別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
入間 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
入間 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間市豊岡５丁目１００２番５
｢豊岡５－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 飲食店、小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 北東18.7m市道 水道、ガス、下水 入間市

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １８．７ｍ市道 交通

施設		 入間市駅南東方

900m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 公共公益施設付近に位置する商業地域であり、地域的には熟成している。格別の価格形成要因の変動はないこと
から当面は現状を維持すると予測する。当該地域の地価は近年上昇基調が認められる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は入間市内の商業地域を中心に、周辺市の商業地域に及ぶ圏域。当該地域は公共公益施設が周囲にあるため
一定の人通りが期待できるとともに、一定の商業繁華性が期待できる。入間市の商業地需要は個別格差が強いという特
徴がある中、当該地域の需要の中心価格帯は１㎡当たり１４万円前後と思慮する。地価は近年上昇基調にあると認めら
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は広幅員の市道に面し、自用の店舗等とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、商業事業者向けの賃貸
市場も十分熟成しているが、当該地域の市場動向として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較が重要な指
標となっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　入間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[108.0]		 100
[164.0]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。これを受け
て入間市の不動産市場（商業地）では回復基
調が見てとれる。

周囲には公共公益施設があるため、一定の人
通りが見られる商業地域である。



対象標準地は形状・規模等の個別的要因は概
ね標準的であり、競合する他物件との優劣は
特になく、競争力は普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 入間 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 入間

-411357		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.2m国道、
東4m、角地
商業

(90,400)
b 入間

-411360		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、北東4m、
角地
商業

(90,330)
c 入間

-411361		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.5m市
道、
北東4.3m、
角地
１住居

(70,200)
d 入間

-410414		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
北東4m、西7m、
三方路
１中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
139,424 		 100
[ 108.9]
128,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
156,923  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
154,638 		 100
[  89.3]
173,167 
173,000 
c (　           ) 
142,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
139,968 		 100
[  90.1]
155,347 
155,000 
d (　           ) 
77,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
79,374 		 100
[  90.8]
87,416 
87,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



入間 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,500,227 
1,944,906 
6,555,321 
5,743,080 
812,241 		 （　0.9722）
789,661 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,185,788 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
入間 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 93.00 Ｓ4 372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   135 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準仕様タイプの４階建店舗・事務所（１階：店舗、２～４階：事務所）を想定。 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.00 
91.4 
85.00 
2,425 
206,125 		 3.0  618,375 
1.0  206,125 

 2～ 4		 事務所
93.00 
96.8 
90.00 
1,940 
174,600 		 1.0  174,600 
1.0  174,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.00 
95.4 
355.00 

729,925 		 1,142,175 
729,925 
⑨年額支払賃料        729,925 円　×　12ヶ月　＝　       8,759,100 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         426,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,185,100 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       918,510 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,266,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,142,175 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          729,925 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         223,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,500,227 円　　　　（　        62,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 入間（賃）
　　　　-410507		 1,978  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 80.0]
2,862 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,425 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 入間（賃）
　　　　-410508		 1,247  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 76.8]		 100
[ 80.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
入間 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　     77,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 551,106 円  　　　        9,185,100　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      213,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      638,500 円  　　　　     77,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,944,906 円　（　　　　　　        14,407 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     372.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,743,080 円  
（　　　　　        42,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,500,227 円      
②総費用 1,944,906 円      
③純収益　①－② 6,555,321 円      
④建物等に帰属する純収益 5,743,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 812,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 789,661 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,185,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 入間 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間市豊岡五丁目１００２番５
 0318005261929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
入間 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
入間 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間市豊岡５丁目１００２番５
｢豊岡５－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 飲食店、小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 北東18.7m市道 水道、ガス、下水 入間市

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８．７ｎ市道 交通

施設		 入間市駅南東方

900m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の価格水準に変動をもたらす特別な要因はなく、現状のまま推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、入間市及び周辺市内の自用の店舗や店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域であり、主たる需要者は地縁性を有
する飲食業、小売店舗を営む法人や個人事業者等である。郊外型大型店舗への顧客流出等の影響で近隣地域の商業繁華
性は低いが、周辺住宅地の価格上昇を背景に地価はやや回復基調にある。取引の中心となる価格帯は、画地条件、規模
等により大きく異なるため見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、既存の商業地域であるが、繁華性は高くなくテナントの需要の減少等に伴い元本価格に見合う賃料を享受
し難いこと等から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は現実の市場で成立した取引価格から試算した実証的
な価格である。市場参加者は市場性に着目して取引の可否を決定し、収益目的での投資は限定的と考えられることから
、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　入間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[108.0]		 100
[163.0]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が緩和され実質ＧＤＰはプラ
スに転じているが、原材料価格の高騰や海外
景気の下振れ等、景気後退をもたらす悪材料
は多々存在する。

地域の価格水準に変動をもたらす特別な要因
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.2
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 入間 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 入間

-411357		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.2m国道、
東4m、角地
商業

(90,400)
b 入間

-411335		 入間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m国道、
北西6m、角地
２住居

(70,200)
c 入間

-411334		 入間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.4m県道
、中間画地
近商

(80,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
139,424 		 100
[ 110.0]
126,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
105,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
120,365 		 100
[  93.6]
128,595 
129,000 
c (　           ) 
155,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,695 		 100
[  88.7]
176,657 
177,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



入間 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,488,196 
1,971,393 
6,516,803 
5,743,080 
773,723 		 （　0.9453）
731,400 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,065,385 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
入間 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 93.00 Ｓ4 372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   135 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性を鑑み、中層店舗事務所を想定した。 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 同種ビルの標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.00 
91.4 
85.00 
2,420 
205,700 		 3.0  617,100 
1.0  205,700 

 2～ 2		 事務所
93.00 
96.8 
90.00 
1,936 
174,240 		 2.0  348,480 
1.0  174,240 

 3～ 3		 事務所
93.00 
96.8 
90.00 
1,936 
174,240 		 2.0  348,480 
1.0  174,240 

 4～ 4		 事務所
93.00 
96.8 
90.00 
1,936 
174,240 		 2.0  348,480 
1.0  174,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.00 
95.4 
355.00 

728,420 		 1,662,540 
728,420 
⑨年額支払賃料        728,420 円　×　12ヶ月　＝　       8,741,040 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         426,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,167,040 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       916,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,250,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,662,540 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          728,420 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         222,897 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,488,196 円　　　　（　        62,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 入間（賃）
　　　　-410904		 1,477  
(   1,421) 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]		 100
[ 80.0]
2,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,495 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 入間（賃）
　　　　-410905		 2,997  
(   2,886) 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,815 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
入間 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　     77,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 641,693 円  　　　        9,167,040　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      638,500 円  　　　　     77,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,971,393 円　（　　　　　　        14,603 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     372.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,743,080 円  
（　　　　　        42,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,488,196 円      
②総費用 1,971,393 円      
③純収益　①－② 6,516,803 円      
④建物等に帰属する純収益 5,743,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 773,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 731,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,065,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 入間 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間市豊岡五丁目１００２番５
 0318005261929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考