別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桶川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 -4 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桶川市下日出谷西１丁目１８番７
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等の混在する新興住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 桶川

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 桶川駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理済の住宅地域であり、未利用地も見られるが宅地利用が進展し徐々に熟成度が高まると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線を中心とした桶川市、上尾市内の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅購入目的の桶川市及
びその周辺市町に居住の個人、建売住宅の販売を目的とする不動産業者。当該地域は桶川駅から距離があるものの区画
整然とした住環境が良好な地域で、さいたま市の住宅地と比較した値頃感から住宅需要は堅調。取引の価格帯は、土地
は約１２０㎡で１２００万円前後、新築の戸建物件は２７００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 桶川市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し適切な補修正をして求めた比準価格は精度が高い。近隣
地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であり共同住宅も存するが、新規に土地を取得することを想定して求めた収益
価格は低く試算された。住宅地域に存する標準地では収益性より居住の快適性、利便性を重んじることを考慮し、比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桶川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[127.7]		 [101.5]
100		 95,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅
不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、世界
的な金融市場の引き締め等の不動産市場への
影響に留意。

地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桶川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０５０
６
-31		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
b ６ｋ０５０
４
-36		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、角地
１中専
地区計画等
(70,160)
c ６ｋ０５１
３
-47		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
d ６ｋ０５１
３
-42		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.2m市道
、北東4.2m、
角地
１低専

(60,80)
e ６ｋ０５０
４
-35		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
92,628 		 100
[  98.0]
94,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
104,046  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
97,471 		 100
[  95.5]
102,064 
104,000 
c (　           ) 
89,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
89,468 		 100
[  92.1]
97,142 
98,600 
d (　           ) 
88,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
82,568 		 100
[  87.3]
94,580 
96,000 
e (　           ) 
94,533  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
97,333 		 100
[  96.0]
101,389 
103,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



桶川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,782,444 
379,642 
1,402,802 
1,190,480 
212,322 		 （　0.9742）
206,844 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,701,000 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桶川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.16 ＬＳ2 112.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   117 ㎡     13.0 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ、ファミリータイプ、約５５㎡の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 パイプスペ－ス等を考慮して算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.16 
99.6 
55.94 
1,321 
73,897 		 2.0  147,794 
1.0  73,897 

 2～ 2		 居宅
56.16 
99.6 
55.94 
1,362 
76,190 		 2.0  152,380 
1.0  76,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.32 
99.6 
111.88 

150,087 		 300,174 
150,087 
⑨年額支払賃料        150,087 円　×　12ヶ月　＝　       1,801,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,801,044 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,707,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,174 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,846 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,087 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          72,208 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,782,444 円　　　　（　        15,235 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０５賃０２
　　　　-10		 1,309  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
1,469 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,362 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０５賃０２
　　　　-11		 958  
(     956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
1,366 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桶川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,000 円  　　　　     18,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,042 円  　　　        1,801,044　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      153,600 円  　　　　     18,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        18,400 円  　　　　     18,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,400 円  　　　　     18,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,642 円　（　　　　　　         3,245 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     112.32 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,190,480 円  
（　　　　　        10,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,782,444 円      
②総費用 379,642 円      
③純収益　①－② 1,402,802 円      
④建物等に帰属する純収益 1,190,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,322 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 206,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,701,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桶川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桶川市下日出谷西一丁目１８番７
 0310000127238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桶川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桶川 -4 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桶川市下日出谷西１丁目１８番７
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等の混在する新興住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 桶川

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 桶川駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 桶川駅徒歩圏外の土地区画整理済の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね桶川市、上尾市及び北本市等に存する住宅地域である。需要者の中心は、桶川
市の居住者と周辺市町からの転入者である。区画配置等の住環境は良好である一方、駅からやや距離があり、戸建住宅
地需要はやや弱いものの、不動産市況は、回復傾向にあり、地価は、やや上昇傾向にある。取引の価格帯は、土地は約
１２０㎡で１２００万円前後、新築の戸建物件は２７００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 桶川駅郊外の土地区画整理済みの住宅地域で、アパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視する戸
建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、収
益価格を参酌の上、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桶川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[127.7]		 [101.5]
100		 95,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して
いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、
金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで
ある。

桶川駅徒歩圏外の土地区画整理済みの住宅地
域であるが、特別な地域要因の変動は見られ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桶川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０５０
６
-31		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
b ６ｋ０５０
６
-45		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西12m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ６ｋ０５０
４
-36		 桶川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、角地
１中専
地区計画等
(70,160)
d ６ｋ０４１
１
-19		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
92,628 		 100
[ 100.0]
92,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
94,000 
b (　           ) 
100,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.5]
113,372 		 100
[ 113.0]
100,329 
102,000 
c (　           ) 
104,046  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
97,471 		 100
[  98.4]
99,056 
101,000 
d (　           ) 
90,657  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
114,794 		 100
[ 115.2]
99,648 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +13.5
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



桶川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,783,109 
379,669 
1,403,440 
1,190,480 
212,960 		 （　0.9742）
207,466 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,715,136 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桶川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.16 ＬＳ2 112.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   117 ㎡     13.0 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ、ファミリータイプ、専有面積約５５㎡の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 パイプスペ－ス等内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.16 
99.6 
55.94 
1,327 
74,232 		 2.0  148,464 
1.0  74,232 

 2～ 2		 居宅
56.16 
99.6 
55.94 
1,357 
75,911 		 2.0  151,822 
1.0  75,911 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.32 
99.6 
111.88 

150,143 		 300,286 
150,143 
⑨年額支払賃料        150,143 円　×　12ヶ月　＝　       1,801,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,801,716 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,689 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,708,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,286 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,143 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          72,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,783,109 円　　　　（　        15,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０５賃１３
　　　　-16		 1,251  
(   1,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,357 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０６賃１１
　　　　-13		 1,456  
(   1,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,443 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桶川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,000 円  　　　　     18,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,069 円  　　　        1,801,716　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      153,600 円  　　　　     18,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        18,400 円  　　　　     18,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,400 円  　　　　     18,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,669 円　（　　　　　　         3,245 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     112.32 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,190,480 円  
（　　　　　        10,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,783,109 円      
②総費用 379,669 円      
③純収益　①－② 1,403,440 円      
④建物等に帰属する純収益 1,190,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 207,466 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,715,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桶川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桶川市下日出谷西一丁目１８番７
 0310000127238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考