令和6年1月15日　提出 朝霞 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -7 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市本町１丁目１７５２番９ ｢本町１－１７－１９｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 朝霞 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 朝霞駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の概ね熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当 面の間、強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝霞市及びその周辺市の東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが 、他地域からの転入も多い。駅徒歩圏の住宅地域であり、取引は少ないが、潜在的需要は根強いものがある。土地は１ ００㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円台後半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、単身者、少数世帯向けのアパート等が見られるが、標準地の画地条件等より、対象標 準地上に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建 築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    283,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　朝霞 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    290,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性を背景にベッドタウンとして人気 があり、人口は微増傾向にあって、金利、物 価動向等の先行き不透明感は増すも、住宅市 場は堅調である。 概ね熟成した住宅地域であり、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％ +2.4 ％