令和6年1月15日　提出 久喜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市青葉５丁目９番１４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 久喜 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準につい ては暫くの間、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線「久喜駅」を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は久喜市居住者が大半を占め、 市外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度は高く、需要は概ね堅調である。土地相場は坪２０万円～２５万円 台が中心であり、新築戸建住宅の中心価格帯は、２，０００万円～３，０００万円程度の物件が中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件評価では比準価格のみの試算となった。収益価格は、近隣地域及びその周辺は戸建住宅としての利用が中心である ため試算が困難であり、積算価格については後述の理由のため試算できなかった。したがって評価に当たっては、前年 価格との連続性を考慮し、前年価格との均衡に留意し、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ るが、長期金利上昇や資源価格高騰における 消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され る。 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環 境に特別な変化はなく、地価は横這い。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化などは見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％