別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
入間 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
入間 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間市宮寺字宮ノ台４１９１番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,085  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫

Ｓ2		 事務所、倉庫、工場
等が混在する工業地
域		 東16m市道 水道、下水 国道入間ＩＣ

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     2,052 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 国道入間ＩＣ　南西方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道入間ＩＣに近く、周辺には倉庫、工場等が立地し、圏央道の整備に伴い需要を高めてきた地域である。今
後も当分の間この状態で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に圏央道等ＩＣへのアクセスに優れる流通業務地域、工業地域等。需要者の中心は地元法人、物流倉庫
業者、大手投資法人等である。圏央道の整備に伴い、流通業務用地、工場用地の需要は堅調で、これらの需要に着目し
、ファンドへの組込みを目的とした大手投資法人による開発も見られる。対象地は圏央道入間ＩＣへのアクセスに優れ
、周辺は流通業務施設、工場の集積が進んでいる。需要の中心となる価格帯は９万円～１１万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の流通業務用地、工場用地としての利用が見られる一方で、ファンドへの組込みを目的とした開発も見られること
から、売買市場における参加者は、類似する土地の取引価格と比較するのと同時に、開発し賃貸した場合の収益性をも
考慮し、売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準とし、収益性に着目した収益価
格を比較考量し、類似する他の標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日高 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,600 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.9]		 [100.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイン
フレ傾向、米国の金利動向、円安による物価
への影響が懸念される。


圏央道整備の結果、需要は堅調である。




価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　 -51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 入間 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 入間

-411358		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b 入間

-411467		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
南東9m、角地
工専

(70,200)
c ２４０１－
１１
-32401		 入間郡三芳町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m町道、
南東4.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４０１－
０１
-20112		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
西4m、二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,404  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,571 		 100
[  86.4]
92,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,100 
b (　           ) 
75,708  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
75,193 		 100
[  71.5]
105,165 
105,000 
c (　           ) 
78,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
78,547 		 100
[  64.0]
122,730 
123,000 
d (　           ) 
95,955  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
105,885 		 100
[  97.5]
108,600 
109,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



入間 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,064,131 
12,933,600 
43,130,531 
36,129,600 
7,000,931 		 （　0.9514）
6,660,686 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    138,764,292 円　　　　（　     66,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
入間 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,250.00 Ｓ3 3,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,085 ㎡     36.2 m x   57.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸を前提とした物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
1,250.00 
100.0 
1,250.00 
1,306 
1,632,500 		 5.0  8,162,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,750.00 
100.0 
3,750.00 

4,897,500 		 24,487,500 
0 
⑨年額支払賃料      4,897,500 円　×　12ヶ月　＝　      58,770,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,770,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,938,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,831,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,487,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         232,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,064,131 円　　　　（　        26,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 入間（賃）
　　　　-411407		 1,192  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,311 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,306 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 入間（賃）
　　　　-411304		 1,227  
(   1,224) 		 100
[100.0]		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,311 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
入間 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,895,000 円  　　　　    579,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,350,800 円  　　　       58,770,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,753,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,776,700 円  　　　　    579,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       579,000 円  　　　　    579,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       579,000 円  　　　　    579,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,933,600 円　（　　　　　　         6,203 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 579,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 ×  20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,129,600 円  
（　　　　　        17,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,064,131 円      
②総費用 12,933,600 円      
③純収益　①－② 43,130,531 円      
④建物等に帰属する純収益 36,129,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,000,931 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,660,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,764,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 入間 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間市宮寺字宮ノ台４１９１番１
 0318005324589-0000
2 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番１
 0318005324613-0000
3 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番２
 0318005324614-0000
4 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番３
 0318005324615-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
入間 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
入間 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間市宮寺字宮ノ台４１９１番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,085  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫

Ｓ2		 事務所、倉庫、工場
等が混在する工業地
域		 東16m市道 水道、下水 国道入間ＩＣ

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     2,052 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 国道入間ＩＣ駅南西方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道入間ＩＣに近く、製造業や物流施設用地の需要の高い工業地域である。圏央道が全線開通し、ＩＣ周辺の
工業地の需要は暫く底堅い需要が続くものと思料する。地価も暫くは上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は圏央道及び関越自動車道沿線の内陸型工業地である。需要は製造事業者、物流倉庫事業者、不動産投資会
社等を中心に堅調に推移している。圏央道の全線開通に伴う交通インフラ整備の進捗状況、都心部へ交通接近条件等か
ら埼玉県内の工業地に対する需要は継続して高く、特に高速道路インターチェンジ周辺の物流事業用地、工業事業用地
の需給は逼迫している模様である。対象標準地周辺については、３，０００坪以上の規模の土地需要が旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は圏央道入間ＩＣから近距離の中小工業地域であるが、価格牽連性の高いものを広範に収集し比較検討を行っ
た。地価は強含みで上昇基調にある。当該地域は物流業や製造業を中心とした自己利用目的の土地需要が中心で、賃貸
市場は周辺ＩＣの賃料水準に牽引され地価の水準に対して賃料水準はやや低位であることから成熟度は低い。したがっ
て、本件では対象基準地は比準価格を標準とし、周辺の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日高 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,600 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 51.7]		 [100.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果で景気は緩やかに回復してい
るが、世界的な金融引締め、物価上昇、中東
情勢等、金融資本市場の変動等の影響に留意
が必要である。

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い
。



特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.4
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 入間 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 入間

-411352		 入間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
北東9m、角地
２中専

(70,200)
b 入間

-411358		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c 入間

-411359		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,459  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,363 		 100
[  73.5]
109,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
77,404  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,571 		 100
[  75.8]
104,975 
105,000 
c (　           ) 
96,163  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,567 		 100
[  84.8]
116,235 
116,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



入間 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,450,484 
13,150,200 
43,300,284 
37,377,600 
5,922,684 		 （　0.9514）
5,634,842 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    117,392,542 円　　　　（　     56,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
入間 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,250.00 Ｓ3 3,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,085 ㎡     36.2 m x   57.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を重視して賃貸を前提とした物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
1,250.00 
100.0 
1,250.00 
1,315 
1,643,750 		 5.0  8,218,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,750.00 
100.0 
3,750.00 

4,931,250 		 24,656,250 
0 
⑨年額支払賃料      4,931,250 円　×　12ヶ月　＝　      59,175,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,175,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,958,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,216,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,656,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,450,484 円　　　　（　        27,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 入間（賃）
　　　　-411303		 1,184  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,385 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 入間（賃）
　　　　-411304		 1,227  
(   1,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,252 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
入間 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,995,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,367,000 円  　　　       59,175,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,648,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,941,700 円  　　　　    599,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,150,200 円　（　　　　　　         6,307 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 599,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 ×  20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,377,600 円  
（　　　　　        17,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,450,484 円      
②総費用 13,150,200 円      
③純収益　①－② 43,300,284 円      
④建物等に帰属する純収益 37,377,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,922,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,634,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,392,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 入間 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間市宮寺字宮ノ台４１９１番１
 0318005324589-0000
2 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番１
 0318005324613-0000
3 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番２
 0318005324614-0000
4 　入間市宮寺字宮ノ台４１９７番３
 0318005324615-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考