別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
朝霞 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 5-2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市溝沼２丁目１６３８番１外
｢溝沼２－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度地区最高25m
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事業所等の混
在する路線商業地域
 東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 朝霞

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 朝霞駅西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等と住宅が混在する地域であり、今後も当該要因を維持していくものと予測する。地価水準は、当面の間、
強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、朝霞市及び周辺市の路線商業地域等。需要者の中心は同一需給圏内外に存する自己利用目的の事業者又
は投資家若しくは不動産開発業者等である。取引は稀であるが、商業系のみならず住宅系土地利用の需要も見込まれる
ため、需給バランスは安定的に推移しているとみられる。商業地の取引市場においては、市場参加者の属性、取引され
る土地の規模等が多様で、中心となる価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い。一方、収益価格は
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。土地のみでの投資需要は弱く、需要者の
中心は、店舗、事業所等の自己利用目的の事業者等であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和光 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から経済活動の正常化が進み、商況
が改善しつつある中、住宅利用への転換の需
要もあり、市場は概ね堅調に推移している。


住宅等も見られる路線商業地域であり、土地
利用状況等地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６８０
５
-12		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
東6m、角地
１中専
高度地区最高25m
(70,200)
b ６Ｋ６３８
３
-59		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北6m、二方路
２住居
高度地区
(60,200)
c ６Ｋ７６９
３
-16		 和光市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(60,200)
d ５Ｃ６３８
３
-34		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
404,785  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
401,641 		 100
[ 156.3]
256,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
254,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
279,725 		 100
[ 126.9]
220,429 
220,000 
c (　           ) 
332,795  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
365,105 		 100
[ 154.7]
236,008 
236,000 
d (　           ) 
275,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,128 		 100
[ 113.9]
247,698 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.8 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



朝霞 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,292,563 
2,483,111 
11,809,452 
7,564,900 
4,244,552 		 （　0.9478）
4,022,986 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     87,456,217 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＬＳ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度地区最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   581 ㎡     33.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階をファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 フロア貸し及び外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
2,587 
724,360 		 6.0  4,346,160 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
280.00 
100.0 
280.00 
1,811 
507,080 		 1.0  507,080 
1.0  507,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

1,231,440 		 4,853,240 
507,080 
⑨年額支払賃料      1,231,440 円　×　12ヶ月　＝　      14,777,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,777,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,275,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,089,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,853,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          507,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         158,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,292,563 円　　　　（　        24,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７４１２賃
　　　　-8		 2,347  
(   2,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 98.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
2,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,587 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７４１２賃
　　　　-9		 1,807  
(   1,732) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,107 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 614,611 円  　　　       15,365,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      856,000 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,483,111 円　（　　　　　　         4,274 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9478    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,564,900 円  
（　　　　　        13,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,292,563 円      
②総費用 2,483,111 円      
③純収益　①－② 11,809,452 円      
④建物等に帰属する純収益 7,564,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,244,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,022,986 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,456,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市溝沼二丁目１６３８番１
 0308000067565-0000
2 　朝霞市溝沼二丁目１６３９番１５
 0308001169626-0000
3 　朝霞市溝沼二丁目１６３９番１６
 0308001169627-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
朝霞 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 5-2 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市溝沼２丁目１６３８番１外
｢溝沼２－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度地区最高25m
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事業所等の混
在する路線商業地域
 東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 朝霞

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 朝霞駅西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業系、住居系の土地利用が混在した幹線道路沿の地域であり、この地域要因は今後も維持していくものと思わ
れる。地価はやや上昇している。ただ、建築資材等の物価の上昇、金利動向等が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね朝霞市及びその周辺市の幹線または準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、同一
需給圏内外の広い範囲で土地を求める、自己利用目的の事業者又は投資家若しくは不動産開発業者等である。店舗用地
等としての需要は、土地の個別的要因によるところが大きく、取引される土地の規模はまちまちで、中心となる価格帯
を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の土地利用状況の多くは、土地所有者が建設した低層かつ自用の店舗、事業所または共同住宅等である。容積
率をフルに活用していない建物も多く、収益価格が低位に試算されたのもやむを得ない。本件では、取引実態を反映し
た、説得力のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連にも留意
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和光 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    234,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 237,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ規制は昨年５月に緩和された。ウ
クライナ、中東紛争に起因する物価上昇が続
いている。急激な円安は収束傾向だが今後の
動向が注目される

城山通沿の路線商業地域。当該通り沿で、昨
年戸建分譲が行われる等、繁華性は低い。背
後の住宅地の地価の影響もあり、地価はやや
上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６７１
１
-29		 朝霞市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15.3m県
道、中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
b ６Ｋ７２８
４
-42		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ６Ｋ６３８
３
-29		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m県道、
中間画地
２住居
高度地区
(60,200)
d ６Ｋ７２８
４
-21		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,416  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
184,500 		 100
[ 111.1]
166,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
210,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
212,522 		 100
[  78.3]
271,420 
271,000 
c (　           ) 
364,004  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
375,770 		 100
[ 116.4]
322,826 
323,000 
d (　           ) 
186,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  96.4]		 100
[ 100.0]
195,835 		 100
[  90.0]
217,594 
218,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



朝霞 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,591,727 
2,369,491 
11,222,236 
7,140,700 
4,081,536 		 （　0.9478）
3,868,480 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     84,097,391 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＬＳ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度地区最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   581 ㎡     33.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が１室５０㎡弱のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 フロア貸し及び外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
2,346 
656,880 		 6.0  3,941,280 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
280.00 
100.0 
280.00 
1,877 
525,560 		 1.0  525,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

1,182,440 		 4,466,840 
0 
⑨年額支払賃料      1,182,440 円　×　12ヶ月　＝　      14,189,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,189,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,226,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,550,766 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,466,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,591,727 円　　　　（　        23,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ６３８３賃
　　　　-1		 3,133  
(   3,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
2,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,358 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,346 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ８４１３賃
　　　　-4		 2,515  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
2,101 
c ６Ｋ８４１３賃
　　　　-5		 3,032  
(   2,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[170.0]		 100
[100.0]
2,682 
朝霞 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 591,091 円  　　　       14,777,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      808,000 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,369,491 円　（　　　　　　         4,078 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9478    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,140,700 円  
（　　　　　        12,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,591,727 円      
②総費用 2,369,491 円      
③純収益　①－② 11,222,236 円      
④建物等に帰属する純収益 7,140,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,081,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,868,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,097,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市溝沼二丁目１６３８番１
 0308000067565-0000
2 　朝霞市溝沼二丁目１６３９番１５
 0308001169626-0000
3 　朝霞市溝沼二丁目１６３９番１６
 0308001169627-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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