令和6年1月15日　提出 朝霞 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -8 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市溝沼４丁目１００５番１９ ｢溝沼４－１－４３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 朝霞台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 朝霞台駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多く見られる既存住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しながら推移していく ものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として東武東上線沿線の住宅地域で、朝霞市及び周辺市がその圏域である。需要者は同一需給圏内の 居住者が中心で、圏外からの流入も以前よりは見受けられる。最寄駅から徒歩圏内にあるため、需要者からの引き合い は相応に見込まれる地域である。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建で３，５ ００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い戸建住宅地内にあり、自用を目的とした戸建住宅地の取引が中心である。そのた め、居住の快適性や利便性等が重視され、経済合理性に基づく収益性を前提とした賃料水準が期待しずらいこと、間口 が狭く共同住宅の建築想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。したがって、取引実態を反映した実証性 の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    283,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [142.0] [101.5] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資産の景気の持ち直しの動きから、不動 産市場は堅調である。一方、雇用、賃金の状 況は厳しく、戸建の需要は後半に掛けて強く ない。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％