別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蕨 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 -3 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　栗原　誠   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市南町４丁目２５番２
｢南町４－２５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 小規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 蕨

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 蕨駅南方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思
われる。周辺需要の高まりにより地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、蕨市内及び隣接市並びに一部都
内からの居住者である。当該地域は区画整理済の住宅地域で、徒歩圏にあり住環境が良好なため、需要は高く地価は上
昇傾向にある。土地は２，３００～２，６００万円前後、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円台が需要の中心
であると分析される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、共同住宅がみられる住宅地域で、周囲にはアパート等の収益物件も見られる。取引の中心は自用
目的の戸建住宅であるが、低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに
試算されている。よって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに前年標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蕨 -5                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [103.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 蕨市の地価は需要の高まりにより上昇傾向に
ある。



当該地域は熟成した住宅地域である。需給と
もに安定的に推移し、地価は上向傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８

-28		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b ２３７０６

-5		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西4m、角地
１中専

(80,200)
c ２３７０６

-19		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d ２３７０６

-27		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東6m、角地
１中専

(80,200)
e ２４１０７

-21		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,630  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
281,584 		 100
[ 111.4]
252,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
273,040  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
282,707 		 100
[ 102.0]
277,164 
285,000 
c (　           ) 
268,162  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
275,604 		 100
[ 110.3]
249,868 
257,000 
d (　           ) 
270,041  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
273,806 		 100
[ 113.5]
241,239 
248,000 
e (　           ) 
243,792  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
248,596 		 100
[ 100.0]
248,596 
256,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



蕨 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,257,188 
388,590 
1,868,598 
1,184,750 
683,848 		 （　0.9735）
665,726 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,850,619 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.00 Ｗ2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   91 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、平均専有面積４９㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,934 
94,766 		 1.0  94,766 
1.0  94,766 

 2～ 2		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,994 
97,706 		 1.0  97,706 
1.0  97,706 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98.00 
100.0 
98.00 

192,472 		 192,472 
192,472 
⑨年額支払賃料        192,472 円　×　12ヶ月　＝　       2,309,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,309,664 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        92,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,217,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           192,472 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          192,472 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          38,063 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,257,188 円　　　　（　        24,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９
　　　　-117		 1,853  
(   1,853) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,994 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９
　　　　-118		 1,986  
(   1,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,089 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,290 円  　　　        2,309,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      148,700 円  　　　　     17,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         388,590 円　（　　　　　　         4,270 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,184,750 円  
（　　　　　        13,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,257,188 円      
②総費用 388,590 円      
③純収益　①－② 1,868,598 円      
④建物等に帰属する純収益 1,184,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 683,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 665,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,316 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,850,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市南町四丁目２５番２
 0334000046117-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蕨 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 -3 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　奥川　大河   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市南町４丁目２５番２
｢南町４－２５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 小規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 蕨

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 蕨駅南方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 整然とした街区に住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、既存の住宅等が建替えられ、新陳代謝しつつ、大きな
変動はなく推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね蕨市、戸田市、川口市の住宅地域の範囲。主な需要者は
同一需給圏内および近郊市町村に居住する一時取得者である。相対的に成熟度がやや低い戸田市との市境に近いが、対
象地周辺の成熟度は高く大きな変化はなく推移している。土地は２，０００万円台前半から中盤程度、新築の戸建住宅
は４，０００万円台が需要の中心である。対象標準地の評価額は中心価格帯に含まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地は、蕨駅徒歩圏の既成住宅地域内に立地する。比準価格は蕨駅及び西川口駅を最寄駅とする４事例を採
用しており、実証的な価格が試算された。収益価格は収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、収益性よりも
利便性や居住の快適性等に着目して取引される地域であり低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価
格を参考に、代表標準地等からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蕨 -5                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [103.0]
100		 258,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレが、不動産市場参加者の懸念材料と
なっている。蕨市の人口は令和５年は前年よ
り微増傾向で推移している。


住宅等が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であ
り、価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７

-21		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２３７０６

-27		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東6m、角地
１中専

(80,200)
c ２４１０７

-20		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
d ２３７０１

-17		 戸田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,792  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
248,596 		 100
[ 100.0]
248,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
270,041  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
273,806 		 100
[ 108.1]
253,290 
261,000 
c (　           ) 
270,905  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
276,243 		 100
[ 101.9]
271,092 
279,000 
d (　           ) 
257,874  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
265,030 		 100
[ 103.0]
257,311 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



蕨 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,201,448 
409,405 
1,792,043 
1,184,750 
607,293 		 （　0.9735）
591,200 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,076,190 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 49.00 Ｗ2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   91 ㎡      8.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅では収益性が劣るため平均専有面積４９㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,906 
93,394 		 1.0  93,394 
1.0  93,394 

 2～ 2		 居宅
49.00 
100.0 
49.00 
1,925 
94,325 		 1.0  94,325 
1.0  94,325 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98.00 
100.0 
98.00 

187,719 		 187,719 
187,719 
⑨年額支払賃料        187,719 円　×　12ヶ月　＝　       2,252,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,252,628 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        90,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,162,523 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           187,719 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          187,719 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          37,123 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,201,448 円　　　　（　        24,192 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９
　　　　-117		 1,853  
(   1,853) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[111.3]		 100
[100.0]
1,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,925 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９
　　　　-118		 1,986  
(   1,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
2,041 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,105 円  　　　        2,252,628　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      148,700 円  　　　　     17,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         409,405 円　（　　　　　　         4,499 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　      98.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  45 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,184,750 円  
（　　　　　        13,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,201,448 円      
②総費用 409,405 円      
③純収益　①－② 1,792,043 円      
④建物等に帰属する純収益 1,184,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 607,293 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 591,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,076,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市南町四丁目２５番２
 0334000046117-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考