別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桶川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桶川市寿１丁目６３１番７
｢寿１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 事務所、駐輪場兼共
同住宅
ＲＣ3		 中小規模低層店舗が
多い駅近の既成商業
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 桶川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 桶川駅北西方

130m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 桶川駅東口に中低層店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、郊外大型店舗との競争から顧客流出が続い
ていたが、桶川駅東口駅周辺地区の整備が進められており、繁華性はやや回復すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線でさいたま市、桶川市、北本市、上尾市及び埼玉新都市交通伊奈線沿線の伊奈町に存す
る商業地域である。需要者は、地元に地縁性のある中小企業や個人事業主等が想定される。近隣地域は、桶川駅至近の
商業地域であるが繁華性は低く、郊外の大型店舗の影響から翳りが生じるものの駅前商業地として一定の需要はある。
取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域に所在し、自用の店舗が中心で、取引事例から求められた比準価格は信頼
性を有する。一方、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地建物一体としての元本価値に見合った賃料水準は
形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[144.0]		 [100.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して
いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、
金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで
ある。

駅東口の繁華性の低い近隣商業地域であるが
、駅東口周辺の整備が進められており、地価
はやや回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桶川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０５１
３
-52		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.7m県道
、中間画地
商業

(80,400)
b ６ｋ０５０
４
-66		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m県道、
北西4m、角地
商業

(90,400)
c ６ｋ０６０
２
-50		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20.1m国
道、北西5m、
角地
準住居

(70,200)
d ６ｋ０７１
１
-63		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東21m県道、
南東4m、
二方路
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,312 		 100
[ 112.5]
162,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
142,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
140,345 		 100
[  85.2]
164,724 
165,000 
c (　           ) 
62,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
68,089 		 100
[  50.2]
135,635 
136,000 
d (　           ) 
92,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
90,932 		 100
[  60.4]
150,550 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.5 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



桶川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,637,206 
1,433,464 
5,203,742 
4,334,900 
868,842 		 （　0.9770）
848,859 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,740,907 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桶川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅 115.82 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     10.3 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２、３階は共同住宅（戸当り専有面積約４６㎡）を想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 パイプスペ－ス等内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
75.0 
86.25 
2,603 
224,509 		 5.0  1,122,545 
1.0  224,509 

 2～ 2		 居宅
115.00 
80.0 
92.00 
1,860 
171,120 		 2.0  342,240 
1.0  171,120 

 3～ 3		 居宅
115.00 
80.0 
92.00 
1,890 
173,880 		 2.0  347,760 
1.0  173,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
78.3 
270.25 

569,509 		 1,812,545 
569,509 
⑨年額支払賃料        569,509 円　×　12ヶ月　＝　       6,834,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,834,108 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       396,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,437,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,812,545 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          569,509 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　         182,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,637,206 円　　　　（　        34,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０５賃０６
　　　　-17		 2,530  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,608 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,603 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０５賃０６
　　　　-18		 1,840  
(   1,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,767 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桶川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 273,364 円  　　　        6,834,108　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      559,400 円  　　　　     67,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,433,464 円　（　　　　　　         7,389 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,334,900 円  
（　　　　　        22,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,637,206 円      
②総費用 1,433,464 円      
③純収益　①－② 5,203,742 円      
④建物等に帰属する純収益 4,334,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 868,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 848,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,740,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桶川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桶川市寿一丁目６３１番７
 0310000103991-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桶川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桶川市寿１丁目６３１番７
｢寿１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 事務所、駐輪場兼共
同住宅
ＲＣ3		 中小規模低層店舗が
多い駅近の既成商業
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 桶川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 桶川駅北西方

130m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 桶川駅東口に中低層店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。桶川駅東口周辺地区の整備が進められ
ているものの、郊外大型店舗との競争激化から顧客流出が続いており、繁華性は衰退傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、桶川駅を中心とした上尾市以北の駅前商業地域である。需要者は地元に活動拠点を置
く中小企業や個人が中心である。近隣地域は桶川駅至近の既成商業地域であるが、旧来からの小規模な個人商店が中心
で、空き店舗も多く見られるなど繁華性は衰退傾向にある。市場の中心価格帯は１㎡当たり１５０，０００円前後と判
断されるが、取引当事者の属性や事情等により取引価格はまちまちで、相場形成には至っていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、桶川駅東口至近の既成商業地域に存する。旧来からの小規模店舗が多く、繁華性に乏しいことから、賃
料収入を原資とした収益価格は低位に求められた。圏内では自社利用目的や開発目的の取引が多く、信頼性ある取引事
例を収集しえた。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[144.0]		 [100.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。桶川市内の
人口は微減傾向、取引件数は回復傾向で推移
しており、需給動向はやや強含み傾向にある
。

繁華性の低い既成商業地域であるが、桶川駅
東口周辺地区の整備が進行中であり、地価は
緩やかな回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桶川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０５０
４
-66		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m県道、
北西4m、角地
商業

(90,400)
b ６ｋ０５１
３
-52		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.7m県道
、中間画地
商業

(80,400)
c ６ｋ０４０
４
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
d ６ｋ０６０
２
-59		 北本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
140,345 		 100
[  91.8]
152,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
182,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,312 		 100
[ 118.9]
154,173 
154,000 
c (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
230,467 		 100
[ 153.0]
150,632 
151,000 
d (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,970 		 100
[  73.6]
153,492 
153,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



桶川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,620,449 
1,432,774 
5,187,675 
4,334,900 
852,775 		 （　0.9770）
833,161 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,375,837 円　　　　（　     99,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桶川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅 115.82 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     10.3 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅（２ＤＫ、戸当り面積約４６㎡、各階同型、計４戸）を想定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
75.0 
86.25 
2,597 
223,991 		 5.0  1,119,955 
1.0  223,991 

 2～ 2		 居宅
115.00 
80.0 
92.00 
1,870 
172,040 		 2.0  344,080 
1.0  172,040 

 3～ 3		 居宅
115.00 
80.0 
92.00 
1,870 
172,040 		 2.0  344,080 
1.0  172,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
78.3 
270.25 

568,071 		 1,808,115 
568,071 
⑨年額支払賃料        568,071 円　×　12ヶ月　＝　       6,816,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,816,852 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       395,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,421,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,808,115 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          568,071 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　         181,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,620,449 円　　　　（　        34,126 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０５賃０６
　　　　-17		 2,530  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,582 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,597 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０６賃０１
　　　　-23		 2,418  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,023 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桶川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 272,674 円  　　　        6,816,852　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      559,400 円  　　　　     67,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,432,774 円　（　　　　　　         7,385 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,334,900 円  
（　　　　　        22,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,620,449 円      
②総費用 1,432,774 円      
③純収益　①－② 5,187,675 円      
④建物等に帰属する純収益 4,334,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 852,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 833,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,375,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桶川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桶川市寿一丁目６３１番７
 0310000103991-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考