別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
久喜 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -6 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜中央３丁目４１９番４
｢久喜中央３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｓ3		 一般住宅が多い中、
事務所等が混在する
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 久喜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 久喜駅西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。なお、久喜駅周辺地域は、市が
「商業と居住の再生地区」と位置づけ、環境整備を計画しているところであり、その進捗の影響が注視される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武線沿線で、久喜市を中心に周辺市町を含む圏域内の住宅地域。需要者は、都心又は県
南に通勤する地縁性のある一次取得者層が多い。近隣地域は事務所等が混在する混在住宅地域であるが、県南での物件
価格高騰により、県南で買えなくなった住宅需要が久喜市に染み出てきており、出物も少ないため需給は好調である。
需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００～２，０００万円、新築戸建で３，０００～３，６００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どで、この取引が
取引水準を形成している。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。収益価格は居住の快適性
が重視される地域性から低位に求められた。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、実証的で規範性のある比準
価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.5]		 100
[ 81.6]		 [101.5]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安を背景に、建築費等の高騰、外国人投資
家による都心部を主とした国内不動産投資の
増加が起きている。久喜市の総人口は微減傾
向にある。

特別な地域要因の変動はないが、都心部や県
南における物件価格高騰の影響で、久喜市内
の住宅地に住宅地需要が染み出てきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２３
２０４
-2		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b ２４１２３
２０４
-13		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ２４１２３
２０４
-24		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１２３
２０３
-19		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(60,100)
e ２４１２３
２０７
-5		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
104,843 		 100
[  94.9]
110,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
80,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
81,632 		 100
[  71.0]
114,975 
117,000 
c (　           ) 
89,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
88,933 		 100
[  81.3]
109,389 
111,000 
d (　           ) 
84,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
84,204 		 100
[  71.9]
117,113 
119,000 
e (　           ) 
116,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
115,458 		 100
[  97.9]
117,935 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



久喜 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,785,545 
610,684 
2,174,861 
1,843,950 
330,911 		 （　0.9742）
322,373 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,326,659 円　　　　（　     36,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.16 ＬＳ2 144.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   200 ㎡     14.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一般住宅が標準的だが、収益性を重視し、共同住宅（専有面積約３６㎡×４戸）と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
72.16 
100.0 
72.16 
1,665 
120,146 		 1.0  120,146 
1.0  120,146 
地上
 2～ 2		 居宅
72.16 
100.0 
72.16 
1,698 
122,528 		 1.0  122,528 
1.0  122,528 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.32 
100.0 
144.32 

242,674 		 242,674 
242,674 
⑨年額支払賃料        242,674 円　×　12ヶ月　＝　       2,912,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,912,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,670,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,785,545 円　　　　（　        13,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２３２
０４
　　　　-5		 2,322  
(   2,322) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
2,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,665 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
０７
　　　　-1		 1,158  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.5]
1,714 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,484 円  　　　        2,912,088　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,000 円  　　　　     28,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         610,684 円　（　　　　　　         3,053 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     144.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,843,950 円  
（　　　　　         9,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,785,545 円      
②総費用 610,684 円      
③純収益　①－② 2,174,861 円      
④建物等に帰属する純収益 1,843,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,326,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜中央三丁目４１９番４
 0312000182759-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久喜 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -6 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜中央３丁目４１９番４
｢久喜中央３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｓ3		 一般住宅が多い中、
事務所等が混在する
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 久喜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 久喜駅西方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は交通利便性に優れ、一般住宅を中心に事務所等も見られる旧久喜市の既成住宅地域である。また、格
別な変動要因はなく、付近の住宅地は需要が根強いため、今後とも現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の久喜市、白岡市、蓮田市等の市街化区域に広がる住宅地域。また、需要者の属性は
、地元及び地元に地縁性を有するエンドユーザーが中心。このような中で、久喜駅周辺の住宅地域は、利便性や住環境
を選好する需要者が広域的なエリアに及び、近年では圏域外からの転入も散見される。取引市場も新築戸建住宅を中心
に回復傾向にあり、新築分譲住宅は、３０００万円台が中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 久喜駅から徒歩圏かつ生活利便施設への接近性に優れた住宅地域である。共同住宅等の収益物件は、土地所有者の資産
活用、節税目的の物件が多く、収益価格は低位に試算された。本件は快適性を重視する住宅地域であり、比準価格が有
力な指標となる。したがって、市場の実態を反映し、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に試算
した。更に前年の標準地価格から検討した価格及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,300 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[104.5]		 100
[ 81.6]		 [101.5]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、物価上昇
や金融資本市場変動、世界情勢及び海外景気
悪化等、不動産市況へ及ぼす影響に留意する
必要がある。

価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動はな
い。最寄駅からの接近性に優れ、住宅地需要
は堅調な地域。供給も限定的であり、地価は
強含み推移。

個別的要因に特別な変動等はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２３
２０３
-14		 久喜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東4m未舗装
市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１２３
２０３
-19		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ２４１２３
２０４
-24		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１２３
２１２
-8		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,899  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
93,190 		 100
[  88.2]
105,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
84,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
84,204 		 100
[  71.9]
117,113 
119,000 
c (　           ) 
89,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
88,933 		 100
[  79.4]
112,006 
114,000 
d (　           ) 
76,380  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
73,529 		 100
[  65.5]
112,258 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



久喜 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,785,545 
610,684 
2,174,861 
1,843,950 
330,911 		 （　0.9742）
322,373 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,326,659 円　　　　（　     36,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.16 ＬＳ2 144.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   200 ㎡     14.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率は地域の実態を考慮。１戸当たり専有面積３５㎡程度の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
72.16 
100.0 
72.16 
1,665 
120,146 		 1.0  120,146 
1.0  120,146 

 2～ 2		 居宅
72.16 
100.0 
72.16 
1,698 
122,528 		 1.0  122,528 
1.0  122,528 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.32 
100.0 
144.32 

242,674 		 242,674 
242,674 
⑨年額支払賃料        242,674 円　×　12ヶ月　＝　       2,912,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,912,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,670,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,785,545 円　　　　（　        13,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２３２
０４
　　　　-4		 1,993  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,169 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,665 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２３２
０４
　　　　-6		 1,268  
(   1,268) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]
1,689 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,484 円  　　　        2,912,088　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,000 円  　　　　     28,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         610,684 円　（　　　　　　         3,053 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     144.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,843,950 円  
（　　　　　         9,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,785,545 円      
②総費用 610,684 円      
③純収益　①－② 2,174,861 円      
④建物等に帰属する純収益 1,843,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,326,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜中央三丁目４１９番４
 0312000182759-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考