鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
新座 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 -17

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　中田　一

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市馬場３丁目４５３３番１０｢馬場３－９－４９｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が多い住宅地域	北5m市道	水道、下水	朝霞台 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 8 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

朝霞台駅南方

4.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の戸建住宅の中に低利用地もある住宅地域である。住宅開発が行われ熟成度が増す可能性はあるが、当
面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線、ＪＲ武蔵野線及び西武池袋線沿線の新座市及び隣接する東京都も含む周辺区市の住宅地域
である。需要者の中心は同一需給圏の居住者及び東京都心通勤者であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。最
寄駅から徒歩圏外であり、周辺には未利用地も見られ、新規の住宅供給も徐々にあり住宅需要は安定的に推移している
。市場の中心価格帯は、土地は１２０㎡程度で１，０００万円台中後半、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、朝霞台駅徒歩圏外の一般住宅地域である。自用目的での不動産取引が中心であり、小規模の賃貸経営目的
の不動産取得は希で、賃貸経営による収益性は高いとは言えない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格形
成要因の比較を行って求めた規範性の高い比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格を参考とした。これに代
表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[104.5]

100
[118.7]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行きについては雇用・所得環境が改善する
下で各種政策の効果もあって緩やかな回復が
続くことが期待される。但し海外景気が下押
しリスクとなる。

最寄駅に近い利便性の高い住宅地は上昇傾向
が継続している。徒歩圏外についても需要に
比べて、供給が少ない状況にあり、価格は上
昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新座 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ６３８３ -57	新座市		建付地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	６Ｋ６８０５ -53	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
c	６Ｋ３８９０ -5	朝霞市		建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	６Ｋ６７１１ -30	朝霞市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	６Ｋ６８０５ -49	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区最高25m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,202	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.3]	147,042	100 [ 103.8]	141,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 137,276	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,276	100 [ 98.6]	139,225		139,000
c	(　 ) 219,068	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.9]	203,463	100 [ 134.9]	150,825		151,000
d	(　 ) 154,675	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	170,193	100 [ 144.7]	117,618		118,000
e	(　 ) 197,152	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	195,238	100 [ 144.2]	135,394		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.6	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.6	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +15.6	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

新座 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法を不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,635,507	354,774	1,280,733	1,203,020	77,713	（　0.9728） 75,599	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,718,159 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	123 ㎡	9.4 m x 13.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約４９㎡）各階同型で全２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.00	100.0	49.00	1,429	70,021	1.0	70,021
							0.0	0
2～ 2	居宅	49.00	100.0	49.00	1,472	72,128	1.0	72,128
							0.0	0
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		142,149		142,149
								0

⑨年額支払賃料	142,149 円　×　12ヶ月　＝　 1,705,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,705,788 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 71,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,634,145 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,149 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,635,507 円　　　　（　 13,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ７４１２賃　　　　-13	1,959 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [143.0]	100 [108.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ７４１２賃　　　　-1	1,938 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [140.0]	100 [103.0]	1,461
c	６Ｋ７４１２賃　　　　-12	1,924 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [143.0]	100 [105.0]	1,440

新座 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,174 円	1,705,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 354,774 円　（　　　　　　 2,884 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,203,020 円（　　　　　 9,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,635,507 円
②総費用	354,774 円
③純収益　①－②	1,280,733 円
④建物等に帰属する純収益	1,203,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,718,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市馬場三丁目４５３３番１０	0308001109454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
新座 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 -17

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　笹山　高廣

TEL.

鑑定評価額

16,400,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市馬場３丁目４５３３番１０｢馬場３－９－４９｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が多い住宅地域	北5m市道	水道、下水	朝霞台 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 8 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

朝霞台駅南方

4.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中小規模の戸建住宅の中に農地等の低利用地が残る住宅地域である。住宅開発が行われ熟成度が増
す可能性はあるが、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線沿線で、新座市及びその周辺市の住宅地域である。主たる需要者
は、同一需給圏内の居住者、不動産業者等が中心である。最寄駅から徒歩圏外であるが、新規供給が少なくなっている
中で需要が比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模でで１，５００万円前後　、新築戸建で３，０
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の低層戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で
ある。土地の取引は、自己の居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場
性を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[104.5]

100
[120.0]

[100.0]
100

133,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新座市内の住宅需要は、利便性の高い地域は
上昇傾向にあり、その他の地域についても概
ね安定的に推移している。

最寄駅への利便性に劣る郊外の地域であるが
、全般的市況の中、地価動向はやや上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新座 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ６３８３ -38	新座市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
b	６Ｋ７６９３ -33	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		１低専地区計画等 (80,100)
c	６Ｋ６３８３ -27	新座市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、南西4.2m、角地		１低専地区計画等 (70,100)
d	６Ｋ６３８３ -51	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,062	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	150,536	100 [ 112.7]	133,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 198,596	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	201,196	100 [ 150.2]	133,952		134,000
c	(　 ) 161,968	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	148,916	100 [ 113.2]	131,551		132,000
d	(　 ) 156,223	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	164,939	100 [ 123.3]	133,770		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +27.1	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +14.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.3	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

新座 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,635,507	348,474	1,287,033	1,176,580	110,453	（　0.9728） 107,449	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,442,023 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	ＬＳ2	98.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	123 ㎡	9.4 m x 13.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約４９㎡）各階同型で全２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.00	100.0	49.00	1,429	70,021	1.0	70,021
							0.0	0
2～ 2	居宅	49.00	100.0	49.00	1,472	72,128	1.0	72,128
							0.0	0
～

～

～

計		98.00	100.0	98.00		142,149		142,149
								0

⑨年額支払賃料	142,149 円　×　12ヶ月　＝　 1,705,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,705,788 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 71,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,634,145 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,149 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,635,507 円　　　　（　 13,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ８６８２賃　　　　-1	1,598 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [119.0]	100 [ 99.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ８６８２賃　　　　-5	1,360 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,432
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新座 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,000 円	17,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,174 円	1,705,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,400 円	17,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 348,474 円　（　　　　　　 2,833 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 98.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,176,580 円（　　　　　 9,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,635,507 円
②総費用	348,474 円
③純収益　①－②	1,287,033 円
④建物等に帰属する純収益	1,176,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	110,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,442,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市馬場三丁目４５３３番１０	0308001109454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考