別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
戸田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-2 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　植松　明   TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市上戸田３丁目２６番１８外
｢上戸田３－２６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗、診療所兼共同
住宅
Ｓ5		 店舗、飲食店、事務
所等が混在する商業
地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 戸田

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 戸田駅東方

680m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、飲食店、事務所等が混在する商業地域であり特段の変動要因は認められず、現況を維持して推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼京線、京浜東北線沿線の商業地域であり、主に戸田市、蕨市、川口市の圏域である。同一需給圏内に
地縁のある法人、路線商業型店舗の事業者や分譲マンション事業者、不動産業者等が需要者の中心と分析される。戸田
市の人口は増加基調で、不動産需要の下支えが認められる。背後の住宅地域の地価上昇等の影響も受け、地価は上昇基
調で推移している。戸田市内の商業地の取引数は少なく、取引の個別性も強いため、中心価格帯は見いだせなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸田駅から徒歩圏にある商業地域である。周辺は賃貸用の店舗ビル等や店舗兼共同住宅も比較的多く見られるが、低層
の建物もあり、収益性や投資採算性による価格決定市場が形成されるに至っていない。比準価格は、戸田駅をはじめ、
地域的類似性を有する駅周辺の事例を収集することができ、実証的な価格を得た。従って市場実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [100.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調な状況が続いており地価は
上昇傾向にあるが、中東情勢、ウクライナ情
勢、金利、為替レート、物価動向等に留意が
必要である。

成熟した商業地域であり、周辺で大規模な開
発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０１

-13		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２３７０６

-9		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２３１０１

-5		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北西6m、
二方路
近商

(90,250)
d ２４１０１

-4		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
西6m、角地
近商

(100,300)
e ２３７０６

-12		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西17.1m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,439  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,376 		 100
[  89.3]
363,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
245,108  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
312,873 		 100
[  89.3]
350,362 
350,000 
c (　           ) 
279,835  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.4]
303,805 		 100
[  89.3]
340,207 
340,000 
d (　           ) 
317,604  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
314,579 		 100
[  89.1]
353,063 
353,000 
e (　           ) 
249,237  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
270,921 		 100
[  77.5]
349,575 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    359,000 円／㎡]  



戸田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,374,005 
2,410,766 
9,963,239 
8,252,200 
1,711,039 		 （　0.9512）
1,627,540 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,989,545 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.58 ＲＣ6 546.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   147 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡×１０戸の店舗兼共同住宅。 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 共用部分として標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.51 
37.3 
39.77 
3,051 
121,338 		 5.0  606,690 
2.0  242,676 

 2～ 5		 居宅
87.94 
90.4 
79.54 
2,365 
188,112 		 1.0  188,112 
1.0  188,112 

 6～ 6		 居宅
87.94 
90.4 
79.54 
2,319 
184,453 		 1.0  184,453 
1.0  184,453 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.21 
80.1 
437.47 

1,058,239 		 1,543,591 
1,179,577 
⑨年額支払賃料      1,058,239 円　×　12ヶ月　＝　      12,698,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,698,868 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,190,913 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,543,591 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,818 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,179,577 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         168,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,374,005 円　　　　（　        84,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５
　　　　-108		 3,026  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,026 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,101 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,051 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５
　　　　-109		 3,810  
(   3,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 726,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 380,966 円  　　　       12,698,868　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      968,000 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,410,766 円　（　　　　　　        16,400 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     546.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0641 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,252,200 円  
（　　　　　        56,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,374,005 円      
②総費用 2,410,766 円      
③純収益　①－② 9,963,239 円      
④建物等に帰属する純収益 8,252,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,711,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,627,540 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,989,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市上戸田三丁目２６番１８
 0334000051217-0000
2 　戸田市上戸田三丁目２６番１７
 0334000051216-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
戸田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-2 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　各務　実   TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市上戸田３丁目２６番１８外
｢上戸田３－２６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗、診療所兼共同
住宅
Ｓ5		 店舗、飲食店、事務
所等が混在する商業
地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 戸田

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 戸田駅東方

680m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸田市役所に近い準幹線道路沿いの商業地域である。当面、現在の環境を維持し推移していくものと予測される
が、戸田駅周辺の整備により、この影響を受け、徐々に発展していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ埼京線、京浜東北線沿線の商業地域で、主に戸田市、蕨市、川口市の圏域。同一需給圏内に地縁の
ある法人、路線商業型店舗の事業者や分譲マンション事業者、不動産業者等が需要者の中心と分析される。戸田市の人
口は増加基調で、不動産需要の下支えとなっている。背後の住宅地域の地価上昇等の影響もあり、地価は上昇基調であ
る。戸田市内の商業地の取引は少なく、取引当事者等の属性、個別性もあり、中心価格帯の把握は困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は、必ずしも賃貸を前提とするものではなく自己利用の建物も多く、個人事業主や法人が想定される。
比準価格は同一需給圏内に存する取引事例等により実証性の高い試算価格を求めることができた。収益価格を重視する
投資目的の取引は比較的少なく、収益価格の信頼性は若干劣るものと判断した。したがって、本件評価では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [100.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の沈静化、金融緩
和、景気拡大、外国人需要等もあり、不動産
需要は安定し、戸田市の地価は上昇基調で推
移している。

幹線道路沿いで、戸田駅から徒歩圏の商業地
域である。地域要因に特に変動はない。不動
産需要は堅調で、地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７

-30		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.4m市
道、中間画地
１住居

(70,200)
b ２４１０７

-24		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西15.4m市
道、南西4m、
角地
１住居

(80,200)
c ２３７０１

-2		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４１０１

-6		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
420,519  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
432,714 		 100
[ 118.7]
364,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
268,450  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
273,663 		 100
[  83.0]
329,714 
330,000 
c (　           ) 
236,719  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
282,485 		 100
[  76.8]
367,819 
368,000 
d (　           ) 
298,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,105 		 100
[  86.4]
355,446 
355,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



戸田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,379,213 
2,410,652 
9,968,561 
8,252,200 
1,716,361 		 （　0.9512）
1,632,603 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,104,614 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.58 ＲＣ6 546.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   147 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約４０㎡の１ＬＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 共用部分として標準的な面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.51 
37.3 
39.77 
3,037 
120,781 		 5.0  603,905 
2.0  241,562 

 2～ 5		 居宅
87.94 
90.4 
79.54 
2,338 
185,965 		 2.0  371,930 
1.0  185,965 

 6～ 6		 居宅
87.94 
90.4 
79.54 
2,430 
193,282 		 2.0  386,564 
1.0  193,282 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.21 
80.1 
437.47 

1,057,923 		 2,478,189 
1,178,704 
⑨年額支払賃料      1,057,923 円　×　12ヶ月　＝　      12,695,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,695,076 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,187,273 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,478,189 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,178,704 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         168,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,379,213 円　　　　（　        84,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５
　　　　-108		 3,026  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,026 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,125 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,037 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５
　　　　-109		 3,810  
(   3,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 726,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 380,852 円  　　　       12,695,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      968,000 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,410,652 円　（　　　　　　        16,399 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     546.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0641 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,252,200 円  
（　　　　　        56,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,379,213 円      
②総費用 2,410,652 円      
③純収益　①－② 9,968,561 円      
④建物等に帰属する純収益 8,252,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,716,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,632,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,104,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市上戸田三丁目２６番１８
 0334000051217-0000
2 　戸田市上戸田三丁目２６番１７
 0334000051216-0000
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備考