鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
朝霞 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 -11

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　郁未

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市栄町１丁目１５７６番５１｢栄町１－７－４３｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	朝霞 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 145 ｍ、西 70 ｍ、南 75 ｍ、北 105 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

朝霞駅南方

690m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も現在の居住環境を維持しながら推移して行くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市のほか周辺市域の住宅地域にも及んでいる。需要者の中心は、同一需給圏内の
居住者が多くを占めており、一部は圏外からも見られる。良好な住宅地域を形成しており、需要は安定している。取引
の中心となる価格帯は、画地規模などの条件により異なるものの、土地については３，０００万円前後、新築戸建住宅
については５，０００万円前後から後半にかけてである。供給が限られているため高値になりやすい傾向も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅の多くみられる住宅地域であり、小規模アパート等も混在しているが、投資目的の土地取引は稀である。需要
者の多くは個人であり、自己の住宅使用を目的とした取引が中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を参考にとどめることとする。代表標準地から検討した価格をも踏まえたうえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　朝霞 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 283,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

294,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は全般的に回復傾向にあるものの、
金利や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
にあり、先行き不透明感は根強くなっている
。

住宅地域として成熟しており、特別な地域要
因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ６８０５ -8	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
b	６Ｋ７６９３ -33	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		１低専地区計画等 (80,100)
c	６Ｋ８４１３ -18	朝霞市		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,200)
d	６Ｋ６８０５ -50	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,160)
e	６Ｋ９５２８ -13	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,807	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	295,952	100 [ 96.4]	307,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 198,596	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	206,396	100 [ 72.7]	283,901		284,000
c	(　 ) 263,416	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	327,256	100 [ 104.9]	311,969		312,000
d	(　 ) 201,142	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,171	100 [ 73.9]	278,986		279,000
e	(　 ) 265,018	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	321,457	100 [ 110.4]	291,175		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

朝霞 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,229,868	398,242	1,831,626	1,209,900	621,726	（　0.9732） 605,064	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,071,256 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	8.8 m x 11.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅が標準的と判断し、賃貸面積５０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,841	92,050	1.0	92,050
							1.0	92,050
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,878	93,900	1.0	93,900
							1.0	93,900
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		185,950		185,950
								185,950

⑨年額支払賃料	185,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,231,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,231,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,137,681 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,950 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,950 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,229,868 円　　　　（　 22,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ７４１２賃　　　　-12	1,924 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ７４１２賃　　　　-11	1,692 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,827
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,942 円	2,231,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,000 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,242 円　（　　　　　　 3,982 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,209,900 円（　　　　　 12,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,229,868 円
②総費用	398,242 円
③純収益　①－②	1,831,626 円
④建物等に帰属する純収益	1,209,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	621,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	605,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,071,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

朝霞 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	朝霞市栄町一丁目１５７６番５１	0308000350454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
朝霞 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 -11

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　笹山　高廣

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市栄町１丁目１５７６番５１｢栄町１－７－４３｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	朝霞 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 145 ｍ、西 70 ｍ、南 75 ｍ、北 105 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.8 ｍ、奥行　約　　 11.3 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

朝霞駅南方

690m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅が多い住宅地域である。周辺地域にて地域要因の大きな変動も見受けられず、当面は現状の
まま推移するものと予測する。地価水準は強含みの状況にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市及びその周辺市の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者及
び都心部への通勤する自己所有目的の一次取得者層が中心である。最寄駅徒歩圏内に存し、比較的良好な居住環境、生
活利便性を背景に需要は底堅く、安定的である。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で２，５００万
円前後、新築戸建住宅で４，０００万円前後～４，０００万円半ばである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中に賃貸用共同住宅も見られる住宅地域であるが、自用地の利活用に係るものがほとんどである。土地の取
引は、自己の居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映した比
準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　朝霞 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 283,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[103.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

292,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

朝霞市内の住宅地価は、利便性の高い最寄駅
に近い物件の上昇が大きく、やや遠い地域に
おいても上昇傾向にある

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ７６９３ -31	朝霞市		建付地	（　）	袋地等	北西4.2m私道、南東6.4m、二方路		１中専高度地区 (60,200)
b	６Ｋ８４１３ -23	朝霞市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区最高25m (60,160)
c	６Ｋ８６８２ -9	朝霞市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南4.2m、角地		１住居高度地区25m (70,200)
d	６Ｋ６８０５ -51	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		１中専高度地区最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,556	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	254,119	100 [ 86.1]	295,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 241,135	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	252,227	100 [ 85.2]	296,041		296,000
c	(　 ) 408,204	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	403,587	100 [ 135.7]	297,411		297,000
d	(　 ) 260,253	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	257,979	100 [ 87.9]	293,491		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

朝霞 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,290,427	399,660	1,890,767	1,209,900	680,867	（　0.9732） 662,620	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,409,767 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	8.8 m x 11.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積各戸約５０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,882	94,100	1.0	94,100
							1.0	94,100
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,938	96,900	1.0	96,900
							1.0	96,900
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		191,000		191,000
								191,000

⑨年額支払賃料	191,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,292,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,292,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,195,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,290,427 円　　　　（　 22,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６Ｋ７４１２賃　　　　-13	1,959 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,963 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６Ｋ７４１２賃　　　　-20	1,657 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,760 円	2,292,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,000 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,660 円　（　　　　　　 3,997 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,209,900 円（　　　　　 12,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,290,427 円
②総費用	399,660 円
③純収益　①－②	1,890,767 円
④建物等に帰属する純収益	1,209,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	680,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	662,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,409,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

朝霞 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	朝霞市栄町一丁目１５７６番５１	0308000350454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考