸建住宅の取引が多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２３２０４ -21	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｙ２４１２３２０４ -36	久喜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東12m市道、北西4m、二方路		１中専 (70,200)
c	Ｙ２４１２３２０４ -33	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4m、角地		１住居 (70,180)
d	Ｙ２４１２３２０４ -35	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西8m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ｙ２４１２３２０４ -34	久喜市		建付地	（　）	袋地等	南西8.5m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,789	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	34,964	100 [ 89.1]	39,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 43,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	40,791	100 [ 111.3]	36,650		38,300
c	(　 ) 31,707	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	34,045	100 [ 92.0]	37,005		38,700
d	(　 ) 42,777	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	41,357	100 [ 111.4]	37,125		38,800
e	(　 ) 35,472	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	41,356	100 [ 110.3]	37,494		39,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

久喜 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,262,101	284,877	977,224	917,000	60,224	（　0.9739） 58,652	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,303,378 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.36	ＬＳ2	72.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	125 ㎡	12.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅が標準的だが、収益性を重視し、共同住宅（専有面積３６．３６㎡×２戸）と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	36.36	100.0	36.36	1,497	54,431	1.0	54,431
							1.0	54,431
地上 2～ 2	居宅	36.36	100.0	36.36	1,527	55,522	1.0	55,522
							1.0	55,522
～

～

～

計		72.72	100.0	72.72		109,953		109,953
								109,953

⑨年額支払賃料	109,953 円　×　12ヶ月　＝　 1,319,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,319,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,513 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,209,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 109,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 51,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,262,101 円　　　　（　 10,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２３２０４　　　　-5	2,322 ( 2,322)	100 [100.0]	[102.0] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	2,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,562 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２３２１１　　　　-6	968 ( 928)	100 [100.0]	[103.3] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	1,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,000 円	14,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,777 円	1,319,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,000 円	14,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	14,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 284,877 円　（　　　　　　 2,279 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 72.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	917,000 円（　　　　　 7,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,262,101 円
②総費用	284,877 円
③純収益　①－②	977,224 円
④建物等に帰属する純収益	917,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,303,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２	0312000047835-0000
2	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２２番４	0312000047847-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
久喜 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -15

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　武田　昌之

TEL.

鑑定評価額

4,840,000 円

１㎡当たりの価格

38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	久喜 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　　
４．５ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

8.0km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として安定している地域であり土地利用等に特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持する
ものと予測される。鉄道駅の接近性に劣る住宅地であり、人口が減少する中で相対的に需要が減退している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域であり、概ね久喜市及び周辺市町の圏域。需要者の中心
は、同一受給圏内に居住する一次取得者層が多く、圏外からの転入者は殆ど見られない。居住環境及び駅接近性等生活
利便性が相対的に劣る地域であり、地価水準も緩やかな下落傾向が継続中である。土地は４００万円～７００万円程度
、新築の戸建物件は１，０００万円台後半～２，０００万円台前半程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、自用目的の取引が中心の地域である。取引事例比較法にて採用した事例は代替競争関係が認められ、試
算した比準価格の信頼性・説得力は高いものと判断した。なお、周辺は在来の集落地域地域のため、賃貸市場も未成熟
であることから収益価格の試算は行わなかった。したがって本件では、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を
重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇
や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気
悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する
必要がある。

旧菖蒲町の駅接近性等利便性が相対的に劣り
、需要が限定的な既成の住宅地域。価格に影
響を及ぼすような地域要因の変動は見受けら
れない。

個別的要因に変動は見受けられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２３２０４ -21	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｙ２４１２１００３ -20	加須市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２４１２３２０４ -22	久喜市		建付地	（　）	長方形	南東6.4m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
d	Ｙ２４１２１００７ -9	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,789	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	34,964	100 [ 90.3]	38,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	40,500
b	(　 ) 26,141	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	24,940	100 [ 71.8]	34,735		36,300
c	(　 ) 46,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	44,812	100 [ 108.2]	41,416		43,300
d	(　 ) 25,208	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	23,334	100 [ 65.6]	35,570		37,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

久喜 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,262,101	284,877	977,224	917,000	60,224	（　0.9739） 58,652	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,303,378 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.36	ＬＳ2	72.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	125 ㎡	12.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮。１戸当たり専有面積３５㎡程度の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	36.36	100.0	36.36	1,497	54,431	1.0	54,431
							1.0	54,431
2～ 2	居宅	36.36	100.0	36.36	1,527	55,522	1.0	55,522
							1.0	55,522
～

～

～

計		72.72	100.0	72.72		109,953		109,953
								109,953

⑨年額支払賃料	109,953 円　×　12ヶ月　＝　 1,319,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,319,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,513 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,209,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 109,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 51,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,262,101 円　　　　（　 10,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２３２０７　　　　-3	1,722 ( 1,721)	100 [100.0]	[101.6] 100	100 [120.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,562 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２３２１１　　　　-7	1,170 ( 1,122)	100 [100.0]	[101.2] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [ 97.5]	1,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,000 円	14,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,777 円	1,319,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,000 円	14,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	14,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 284,877 円　（　　　　　　 2,279 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 72.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	917,000 円（　　　　　 7,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,262,101 円
②総費用	284,877 円
③純収益　①－②	977,224 円
④建物等に帰属する純収益	917,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,303,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２	0312000047835-0000
2	久喜市菖蒲町三箇字上中島３２２番４	0312000047847-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考