別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
戸田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 623,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市本町１丁目１１２２番１外
｢本町１－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 銀行

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸田公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 戸田公園駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸田市の中心に位置する商業地域であり、人口増加に伴って店舗等の出店需要やマンション用地としての需要も
旺盛であることから、今後も地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の商業地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は商業目的の法
人事業者や開発事業者が大半である。当該地域は国道沿いの商業地域で、近年は郊外型店舗の増加傾向もみられるもの
の、マンション用地としての需要もあり地価は上昇基調で推移している。取引される規模・総額はまちまちで需要の中
心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業目的の土地取引が中心であり、商業地に所在する多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店
舗・ビル等の収益物件もみられることから、商業地における収益性を指向する形で収益価格は求められている。従って
市場動向を反映した比準価格を標準とし、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 [107.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内全域において不動産需要は堅調。利便性
が良好で値ごろ感のある住宅地を中心に地価
は上昇基調にある。


戸田市の人口増加に伴ってマンション需要等
も堅調であり、背後地にある住宅地の価格上
昇に連動して地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０１

-13		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４１０１

-24		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西43m国道、
北東11m、
二方路
準工

(70,200)
c ２４１０７

-12		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
北東9.2m、
二方路
近商

(100,300)
d ２３７０１

-12		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西8m、角地
１住居

(80,200)
e ２３１０１

-5		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北西6m、
二方路
近商

(90,250)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,439  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,376 		 100
[  90.2]
359,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
385,000 
b (　           ) 
272,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
270,942 		 100
[  70.8]
382,686 
409,000 
c (　           ) 
271,121  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
289,104 		 100
[  79.4]
364,111 
390,000 
d (　           ) 
229,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
230,734 		 100
[  72.8]
316,942 
339,000 
e (　           ) 
279,835  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.4]
303,805 		 100
[  76.0]
399,743 
428,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



戸田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

181,937,192 
39,412,520 
142,524,672 
121,011,000 
21,513,672 		 （　0.9299）
20,005,564 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    454,671,909 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 536.00 ＲＣ13 6,812.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,619 ㎡     33.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗と２Ｆ事務所はフロア貸し。３Ｆ以上居宅は２ＬＤＫタイプ、平均専有面積５５㎡と想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 容積率算定外部分を含む共用部を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.00 
71.6 
384.00 
3,100 
1,190,400 		 4.0  4,761,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
523.00 
94.5 
494.00 
2,480 
1,225,120 		 3.0  3,675,360 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,387 
1,179,178 		 2.0  2,358,356 
1.0  1,179,178 

 7～13		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,449 
1,209,806 		 2.0  2,419,612 
1.0  1,209,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,812.00 
92.7 
6,312.00 

15,600,874 		 34,807,668 
13,185,354 
⑨年額支払賃料     15,600,874 円　×　12ヶ月　＝　     187,210,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       187,210,488 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,488,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 179,722,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,807,668 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         334,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,185,354 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,880,970 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     181,937,192 円　　　　（　       112,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２
　　　　-123		 2,779  
(   2,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２
　　　　-124		 3,661  
(   3,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,580,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,488,420 円  　　　      187,210,488　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,440,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,412,520 円　（　　　　　　        24,344 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   6,812.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,011,000 円  
（　　　　　        74,744 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 181,937,192 円      
②総費用 39,412,520 円      
③純収益　①－② 142,524,672 円      
④建物等に帰属する純収益 121,011,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,513,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,005,564 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    454,671,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市本町一丁目１１２２番１
 0334000101192-0000
2 　戸田市本町一丁目１１２２番３
 0334000101194-0000
3 　戸田市本町一丁目１１２３番１
 0334000101196-0000
4 　戸田市本町一丁目１１２３番２
 0334000101197-0000
5 　戸田市本町一丁目１１２４番４
 0334000101201-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
戸田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　徳昌   TEL.
鑑定評価額 623,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 戸田市本町１丁目１１２２番１外
｢本町１－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 銀行

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸田公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　国道 交通

施設		 戸田公園駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いで駅にも近い旧来からの商業地域で店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当分
の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は市内及び近郊市町村
に地縁性を持つ個人事業者の他、中小法人も見られる。最寄駅からも近い旧来からの国道沿いの商業地であり、近年は
郊外の沿道型大型店舗の影響で、商業繁華性は変わらないものの、背後の住宅地の発展もあり需要は底堅く、地価は上
昇傾向にある。取引価格は規模や取引の事情等によりまちまちで中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は飲食・小売り店舗が建ち並ぶ商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引が多いが、収益物件の取
引も見られる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産におい
ては重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準のみならず背後の住宅地等の標準地との均
衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.3]		 [107.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね緩やかに回復しており、これに伴
う地価上昇の影響は商業地にも波及しており
、地価は上昇傾向にある。


地域要因の特別な変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 戸田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０１

-5		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北西6m、
二方路
近商

(90,250)
b ２３７０１

-12		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西8m、角地
１住居

(80,200)
c ２３７０１

-2		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２３７０６

-12		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西17.1m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
279,835  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.4]
303,805 		 100
[  80.8]
375,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
402,000 
b (　           ) 
229,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
230,734 		 100
[  60.7]
380,122 
407,000 
c (　           ) 
236,719  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
282,485 		 100
[  77.4]
364,968 
391,000 
d (　           ) 
249,237  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
270,921 		 100
[  73.3]
369,606 
395,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



戸田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

181,417,818 
39,126,984 
142,290,834 
120,384,000 
21,906,834 		 （　0.9299）
20,371,165 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    462,981,023 円　　　　（　    286,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
戸田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 536.00 ＲＣ13 6,812.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,619 ㎡     33.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸し、３階以上は専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.00 
71.6 
384.00 
3,150 
1,209,600 		 4.0  4,838,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
523.00 
94.5 
494.00 
2,520 
1,244,880 		 3.0  3,734,640 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,331 
1,151,514 		 2.0  2,303,028 
1.0  1,151,514 

 7～13		 居宅
523.00 
94.5 
494.00 
2,457 
1,213,758 		 2.0  2,427,516 
1.0  1,213,758 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,812.00 
92.7 
6,312.00 

15,556,842 		 34,777,764 
13,102,362 
⑨年額支払賃料     15,556,842 円　×　12ヶ月　＝　     186,682,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       186,682,104 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,467,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 179,214,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,777,764 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         333,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,102,362 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,869,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     181,417,818 円　　　　（　       112,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２
　　　　-123		 2,779  
(   2,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２
　　　　-124		 3,661  
(   3,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
戸田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,520,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,467,284 円  　　　      186,682,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      939,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,360,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,126,984 円　（　　　　　　        24,167 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 274,000 円／㎡　×　   6,812.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,384,000 円  
（　　　　　        74,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 181,417,818 円      
②総費用 39,126,984 円      
③純収益　①－② 142,290,834 円      
④建物等に帰属する純収益 120,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,906,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,371,165 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    462,981,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     286,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 戸田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　戸田市本町一丁目１１２２番１
 0334000101192-0000
2 　戸田市本町一丁目１１２２番３
 0334000101194-0000
3 　戸田市本町一丁目１１２３番１
 0334000101196-0000
4 　戸田市本町一丁目１１２３番２
 0334000101197-0000
5 　戸田市本町一丁目１１２４番４
 0334000101201-0000
6 　
7 　
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9 　
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50 　
備考