別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 9-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.
鑑定評価額 381,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市稲荷２丁目８１番１７外
｢稲荷２－１９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 北7.5m市道、北西側道 水道、ガス、下水 草加

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,630 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 草加駅北東方

1.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幅員７．５ｍの市道沿いに中小規模の工場倉庫が混在する工業地である。地域要因に特段の変化は見られないが
、規模の大きい倉庫適地の地価は、堅調に推移していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草加市、越谷市、三郷市等、埼玉県南東部の幹線道路への接近性に優れた、流通業務工業地域である。
典型的な需要者は、自己の倉庫、物流センター等の取得を目的とする法人が想定される。物販系分野の電子商取引の市
場規模が着実に拡大する状況の中で、幹線道路、高速道路周辺の流通業務工業地の地価は堅調に上昇している。取引の
中心となる価格帯は規模、形状、所在等によりまちまちであり見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は自己利用目的が主であり、土地取得後の建物賃貸目的の取引は稀である。周辺の賃料水準に基づき投資家
の観点により試算した収益価格は、比準価格に比べて低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性
に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 完全失業率は低水準で推移している。個人消
費は緩やかな上昇傾向にある。物販系分野の
電子商取引の市場規模は着実に拡大している
。

地域要因に特段の変化は見られない。やや幅
員の狭い道路に面した、中小規模の工場倉庫
が建ち並ぶ地域である。


個別的要因に特段の変化はない。接道は北側
幅員７．５ｍの市道、北西側４．３ｍの市道
に面している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -2.6
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｋ３０

-908		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ０５Ｋ３０

-907		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ０６Ｋ１５

-169		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
d ０６Ｋ１５

-161		 八潮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
e ０６Ｋ１５

-175		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,091  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,963 		 100
[ 141.0]
107,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
91,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,403 		 100
[  90.4]
107,747 
108,000 
c (　           ) 
93,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
120,144 		 100
[ 111.7]
107,560 
108,000 
d (　           ) 
97,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,595 		 100
[  94.4]
107,622 
108,000 
e (　           ) 
121,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
131,432 		 100
[ 121.1]
108,532 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



草加 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,306,720 
7,020,662 
21,286,058 
13,484,500 
7,801,558 		 （　0.9706）
7,572,192 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    168,270,933 円　　　　（　     46,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,810.00 Ｓ1 1,810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   3,630 ㎡     48.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
1,810.00 
100.0 
1,810.00 
1,357 
2,456,170 		 3.0  7,368,510 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,810.00 
100.0 
1,810.00 

2,456,170 		 7,368,510 
0 
⑨年額支払賃料      2,456,170 円　×　12ヶ月　＝　      29,474,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,474,040 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,237,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,236,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,368,510 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,306,720 円　　　　（　         7,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-70		 1,564  
(   1,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,357 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ１７
　　　　-56		 1,666  
(   1,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,282 
c ０６ＫＳ３０
　　　　-69		 1,377  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,377 
草加 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 905,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,178,962 円  　　　       29,474,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,081,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,493,200 円  　　　　    181,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,020,662 円　（　　　　　　         1,934 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 181,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  97,000 円／㎡　×　   1,810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,484,500 円  
（　　　　　         3,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,306,720 円      
②総費用 7,020,662 円      
③純収益　①－② 21,286,058 円      
④建物等に帰属する純収益 13,484,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,801,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,572,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,270,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市稲荷二丁目８１番１７
 0316000247722-0000
2 　草加市稲荷二丁目８１番１８
 0316000247723-0000
3 　草加市稲荷二丁目８１番１９
 0316000247724-0000
4 　草加市稲荷二丁目８３番１
 0316000247738-0000
5 　草加市稲荷二丁目８４番２
 0316000247741-0000
6 　草加市稲荷二丁目９２番
 0316000247780-0000
7 　草加市稲荷二丁目９３番
 0316000247781-0000
8 　草加市稲荷二丁目９４番
 0316000247782-0000
9 　草加市稲荷二丁目９５番１
 0316000247783-0000
10 　草加市稲荷二丁目９６番１
 0316000247786-0000
11 　草加市稲荷二丁目９７番１
 0316000247788-0000
12 　草加市稲荷二丁目９８番１
 0316000247792-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 9-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 385,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市稲荷２丁目８１番１７外
｢稲荷２－１９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 北7.5m市道、北西側道 水道、ガス、下水 草加

