別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
越谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.
鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市大字袋山字堤通１２１１番３
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(80,396)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、共同住宅等が
混在する駅前通りの
商業地域		 南6.6m市道 水道、ガス、下水 大袋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．６ｍ市道 交通

施設		 大袋駅南東方

140m		 法令

規制		 商業
(80,396)
⑤地域要因の将
　来予測		 大袋駅前の古くからの商店街にあるが、規模のまとまった土地についてはマンション転用なども進んでいる。背
後住宅地の需要増を受けて需給関係は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市及び隣接市町の商業地域である。需要者としては、地縁性の強い不動産業者のほか個人投資家、
一部チェーン展開を行なう事業法人等が想定される。駅に近い商店街にあるが、新規出店は少なく上層階は住宅利用に
移行しつつある。背後の住宅地の需要増を受けて需給関係は回復傾向にある。個別性が強く中心となる価格帯は見出し
難いが、土地１５０㎡程度で２５００～３０００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域ではあるものの、自己使用を目的とした取引が中心で収益目的の取引は少ない。テナント需要も弱い地域で土
地価格に見合う賃料水準が反映されにくい。また、駅前商業地域の相対的競争力の低下から収益価格は低位に求められ
たものと考えられる。従って、類似の標準地と規準した価格を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価
格を関連づけて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    228,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[137.7]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、個人消費も持
ち直している。物価上昇や金融資本市場の変
動リスクも見られるが、商況は改善に向かっ
ている。

小規模店舗が多いものの、規模がまとまった
ものはマンションなどへの転用が進んでいる
。背後住宅地の価格上昇を受けて需給関係は
回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ２２

-901		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.6m市道、
中間画地
商業

(80,396)
b ０５Ｋ３０

-906		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南4m、角地
１中専

(70,200)
c ０６Ｋ０２

-47		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m県道、
北4m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d ０６Ｋ２２

-40		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ０６Ｋ２７

-8		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,855 		 100
[ 100.0]
180,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
159,855  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
162,183 		 100
[  91.7]
176,863 
177,000 
c (　           ) 
137,374  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
137,374 		 100
[  79.0]
173,891 
174,000 
d (　           ) 
135,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,074 		 100
[  77.5]
176,870 
177,000 
e (　           ) 
174,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
200,000 		 100
[ 106.4]
187,970 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



越谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,714,015 
1,539,874 
6,174,141 
5,277,750 
896,391 		 （　0.9504）
851,930 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,126,170 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅 66.92 Ｓ5 334.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   396 ％   148 ㎡     10.2 m x   14.8 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上層階は３０㎡程度の単身者向け共同住宅の建築を想定。 ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 共用廊下等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.92 
94.0 
62.90 
3,100 
194,990 		 5.0  974,950 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,900 
119,510 		 1.0  119,510 
1.0  119,510 

 3～ 3		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,900 
119,510 		 1.0  119,510 
1.0  119,510 

 4～ 4		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,950 
122,655 		 1.0  122,655 
1.0  122,655 

 5～ 5		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,950 
122,655 		 1.0  122,655 
1.0  122,655 

計
334.60 
94.0 
314.50 

679,320 		 1,459,280 
484,330 
⑨年額支払賃料        679,320 円　×　12ヶ月　＝　       8,151,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,151,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,475,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,459,280 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          484,330 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         225,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,714,015 円　　　　（　        52,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ２２
　　　　-23		 2,363  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.6]		 100
[110.0]
2,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３０
　　　　-53		 3,449  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,189 
c ０６ＫＳ２２
　　　　-20		 2,071  
(   2,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,965 
越谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 326,074 円  　　　        8,151,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      620,000 円  　　　　     77,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,539,874 円　（　　　　　　        10,405 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     334.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,277,750 円  
（　　　　　        35,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,714,015 円      
②総費用 1,539,874 円      
③純収益　①－② 6,174,141 円      
④建物等に帰属する純収益 5,277,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 896,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 851,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,126,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市大字袋山字堤通１２１１番３
 0301000307729-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
越谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　瀬尾　守   TEL.
鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市大字袋山字堤通１２１１番３
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(80,396)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、共同住宅等が
混在する駅前通りの
商業地域		 南6.6m市道 水道、ガス、下水 大袋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．６ｍ　市道 交通

