令和6年1月15日　提出 和光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市下新倉３丁目９０３番７ ｢下新倉３－４－７９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土地区画整理計画 (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 和光市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅までの道路には起伏が ある。 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 和光市駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,196) 土地区画整理計画 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には低利用地があり宅地開発も進んでいる。今 後も住宅地域として成熟していくものと予測する。地価は上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね和光市及び隣接東京都区部も含む周辺区市の住宅地域である。需要の中心は同一 需給圏の居住者のほか、都心への通勤者である。最寄駅から徒歩圏内で、周辺は従来から形成された普通住宅地域であ り、需要は戸建住宅を中心として安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡程度で、２，０００万円 中盤、新築戸建住宅は４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、和光市駅徒歩圏の住宅地域であるが、周辺にアパート等の収益物件は見られない。収益還元法の建物想定 が非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を、対象標準地 の地域的特性の類似性等によって比較考量して試算した比準価格を標準として、これに代表標準地の公示価格との均衡 を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    313,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.5] 100 [137.7] [103.0] 100 241,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きについては雇用・所得環境が改善する 下で各種政策の効果もあって緩やかな回復が 続くことが期待される。但し海外景気が下押 しリスクとなる。 都心への良好な交通接近性により住宅需要は 堅調である。不動産業者の土地仕入れ価格の 上昇及び建築コスト高騰により住宅販売価格 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％