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,630 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 草加駅北東方

1.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫等が存する工業地域であり、地域要因に変動はなく当面は現状を維持するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南東部の工業地域であり、概ね草加市、八潮市、越谷市、三郷市、吉川市の工業地と判定した。主な需
要者は同一需給圏内の製造業、物流業等を営む企業が中心である。首都高速道・外環自動車道周辺での工業用地の需要
が強く地価の上昇傾向が見られる。工業地については、物件の面積等の個別性、環境等の地域性により取引される価格
は格差が大きいことから、需要の中心となる価格帯を把握するは困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流施設等の大型マルチテナント型の流通施設等の募集賃料の上昇が続いているものの、対象不動産周辺の賃貸用倉庫
等では競合もあり土地価格に見合賃料水準が得れないこと、又、最新の流通施設以外では平屋利用が多く、容積消化率
も低く、許容容積率を消化することが少なくことから、収益価格を参考として、信頼性の高い比準価格を重視し、代表
標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[111.0]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の終息から、人・物の動きが活
発かし、物流事業が拡大基調である。



首都高・外環自動車道へのアクセス、接近性
の優れる工業地の需要が堅調である。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ１５

-2		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西8.1m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０６Ｋ１５

-161		 八潮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
c ０６Ｋ０１

-24		 八潮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東14m市道、
北西6m、西6m、
三方路
準工
高度2種最高25m
(70,200)
d ０５Ｃ０４

-913		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m市道、
中間画地
工業
高度1種最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,999 		 100
[ 115.1]
115,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
97,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,595 		 100
[ 100.0]
101,595 
102,000 
c (　           ) 
183,522  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
201,282 		 100
[ 147.1]
136,833 
137,000 
d (　           ) 
171,009  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,586 		 100
[ 141.6]
127,532 
128,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



草加 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,884,132 
6,939,440 
20,944,692 
13,186,500 
7,758,192 		 （　0.9706）
7,530,101 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    167,335,578 円　　　　（　     46,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,810.00 Ｓ1 1,810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   3,630 ㎡     48.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
1,810.00 
100.0 
1,810.00 
1,300 
2,353,000 		 3.0  7,059,000 
1.0  2,353,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,810.00 
100.0 
1,810.00 

2,353,000 		 7,059,000 
2,353,000 
⑨年額支払賃料      2,353,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,810.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,236,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,185,912 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,050,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,059,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,353,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　         766,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,884,132 円　　　　（　         7,682 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-57		 1,405  
(   1,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ１７
　　　　-7		 2,188  
(   2,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,295 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,129,440 円  　　　       28,236,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,110,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,460,200 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,939,440 円　（　　　　　　         1,912 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  95,000 円／㎡　×　   1,810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,186,500 円  
（　　　　　         3,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,884,132 円      
②総費用 6,939,440 円      
③純収益　①－② 20,944,692 円      
④建物等に帰属する純収益 13,186,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,758,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,530,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,335,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市稲荷二丁目８１番１７
 0316000247722-0000
2 　草加市稲荷二丁目８１番１８
 0316000247723-0000
3 　草加市稲荷二丁目８１番１９
 0316000247724-0000
4 　草加市稲荷二丁目８３番１
 0316000247738-0000
5 　草加市稲荷二丁目８４番２
 0316000247741-0000
6 　草加市稲荷二丁目９２番
 0316000247780-0000
7 　草加市稲荷二丁目９３番
 0316000247781-0000
8 　草加市稲荷二丁目９４番
 0316000247782-0000
9 　草加市稲荷二丁目９５番１
 0316000247783-0000
10 　草加市稲荷二丁目９６番１
 0316000247786-0000
11 　草加市稲荷二丁目９７番１
 0316000247788-0000
12 　草加市稲荷二丁目９８番１
 0316000247792-0000
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備考