別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蕨 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市中央３丁目４３６８番１９
｢中央３－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗、住宅兼倉庫

Ｓ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 蕨

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道　　　 交通

施設		 蕨駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当面は、現在の状況を維持し推移していくものと予測される。地価
は昨今の景気動向を反映し上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に
地縁のある個人事業者、法人等が中心である。既存の駅前通り商店街に存するが、繁華性は左程高くない。ただし、最
寄駅から徒歩圏に立地し、宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。当該商業地域は、用途の多様性等から
、不動産の個別性が強く需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗等の収益物件も散見され、需要者は収益物件については収益性を重視して取引に参加するが、当該地域
における取引の中心は地縁選考性に着目した自用目的での需要であると思料される。商業地の比準価格はこれらの市場
特性を反映した試算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を重視し収益価格も比
較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 408,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナで経済活動が本格化し、蕨市
内の宅地需要は堅調で、不動産価格は全般に
上昇傾向で推移している。


日用品を中心とする既存の商店街に存し、背
後は住宅地域で需要は安定的であり、地価は
上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７

-12		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
北東9.2m、
二方路
近商

(100,300)
b ２４１０７

-25		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２３７０６

-6		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東15m、
角地
商業

(100,400)
d ２３７０４

-14		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
南6m、角地
近商

(90,300)
e ２４１０１

-6		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,121  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
289,104 		 100
[  69.8]
414,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
414,000 
b (　           ) 
285,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,257 		 100
[  69.2]
426,672 
427,000 
c (　           ) 
539,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
556,308 		 100
[ 131.3]
423,692 
424,000 
d (　           ) 
370,479  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
411,643 		 100
[  99.8]
412,468 
412,000 
e (　           ) 
298,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,105 		 100
[  78.1]
393,220 
393,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



蕨 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,352,431 
1,694,124 
6,658,307 
5,060,650 
1,597,657 		 （　0.9526）
1,521,928 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,589,273 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.17 ＲＣ5 307.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   114 ㎡      7.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積約２８㎡を想定 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 概ね標準的な賃貸面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.17 
66.0 
42.37 
3,400 
144,058 		 6.0  864,348 
2.0  288,116 

 2～ 2		 居宅
60.87 
93.4 
56.87 
2,450 
139,332 		 2.0  278,664 
1.0  139,332 

 3～ 4		 居宅
60.87 
93.4 
56.87 
2,500 
142,175 		 2.0  284,350 
1.0  142,175 

 5～ 5		 居宅
60.87 
93.4 
56.87 
2,550 
145,019 		 2.0  290,038 
1.0  145,019 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
307.65 
87.7 
269.85 

712,759 		 2,001,750 
856,817 
⑨年額支払賃料        712,759 円　×　12ヶ月　＝　       8,553,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,553,108 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,210,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,001,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,217 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          856,817 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         122,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,352,431 円　　　　（　        73,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-136		 2,136  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-137		 2,502  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,600 円  　　　　     76,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 342,124 円  　　　        8,553,108　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,800 円  　　　　     76,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,694,124 円　（　　　　　　        14,861 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     307.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,060,650 円  
（　　　　　        44,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,352,431 円      
②総費用 1,694,124 円      
③純収益　①－② 6,658,307 円      
④建物等に帰属する純収益 5,060,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,597,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,521,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,589,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市中央三丁目４３６８番１９
 0334000006174-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蕨 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 5-1 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　各務　実   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市中央３丁目４３６８番１９
｢中央３－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗、住宅兼倉庫

Ｓ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 蕨

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道　　　 交通

施設		 蕨駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 蕨駅からやや離れて位置する商業地域である。当面は、現在の状況を維持し推移していくものと予測されるが、
周辺の整備等に伴い、徐々に発展していく可能性が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    429,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に
地縁を持つ個人事業主、地元企業等である。旧来からの駅前通り商店街で、周辺における大型ショッピングセンターの
出店により、顧客は減少している。最寄駅からの徒歩圏で立地条件に優れ、マンション需要も認められ、地価は上昇基
調で推移している。取引価格は不動産の個別性により異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲には貸店舗、貸事務所等の収益物件もみられるが、取引の中心は自用の店舗若しくは店舗併用住宅であると分析さ
れる。したがって、本件評価では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市
場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 408,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の沈静化、金融緩
和、景気拡大、外国人需要等もあり、不動産
需要は安定し、蕨市の地価は上昇基調で推移
している。

日用品を中心とする旧来からの商店街である
が、背後の住宅地との価格差は大きなもので
ない。需要は安定しており、地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７０６

-6		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東15m、
角地
商業

(100,400)
b ２４１０７

-25		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２３７０１

-13		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２３７０６

-12		 戸田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西17.1m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
556,308 		 100
[ 129.2]
430,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
431,000 
b (　           ) 
285,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,257 		 100
[  69.2]
426,672 
427,000 
c (　           ) 
303,439  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,376 		 100
[  74.6]
434,820 
435,000 
d (　           ) 
249,237  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
270,921 		 100
[  65.6]
412,989 
413,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    429,000 円／㎡]  



蕨 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,391,780 
1,695,741 
6,696,039 
5,060,650 
1,635,389 		 （　0.9526）
1,557,872 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     35,406,182 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.17 ＲＣ5 307.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   114 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積２８㎡を想定 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 共用部分を考慮のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.17 
66.0 
42.37 
3,399 
144,016 		 6.0  864,096 
2.0  288,032 

 2～ 5		 居宅
60.87 
93.4 
56.87 
2,515 
143,028 		 2.0  286,056 
1.0  143,028 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
307.65 
87.7 
269.85 

716,128 		 2,008,320 
860,144 
⑨年額支払賃料        716,128 円　×　12ヶ月　＝　       8,593,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,593,536 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,249,795 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,008,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          860,144 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         122,705 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,391,780 円　　　　（　        73,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-136		 2,136  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,399 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-137		 2,502  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,512 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,600 円  　　　　     76,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 343,741 円  　　　        8,593,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,800 円  　　　　     76,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,100 円  　　　　     76,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,695,741 円　（　　　　　　        14,875 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     307.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,060,650 円  
（　　　　　        44,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,391,780 円      
②総費用 1,695,741 円      
③純収益　①－② 6,696,039 円      
④建物等に帰属する純収益 5,060,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,635,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,557,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,666 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,406,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市中央三丁目４３６８番１９
 0334000006174-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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