別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
朝霞 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 -16 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市根岸台１丁目１２２４番１２
｢根岸台１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 朝霞

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域内 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 朝霞駅北方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は朝霞駅まで徒歩圏内の既存の低層住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持してい
くものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市及び東京都を含むその周辺市区町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の
居住者である。同一需給圏外からの転入も見られる。成熟した住宅地域で新規の宅地供給は少なく、需給は安定的に推
移している。土地価格は１３０㎡前後で３，５００万円～４，０００万円程度、新築戸建住宅の価格は土地面積等によ
ってバラツキはあるものの総額４，５００万円～５，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視さ
れる住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　朝霞 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 [103.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、第一次取得
者等の購入意欲は根強く、市場の需給関係は
強含みで推移している。


居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏に
あることから利便性がよい。



標準的な規模で、総額も標準的であることか
ら選好性は高い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６８０
５
-51		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,200)
b ６Ｋ９５２
８
-12		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m市道、
東4m、北4m、
三方路
１中専
高度地区最高25m
(70,160)
c ６Ｋ９５２
８
-14		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m未舗装私
道、中間画地
１中専

(60,160)
d ６Ｋ８４１
３
-23		 朝霞市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,160)
e ６Ｋ７６９
３
-31		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.2m私道
、南東6.4m、
二方路
１中専
高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,253  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
258,232 		 100
[  89.7]
287,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
381,762  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
345,372 		 100
[ 118.3]
291,946 
301,000 
c (　           ) 
258,263  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,753 		 100
[  91.5]
290,440 
299,000 
d (　           ) 
241,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,468 		 100
[  88.0]
286,895 
296,000 
e (　           ) 
193,556  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.3]
254,367 		 100
[  87.3]
291,371 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    297,000 円／㎡]  



朝霞 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,476,053 
570,953 
2,905,100 
1,733,100 
1,172,000 		 （　0.9732）
1,140,590 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,525,349 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高25m
 60 ％   200 ％   160 ％   130 ㎡     10.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸３３㎡程度を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段としたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,050 
143,500 		 1.0  143,500 
1.0  143,500 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,091 
146,370 		 1.0  146,370 
1.0  146,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

289,870 		 289,870 
289,870 
⑨年額支払賃料        289,870 円　×　12ヶ月　＝　       3,478,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,478,440 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,332,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,870 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,777 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,870 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,930 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,476,053 円　　　　（　        26,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７４１２賃
　　　　-12		 1,924  
(   1,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]
2,158 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７４１２賃
　　　　-14		 1,615  
(   1,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 83.5]		 100
[100.0]
2,125 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,500 円  　　　　     26,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,353 円  　　　        3,478,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,000 円  　　　　     26,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,500 円  　　　　     26,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,500 円  　　　　     26,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         570,953 円　（　　　　　　         4,392 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,733,100 円  
（　　　　　        13,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,476,053 円      
②総費用 570,953 円      
③純収益　①－② 2,905,100 円      
④建物等に帰属する純収益 1,733,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,172,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,140,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,774 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,525,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市根岸台一丁目１２２４番１２
 0308000038436-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
朝霞 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 -16 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市根岸台１丁目１２２４番１２
｢根岸台１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 朝霞

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域内 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 朝霞駅北方

600m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地で、駅から近く有効需要のある住宅地ではある。周辺における地域要因の大きな変動は無く、周辺
の地価の上昇圧力に伴い、この土地でも同様に強含みである。今後とも同様な傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね朝霞市を基点として周辺の市域を含む圏域にある。需要者は同一需給圏のうち朝
霞市居住者が多いが、圏外からも増えてきている。徒歩圏内の住宅地として、潜在的には安定した需要が見込まれる。
土地については１３０㎡程度で３，０００万円後半程度、新築の戸建物件については４，５００万円～５，５００万円
の価格帯が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺には共同住宅等が混在してはいるものの、戸建住宅の需要を中心とする地域であり、自己使用目的での取引
が中心となっている。こうした地域では居住の快適性を重視した価格形成がなされており、賃料水準が追いつかず、収
益価格が相対的に低位となったものである。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、
代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　朝霞 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[103.0]		 100
[101.9]		 [103.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融資産の景気の持ち直しの動きから、不動
産市場は堅調である。一方、雇用、賃金の状
況は厳しく、戸建の需要は後半に掛けて強く
ない。

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更は
ないものの周辺地域の需要は引き続き見られ
る。


特に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６８０
５
-8		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
近商
高度地区最高25m
(80,200)
b ６Ｋ６８０
５
-46		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
地区計画等
(70,100)
c ６Ｋ８４１
３
-18		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高25m
(60,200)
d ６Ｋ９５２
８
-13		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度地区最高25m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
292,807  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
297,668 		 100
[ 104.3]
285,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
247,102  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.4]
257,543 		 100
[  88.4]
291,338 
300,000 
c (　           ) 
263,416  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
334,019 		 100
[ 112.2]
297,700 
307,000 
d (　           ) 
265,018  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
326,081 		 100
[ 118.9]
274,248 
282,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



朝霞 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,462,622 
591,000 
2,871,622 
1,661,160 
1,210,462 		 （　0.9732）
1,178,022 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     27,395,860 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高25m
 60 ％   200 ％   160 ％   130 ㎡     10.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一室約３５㎡のファミリータイプ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,032 
142,240 		 1.0  142,240 
1.0  142,240 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,093 
146,510 		 1.0  146,510 
1.0  146,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

288,750 		 288,750 
288,750 
⑨年額支払賃料        288,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,465,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,465,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,319,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           288,750 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,766 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,750 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,386 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,462,622 円　　　　（　        26,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６Ｋ７４１２賃
　　　　-16		 1,684  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,923 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,032 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６Ｋ７４１２賃
　　　　-15		 1,827  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]
2,142 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,000 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,600 円  　　　        3,465,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,200 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         591,000 円　（　　　　　　         4,546 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,661,160 円  
（　　　　　        12,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,462,622 円      
②総費用 591,000 円      
③純収益　①－② 2,871,622 円      
④建物等に帰属する純収益 1,661,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,210,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,178,022 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,395,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市根岸台一丁目１２２４番１２
 0308000038436-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考