令和6年1月15日　提出 桶川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桶川 -9 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桶川市大字川田谷字地神１０３４番外 ②地積 　(㎡) 947   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 が散在する住宅地域 西6m市道 水道 桶川 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 桶川駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、資材置き場等が点在する調整区域内農家集落地域。近時、地域西方に国道１７号上尾道路が開通した が影響は少なく、開発行為が大幅に制限されていることから、静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線を中心に形成される上尾市、桶川市及び北本市等の市街化調整区域内の農家集落地域で ある。需要者の中心は、地元に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ないため、取引は限定的である。調 整区域内の土地は規制が多く、需要が限定的なため、地価は依然として緩やかな下落基調で推移している。このため地 積が大きい農家住宅の取引は極めて少ない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であるが、地域内に賃貸住宅等は見られず収益価格を求めることは断念し、本件では 比準価格のみを求めるに留まった。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。当該地域における土地 取引の中心は自用目的であり、その場合は居住の快適性等を中心に価格が決定される。よって、この点を反映した比準 価格を採用し、更には市場の需給動向も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、 金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで ある。 桶川市郊外の農家集落地域で交通利便性は劣 るが自然豊かな地域であり、可視的な変化は 特に見られない。地価は緩やかな下落基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％