別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
志木 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
志木 -7 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志木市柏町６丁目６９９番７１
｢柏町６－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が見られる
住宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 柳瀬川

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 柳瀬川駅東方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当面の
間、やや強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね志木市及びその周辺市の東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが
、他地域からの転入も見られる。駅徒歩圏で比較的環境の良好な地域であり、住宅地域として熟成し、開発分譲等は見
られないが、需給は概ね安定的に推移している。土地は１７５㎡程度で４，０００万円台半ば、新築の戸建住宅は土地
１００㎡程度で４，０００万円台前半が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺において、単身者、少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は、自己用の
住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に
とどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志木 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[104.9]		 [101.5]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ベッドタウンとして人気があり、人口は概ね
横這い（社会動態はプラス）で、金利、物価
動向等の先行き不透明感は増すも、住宅市場
は堅調である。

熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 志木 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ７４１
２
-30		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.2m市道、
東4.2m、角地
１中専
高度地区最高25m
(70,168)
b ６Ｋ６７１
１
-23		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.2m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
c ５Ｃ６７１
１
-48		 志木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高25m
(60,200)
d ６Ｋ８７１
１
-51		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m私道、
北東5m、角地
１中専
高度地区最高25m
(70,200)
e ６Ｋ７４１
２
-12		 志木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,061  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
331,365 		 100
[ 105.6]
313,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
189,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
215,679 		 100
[  87.5]
246,490 
250,000 
c (　           ) 
256,410  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
254,447 		 100
[ 126.0]
201,942 
205,000 
d (　           ) 
281,279  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
280,179 		 100
[  85.6]
327,312 
332,000 
e (　           ) 
204,337  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
205,726 		 100
[ 109.8]
187,364 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



志木 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,827,998 
1,043,960 
4,784,038 
3,420,420 
1,363,618 		 （　0.9732）
1,327,073 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     30,862,163 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
志木 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 ＬＳ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     11.0 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １室５０㎡弱のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,706 
160,000 		 1.0  160,000 
1.0  160,000 

 2～ 2		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,723 
162,000 		 1.0  162,000 
1.0  162,000 

 3～ 3		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,740 
164,000 		 1.0  164,000 
1.0  164,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
100.0 
282.00 

486,000 		 486,000 
486,000 
⑨年額支払賃料        486,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,832,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,832,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       244,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,587,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           486,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,286 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,827,998 円　　　　（　        33,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ６７１１賃
　　　　-3		 1,687  
(   1,617) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,778 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,706 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ６７１１賃
　　　　-2		 1,853  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,802 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
志木 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,500 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,960 円  　　　        5,832,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      418,400 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,043,960 円　（　　　　　　         6,000 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,420,420 円  
（　　　　　        19,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,827,998 円      
②総費用 1,043,960 円      
③純収益　①－② 4,784,038 円      
④建物等に帰属する純収益 3,420,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,363,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,327,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,862,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 志木 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志木市柏町六丁目６９９番７１
 0308000267230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
志木 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
志木 -7 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 志木市柏町６丁目６９９番７１
｢柏町６－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が見られる
住宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 柳瀬川

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域内 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 柳瀬川駅東方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 柳瀬川駅から徒歩約８分の住宅地域。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状程度の住宅地として推移すると
見られる。地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線で、概ね志木市及びその周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者及び都内
通勤者が中心。圏外からの転入も見られる。柳瀬川駅に急行や快速は停車しないが徒歩圏内にある。浸水ハザードはか
かるが、中規模住宅の多い住宅地域で需要は概ね底堅い。中心価格帯は土地１６５㎡程度で４，２００万円中程度。敷
地１００㎡程度の建売住宅ならば総額４，２００万円～４，９００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に
規範性が高い事例を採用して求めており精度は高い。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性
がなく、経済合理的な想定が困難なため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志木 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[104.9]		 [101.5]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コスト上昇の販売価格への転嫁は消費税
押え地価上昇に偏る傾向。中古は両手仲介で
過剰に上昇か。収入や売上の伸びに見合わぬ
高騰も増加。

洪水ハザードマップによると浸水想定水深「
３ｍ～５ｍ未満」だが、周辺に「５ｍ～１０
ｍ未満」の地域もある。


価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 志木 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６８０
５
-27		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,192)
b ６Ｋ８６８
２
-13		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m私道、
中間画地
１中専
高度地区25m
(60,200)
c ６Ｋ７４１
２
-50		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.1m市道
、南4m、
角地
１中専
高度地区最高25m
(70,200)
d ５Ｃ８６８
２
-30		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m私道、
中間画地
１中専
高度地区25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
246,367  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
251,006 		 100
[  95.7]
262,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
266,000 
b (　           ) 
223,686  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
240,348 		 100
[  94.1]
255,418 
259,000 
c (　           ) 
267,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
259,749 		 100
[  92.2]
281,723 
286,000 
d (　           ) 
189,865  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
191,534 		 100
[  89.3]
214,484 
218,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



志木 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,839,989 
1,066,320 
4,773,669 
3,511,980 
1,261,689 		 （　0.9732）
1,227,876 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,555,256 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
志木 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 ＬＳ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高25m
 60 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     11.0 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １室４７㎡程度のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,681 
158,000 		 1.0  158,000 
1.0  158,000 

 2～ 2		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,731 
163,000 		 1.0  163,000 
1.0  163,000 

 3～ 3		 居宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,761 
166,000 		 1.0  166,000 
1.0  166,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
100.0 
282.00 

487,000 		 487,000 
487,000 
⑨年額支払賃料        487,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,844,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,844,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       245,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,598,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          487,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,772 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,839,989 円　　　　（　        33,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ６７１１賃
　　　　-2		 1,853  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.6]		 100
[110.5]
1,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,681 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ６７１１賃
　　　　-5		 1,613  
(   1,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.1]		 100
[100.0]
1,749 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
志木 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,500 円  　　　　     53,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,320 円  　　　        5,844,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      429,600 円  　　　　     53,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,066,320 円　（　　　　　　         6,128 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,511,980 円  
（　　　　　        20,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,839,989 円      
②総費用 1,066,320 円      
③純収益　①－② 4,773,669 円      
④建物等に帰属する純収益 3,511,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,261,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,227,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,555,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 志木 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　志木市柏町六丁目６９９番７１
 0308000267230-0000
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備考