施設		 大袋駅南東方

140m		 法令

規制		 商業
(80,396)
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの影響は収まり、消費は増加傾向にあり、地価は上昇基調で推移している。駅に近いものの繁華性及
び客足の流動性は低く、当面は現状のままで推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね越谷市、草加市、春日部市などの駅前商業地域である。需要者は、投資目的の資金力のある法人や
個人に限定される。新型コロナウィルスの影響は収まり、景気は緩やかに回復し、消費水準も増加している。しかし、
賃料の遅行性等により家賃水準は横這い基調にあり、需給バランスは弱含み基調で、新規需要を呼び込むには至らない
。標準地は古くからの商店街で新しい店舗はほとんど見られずシャッタ－通り化している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格については、新型コロナウィルスの影響は収まっているが、賃料支払能力が低いままであり、かつ賃料改定の
遅行的性格などから比準価格に比べ低位に求められた。そのため、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。ただし
、投資目的の商業ビル用地で収益性は十分尊重すべきものと考える。そこで標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反
映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    228,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[136.6]		 [100.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルスの影響は収まり、景気が
緩やかに回復し回復し、消費水準は持ち直し
、当沿線での商業地への資金流入は増加基調
にある。

旧来の商店街で客足の流動性は低い。地域要
因の変化に乏しい。



駅前商業地として競争力は相応に有するもの
の繁華性はなく店舗としての需要は低い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ０７

-903		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０６Ｋ３０

-502		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.6m市道、
南4.9m、
二方路
商業

(90,396)
c ０５Ｋ３０

-911		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西（駅前広場
）市道、
北8m、
角地
商業

(90,400)
d ０５Ｃ０４

-934		 吉川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
169,336 		 100
[  96.0]
176,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
220,321  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
219,889 		 100
[ 121.8]
180,533 
181,000 
c (　           ) 
205,580  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
206,167 		 100
[ 115.5]
178,500 
179,000 
d (　           ) 
225,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,280 		 100
[ 126.3]
180,744 
181,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



越谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,496,483 
1,521,656 
5,974,827 
5,209,650 
765,177 		 （　0.9748）
745,895 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,870,106 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 66.92 Ｓ5 334.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   396 ％   148 ㎡     10.2 m x   14.8 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を約３０㎡の１ＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.92 
80.0 
53.54 
3,400 
182,036 		 5.0  910,180 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,850 
116,365 		 1.0  116,365 
1.0  116,365 

 3～ 3		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,900 
119,510 		 1.0  119,510 
1.0  119,510 

 4～ 4		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
1,950 
122,655 		 1.0  122,655 
1.0  122,655 

 5～ 5		 居宅
66.92 
94.0 
62.90 
2,000 
125,800 		 1.0  125,800 
1.0  125,800 

計
334.60 
91.2 
305.14 

666,366 		 1,394,510 
484,330 
⑨年額支払賃料        666,366 円　×　12ヶ月　＝　       7,996,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     305.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,996,392 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       663,701 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,332,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,394,510 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          484,330 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         151,004 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,496,483 円　　　　（　        50,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-47		 3,534  
(   3,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３０
　　　　-53		 3,449  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,349 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 319,856 円  　　　        7,996,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      612,000 円  　　　　     76,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,521,656 円　（　　　　　　        10,281 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9748    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     334.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,209,650 円  
（　　　　　        35,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,496,483 円      
②総費用 1,521,656 円      
③純収益　①－② 5,974,827 円      
④建物等に帰属する純収益 5,209,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 765,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,870,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市大字袋山字堤通１２１１番３
 0301000307729-0000
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備考