別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.
鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市中央１丁目１０４番３外
｢中央１－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 草加

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 草加駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに、中低層店舗併用住宅、店舗事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変化
は見られないが、今後、徐々に中高層化していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草加市、周辺市の幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗、事務所等の所有を
目的とする、地元中小企業や、個人事業主が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響は終息し、商業地の地価は
上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は、前面道路路線価から、５０坪程度の土地で３，０００－３，５００万円
前後であると推測されるが、画地規模や立地条件によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は、自己利用目的である。土地取得後に建物を建築し、賃貸することを目的とする取引は稀である。収益価
格については、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて低位に求められた。典型的
な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準に
よる価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    405,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[197.8]		 [100.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 完全失業率は低水準で推移している。県内の
百貨店・スーパー販売額、新車登録台数等は
、好調に推移しており、個人消費は緩やかな
上昇傾向にある。

地域要因に特段の変化は見られない。幹線道
路沿いに中層店舗事務所ビルのほか、小規模
な低層店舗併用住宅等が見られる地域である
。

個別的要因に特段の変化は見られない。接道
は西側幅員１６ｍの県道である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  +3.7
環境　　　　　　 +89.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ３０

-1120		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西156m県道、
中間画地
工業

(60,200)
b ０５Ｋ３５

-31		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.4m市道、
東4m、準角地
商業

(90,400)
c ０６Ｋ３０

-20		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.9m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ０６Ｋ３０

-1902		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e ０６Ｋ３０

-1903		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,150  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
189,302 		 100
[  84.5]
224,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
263,638  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
267,477 		 100
[ 121.8]
219,603 
220,000 
c (　           ) 
219,231  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
223,177 		 100
[  89.4]
249,639 
250,000 
d (　           ) 
308,744  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,476 		 100
[ 118.5]
270,444 
270,000 
e (　           ) 
111,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
109,496 		 100
[  50.1]
218,555 
219,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



草加 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,418,270 
3,926,295 
14,491,975 
13,460,000 
1,031,975 		 （　0.9522）
982,647 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,907,383 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 106.42 ＲＣ7 725.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   164 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３２㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.42 
77.1 
82.04 
4,955 
406,508 		 5.0  2,032,540 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,180 
207,580 		 1.0  207,580 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,180 
207,580 		 1.0  207,580 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,230 
212,341 		 1.0  212,341 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,230 
212,341 		 1.0  212,341 
0.0  0 

計
725.74 
90.0 
653.36 

1,671,032 		 3,297,064 
0 
⑨年額支払賃料      1,671,032 円　×　12ヶ月　＝　      20,052,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     653.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,052,384 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,664,348 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,388,036 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,297,064 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,418,270 円　　　　（　       112,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-60		 3,499  
(   3,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 70.0]
4,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,976 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３０
　　　　-65		 4,412  
(   4,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,191 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,000,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 802,095 円  　　　       20,052,384　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,650,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,926,295 円　（　　　　　　        23,941 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     725.74 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,460,000 円  
（　　　　　        82,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,418,270 円      
②総費用 3,926,295 円      
③純収益　①－② 14,491,975 円      
④建物等に帰属する純収益 13,460,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,031,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 982,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,907,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市中央一丁目１０４番３
 0316000323039-0000
2 　草加市中央一丁目１０６番１０
 0316000323048-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市中央１丁目１０４番３外
｢中央１－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 草加

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 草加駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗事務所、共同住宅等が混在する路線商業地域である。土地の高度利用が徐々に進展しつつあるが
、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね草加市、八潮市の圏域における路線商業地域である。需要者は、地元の商店主、全国展開の
チェーングループ、マンションデベロッパー、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり、出店業種は飲
食、衣料等小売、不動産業等である。近年の新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあり、高度利用可能な住宅地
としてのポテンシャルも高く、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方収益価格は、近年の空室長期化等による厳しい賃貸経営を反映しているものの、各種利回りの査定等に
あたって将来予測の不安定要素が認められることを勘案し、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上
、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    405,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[196.7]		 [100.0]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ渦を脱し、世界情勢の不安、円安、物
価高、賃金の伸び悩みなどの影響を受けなが
らも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推移
している。

草加駅に近い幹線道路沿いの商住混在地域で
、上記一般的要因の影響を受けながら、地価
は周辺住宅地の上昇基調を受けて推移してい
る。

特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  +3.7
環境　　　　　　 +88.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ０４

-106		 草加市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
南2m、角地
商業

(90,400)
b ０５Ｋ３５

-31		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.4m市道、
東4m、準角地
商業

(90,400)
c ０６Ｋ１５

-4		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南西7m市道、
南東6.2m、
北東4m、
三方路
近商

(90,200)
d ０６Ｋ１５

-166		 八潮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南6m、二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     84,845) 
212,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
211,083 		 100
[ 101.2]
208,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
263,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
262,870 		 100
[ 107.4]
244,758 
245,000 
c (　           ) 
225,448  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
214,492 		 100
[  91.7]
233,906 
234,000 
d (　           ) 
150,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
159,232 		 100
[  75.0]
212,309 
212,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　 -10.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



草加 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,084,457 
3,753,517 
13,330,940 
12,319,000 
1,011,940 		 （　0.9522）
963,569 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,501,468 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 106.42 ＲＣ7 725.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   164 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３２㎡程度とする共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.42 
77.1 
82.04 
4,500 
369,180 		 5.0  1,845,900 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
1,980 
188,536 		 1.0  188,536 
1.0  188,536 

 3～ 3		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
1,980 
188,536 		 1.0  188,536 
1.0  188,536 

 4～ 5		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,025 
192,821 		 1.0  192,821 
1.0  192,821 

 6～ 7		 居宅
103.22 
92.2 
95.22 
2,025 
192,821 		 1.0  192,821 
1.0  192,821 

計
725.74 
90.0 
653.36 

1,517,536 		 2,994,256 
1,148,356 
⑨年額支払賃料      1,517,536 円　×　12ヶ月　＝　      18,210,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     653.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,210,432 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,511,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,698,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,994,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,148,356 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         358,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,084,457 円　　　　（　       104,174 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ１７
　　　　-54		 4,697  
(   4,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
4,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ１７
　　　　-6		 3,837  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
4,418 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 728,417 円  　　　       18,210,432　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,600,500 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,753,517 円　（　　　　　　        22,887 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     725.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,319,000 円  
（　　　　　        75,116 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,084,457 円      
②総費用 3,753,517 円      
③純収益　①－② 13,330,940 円      
④建物等に帰属する純収益 12,319,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,011,940 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 963,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,501,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市中央一丁目１０４番３
 0316000323039-0000
2 　草加市中央一丁目１０６番１０
 0316000323048-0000
3 　
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備考