別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
越谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　羽田野　英二   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市東越谷３丁目３番４外
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、営業所等
の多い路線商業地域
 西16m県道 水道、下水 越谷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       875 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 越谷駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、県道沿いに低層の店舗・事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に変動は見られないた
め、概ね現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市及び隣接市内の商業地と判断した。需要者の中心は沿道サービス施設や
飲食店等を求める事業法人等である。新型コロナウィルス感染症の影響により一時的に市場は停滞したが、現状におい
ては特段の変化は見られない。交通量のある県道沿いのため一定の需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、規模や立
地等により異なるが、土地で総額１，５億円～２億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道沿いの路線商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準が得られないことから、収益価格は低位に求められたと考
えられる。比準価格は、取引事例により価格水準にばらつきが見られるものの、それぞれ適切に補修正が行われており
、地域の特性を反映した実証的な価格である。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考
に留め、標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、地政学的
リスクによる海外景気の下振れや物価上昇、
金融資本市場の変動の影響等に注意が必要で
ある。

地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に特段の変化は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１７

-42		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西16m市道、
東7.6m、角地
２住居

(70,200)
b ０５Ｃ０７

-58		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ０６Ｋ２２

-40		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ０６Ｋ０７

-54		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e ０６Ｋ０２

-47		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m県道、
北4m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,077  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
206,533 		 100
[ 100.3]
205,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
143,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,069 		 100
[  89.2]
162,633 
163,000 
c (　           ) 
135,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,074 		 100
[  90.0]
152,304 
152,000 
d (　           ) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
240,336 		 100
[ 150.3]
159,904 
160,000 
e (　           ) 
137,374  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
137,374 		 100
[  87.3]
157,359 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　 +21.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



越谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,905,862 
5,140,908 
17,764,954 
13,848,900 
3,916,054 		 （　0.9496）
3,718,685 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     77,472,604 円　　　　（　     88,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 440.00 Ｓ2 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   879 ㎡     35.2 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は事務所の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
440.00 
85.0 
374.00 
2,900 
1,084,600 		 5.0  5,423,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
440.00 
90.0 
396.00 
2,500 
990,000 		 3.0  2,970,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
87.5 
770.00 

2,074,600 		 8,393,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,074,600 円　×　12ヶ月　＝　      24,895,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,895,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,066,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,828,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,393,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,905,862 円　　　　（　        26,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０７
　　　　-19		 2,591  
(   2,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,591 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,989 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ０７
　　　　-38		 3,623  
(   3,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,019 
c ０６ＫＳ３０
　　　　-49		 3,186  
(   3,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,896 
越谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,005,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 995,808 円  　　　       24,895,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,130,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,608,000 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,140,908 円　（　　　　　　         5,849 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,848,900 円  
（　　　　　        15,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,905,862 円      
②総費用 5,140,908 円      
③純収益　①－② 17,764,954 円      
④建物等に帰属する純収益 13,848,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,916,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,718,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,472,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市東越谷三丁目３番４
 0301000217960-0000
2 　越谷市東越谷三丁目３番５
 0301000217961-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
越谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小石　秀幸   TEL.
鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市東越谷３丁目３番４外
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、営業所等
の多い路線商業地域
 西16m県道 水道、下水 越谷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 越谷駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の路線商業地域として概ね均衡を得た地域であり当面は現状を維持して推移して行くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市及びその周辺市等の幹線道路沿いに存する路線商業地域一帯である。中心となる需要者は、飲食
店や量販店などの大規模チェーンを展開する法人や路線施設を運営する地元の法人等である。対象不動産は比較的交通
量が多い幹線道路沿いにあるため路線商業地としては比較的高い競争力を有してる。中心となる価格帯は、１，０００
㎡程度の土地で総額１億５千万円から１億８千万円前後になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件は路線商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺におけ
る土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料され
る。したがって、市場性と収益性とを勘案して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する。以
上より、本件では比準価格と収益価格を関連付け公示価格との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウイルス感染症の５類移行にともない
経済情勢は日常を取り戻しつつあり地価は上
昇傾向で推移している。


特に地域要因に変化はない。




特に個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ０７

-901		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
北西15m、
角地
近商

(90,200)
b ０５Ｃ０７

-904		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ０６Ｋ３０

-1120		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15.6m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ０６Ｋ０７

-38		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,698  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
179,719 		 100
[ 101.0]
177,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
143,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,069 		 100
[  95.0]
152,704 
153,000 
c (　           ) 
181,150  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
189,302 		 100
[ 104.5]
181,150 
181,000 
d (　           ) 
151,951  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,951 		 100
[  97.0]
156,651 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    167,000 円／㎡]  



越谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,034,827 
5,258,384 
17,776,443 
13,561,600 
4,214,843 		 （　0.9496）
4,002,415 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     83,383,646 円　　　　（　     94,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 440.00 Ｓ2 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   879 ㎡     35.2 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階は事務所の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
440.00 
85.0 
374.00 
3,020 
1,129,480 		 5.0  5,647,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
440.00 
90.0 
396.00 
2,416 
956,736 		 3.0  2,870,208 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
87.5 
770.00 

2,086,216 		 8,517,608 
0 
⑨年額支払賃料      2,086,216 円　×　12ヶ月　＝　      25,034,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,034,592 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,077,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,956,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,517,608 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,106 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,034,827 円　　　　（　        26,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０７
　　　　-19		 2,591  
(   2,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ０７
　　　　-38		 3,623  
(   3,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,294 
c ０６ＫＳ３０
　　　　-53		 3,449  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,449 
越谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,040,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,001,384 円  　　　       25,034,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,137,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,664,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,258,384 円　（　　　　　　         5,982 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,561,600 円  
（　　　　　        15,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,034,827 円      
②総費用 5,258,384 円      
③純収益　①－② 17,776,443 円      
④建物等に帰属する純収益 13,561,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,214,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,002,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,383,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市東越谷三丁目３番４
 0301000217960-0000
2 　越谷市東越谷三丁目３番５
 0301000217961-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考