別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新座 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 5-3 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市野火止６丁目１０３２番
｢野火止６－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,624  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等
高度地区最高31m

(100,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 沿道店舗のほか共同
住宅も混在する路線
商業地域		 北西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 新座

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.5 ｍ、奥行　約　　  42.3 ｍ、規模　　     1,622 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が完了し換
地処分が平成２８年に行われ
た。		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 新座駅南東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
（地区計画等）
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 現状、周囲に農地等もあり、成熟度はやや劣るものの、成熟しつつある路線商業地域である。周辺に取引もあり
、今後は上昇基調である。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線及び西武新宿線沿線で、概ね新座市、朝霞市、志木市、和光市、
所沢市等の路線商業地域。需要者の中心は地元事業者のほか、全国に店舗展開している事業者もみられるが、外食、紳
士服チェーン等で店舗網の見直しが検討されている等の情報に注意が必要である。需要の中心となる価格帯は、所在、
規模等の画地条件または用途により異なり数億程度の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価
格である。賃料水準が低く収益性が低位に求められたことから、収益の採算性より、自用として店舗を経営する事の方
が市場に参入できるという結果となった。したがって、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和光 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [105.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融資産の景気の持ち直しの動きから、不動
産市場は堅調である。店舗の需要は回復基調
も事務所は緩やかである。


最寄駅に比較的近い商業地でも、地価の回復
が認められる。



３方路の整形地であり、選好性は高い。個別
的要因に変動はい。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６３８
３
-30		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,160)
b ６Ｋ６３８
３
-59		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北6m、二方路
２住居
高度地区
(60,200)
c ６Ｋ６７１
１
-50		 新座市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
南東10.5m、
南西8m、
三方路
１住居
高度地区最高25m
地区計画等
(70,200)
d ６Ｋ７９７
２
-36		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
234,876  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
270,826 		 100
[  98.6]
274,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
254,470  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
279,999 		 100
[ 107.0]
261,681 
275,000 
c (　    189,377) 
189,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,028 		 100
[  94.7]
202,775 
213,000 
d (　           ) 
200,871  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,880 		 100
[  71.9]
282,170 
296,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



新座 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,816,907 
11,837,388 
51,979,519 
37,204,800 
14,774,719 		 （　0.9512）
14,053,713 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    305,515,500 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 920.00 Ｓ3 2,760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
高度地区最高31m		 100 ％   200 ％   200 ％   1,624 ㎡     38.5 m x   42.3 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階５０㎡程度のファミリータイプの居宅を想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
920.00 
90.0 
828.00 
2,995 
2,479,860 		 8.0  19,838,880 
1.0  2,479,860 

 2～ 3		 居宅
920.00 
95.0 
874.00 
1,797 
1,570,578 		 1.0  1,570,578 
1.0  1,570,578 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,760.00 
93.3 
2,576.00 

5,621,016 		 22,980,036 
5,621,016 
⑨年額支払賃料      5,621,016 円　×　12ヶ月　＝　      67,452,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,576.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,452,192 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,598,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,853,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,980,036 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         210,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,621,016 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,752,520 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,816,907 円　　　　（　        39,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ８４１３賃
　　　　-11		 3,199  
(   3,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ８４１３賃
　　　　-8		 2,898  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,814 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新座 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,760,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,698,088 円  　　　       67,452,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      859,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,416,000 円  　　　　    552,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,837,388 円　（　　　　　　         7,289 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 552,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　   2,760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,204,800 円  
（　　　　　        22,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,816,907 円      
②総費用 11,837,388 円      
③純収益　①－② 51,979,519 円      
④建物等に帰属する純収益 37,204,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,774,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,053,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    305,515,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新座 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市野火止六丁目１０３２番
 0308001262191-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新座 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 5-3 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.
鑑定評価額 453,000,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市野火止６丁目１０３２番
｢野火止６－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,624  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等
高度地区最高31m

(100,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 沿道店舗のほか共同
住宅も混在する路線
商業地域		 北西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 新座

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が完了し換
地処分が平成２８年に行われ
た。		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 新座駅南東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
（地区計画等）
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅にも近い路線商業地域を形成しており、将来的には背後地の充実とともに、徐々にではあるが成熟して
行くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新座市を中心にして周辺市域にも及ぶ商業地域や商住混在地域である。需要者の中心は地縁性を有する
事業者が多いと見られるが、広域で事業を行う法人・事業者も含まれる。商業背後地も充実しつつあるため、需要は総
じて安定している。市場の中心となる価格帯は、画地規模や用途などの条件により大きく異なり、まちまちであるため
把握しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の地域においては、自用の物件と賃貸用物件が混在している。商業施設の集積度は目立ったほどではなく、賃貸借
市場は未成熟なため、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められたと考え
られる。従って、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和光 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [105.0]
100		 279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は全般的に回復傾向にあるものの、
金利や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
にあり、先行き不透明感は根強くなっている
。

商業背後地は徐々にではあるが充実しつつあ
り、需要は概ね安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６３８
３
-59		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北6m、二方路
２住居
高度地区
(60,200)
b ５Ｃ６３８
３
-34		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,200)
c ６Ｋ７９７
２
-29		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m国道、
中間画地
商業

(80,400)
d ６Ｋ７２８
４
-21		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
279,450 		 100
[ 107.0]
261,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
275,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,853 		 100
[  97.7]
288,488 
303,000 
c (　           ) 
241,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
246,014 		 100
[  84.8]
290,111 
305,000 
d (　           ) 
186,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  96.4]		 100
[ 100.0]
196,223 		 100
[  74.4]
263,741 
277,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



新座 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,826,097 
11,564,836 
51,261,261 
36,396,000 
14,865,261 		 （　0.9512）
14,139,836 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    307,387,739 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 920.00 Ｓ3 2,760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
高度地区最高31m		 100 ％   200 ％   200 ％   1,624 ㎡     38.5 m x   42.3 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階・３階はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
920.00 
90.0 
828.00 
2,976 
2,464,128 		 8.0  19,713,024 
1.0  2,464,128 

 2～ 2		 居宅
920.00 
90.0 
874.00 
1,756 
1,534,744 		 1.0  1,534,744 
1.0  1,534,744 

 3～ 3		 居宅
920.00 
90.0 
874.00 
1,756 
1,534,744 		 1.0  1,534,744 
1.0  1,534,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,760.00 
93.3 
2,576.00 

5,533,616 		 22,782,512 
5,533,616 
⑨年額支払賃料      5,533,616 円　×　12ヶ月　＝　      66,403,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,576.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,403,392 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,511,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,891,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,782,512 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         208,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,533,616 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,725,271 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,826,097 円　　　　（　        38,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ８４１３賃
　　　　-11		 3,199  
(   3,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,976 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ６３８３賃
　　　　-10		 3,923  
(   3,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
3,170 
c ６Ｋ８４１３賃
　　　　-6		 3,238  
(   2,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,996 
新座 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,700,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,656,136 円  　　　       66,403,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      808,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,320,000 円  　　　　    540,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       540,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       540,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,564,836 円　（　　　　　　         7,121 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,396,000 円  
（　　　　　        22,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,826,097 円      
②総費用 11,564,836 円      
③純収益　①－② 51,261,261 円      
④建物等に帰属する純収益 36,396,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,865,261 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,139,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    307,387,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新座 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市野火止六丁目１０３２番
 0308001262191-0000
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