別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 -17 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　羽田野　英二   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市栄町３丁目９８７番１６
｢栄町３－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西5.5m市道 水道、ガス、下水 獨協大学前

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 獨協大学前駅西口の再開発が
進んでいる		 街

路		 基準方位北　５．５
ｍ市道		 交通

施設		 獨協大学前駅北東方

550m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。獨協大学前駅西口
の再開発の進展に伴い、周辺住宅地域の熟成度が増すと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で草加市及び隣接市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者層が中心
であるが、同一需給圏外からの需要も見られる。獨協大学前駅徒歩圏内で居住環境が良好なことから堅調な需要が見込
まれる地域である。周辺での取引の中心は土地は１５０㎡～２００㎡程度で３，５００万～４，０００万円前後、新築
戸建住宅は総額で５，０００万円～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。
需要の中心は自己利用目的での取引である。したがって、市場分析の結果を踏まえ、市場性に着目している比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　草加 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    201,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、地政学的
リスクによる海外景気の下振れや物価上昇、
金融資本市場の変動の影響等に注意が必要で
ある。

住環境の良好な住宅地域で、獨協大学前駅西
口の再開発の影響もあり地価は上昇傾向にあ
る。


個別的要因の変動は特に見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 草加 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ３０

-39		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
北4m、二方路
２住居

(70,200)
b ０５Ｃ３２

-46		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ０６Ｋ３２

-31		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０６Ｋ３０

-1113		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ０６Ｋ３０

-1107		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
205,652 		 100
[ 100.1]
205,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
206,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
199,946 		 100
[  92.8]
215,459 
222,000 
c (　           ) 
189,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
186,450 		 100
[  91.7]
203,326 
209,000 
d (　           ) 
163,420  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
167,217 		 100
[  88.7]
188,520 
194,000 
e (　           ) 
233,567  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,107 		 100
[ 113.2]
212,109 
218,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



草加 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,874,800 
1,559,702 
6,315,098 
4,936,520 
1,378,578 		 （　0.9725）
1,340,667 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     29,792,600 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.52 ＬＳ3 358.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡程度の単身者向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,890 
225,893 		 1.0  225,893 
1.0  225,893 

 2～ 2		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,920 
229,478 		 1.0  229,478 
1.0  229,478 

 3～ 3		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,930 
230,674 		 1.0  230,674 
1.0  230,674 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
358.56 
100.0 
358.56 

686,045 		 686,045 
686,045 
⑨年額支払賃料        686,045 円　×　12ヶ月　＝　       8,232,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,232,540 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       683,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,549,239 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           686,045 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          686,045 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         319,270 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,874,800 円　　　　（　        32,812 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-16		 2,505  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,003 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ２７
　　　　-7		 2,380  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,164 
c ０６ＫＳ２９
　　　　-14		 1,615  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,927 
草加 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,500 円  　　　　     73,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 329,302 円  　　　        8,232,540　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      609,600 円  　　　　     73,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,559,702 円　（　　　　　　         6,499 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     358.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,936,520 円  
（　　　　　        20,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,874,800 円      
②総費用 1,559,702 円      
③純収益　①－② 6,315,098 円      
④建物等に帰属する純収益 4,936,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,378,578 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,340,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,792,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市栄町三丁目９８７番１６
 0316000286229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 -17 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市栄町３丁目９８７番１６
｢栄町３－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西5.5m市道 水道、ガス、下水 獨協大学前

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ　市道		 交通

施設		 獨協大学前駅北東方

550m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏の街区の整然とした住環境の優れた住宅地である。地域要因に特段の変化は見られず、当面、
同様の環境を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草加市、周辺市の鉄道各駅から徒歩圏の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一
次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。最寄駅から近い希少性の高い土地の地価は、上昇傾向で推移してい
る。取引の中心となる価格帯は、４０坪程度の土地で２，７００－３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，５００万
円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。地価に見合う賃料水準が賃貸市場で形成さ
れていないことから、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に
最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年公示価格等から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　草加 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    201,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 完全失業率は低水準で推移している。草加市
内の戸建て住宅着工件数は、減少傾向、土地
取引件数は横ばいである。


地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅
から徒歩圏の住宅地域であり、希少性は高い
。


個別的要因に特段の変化は見られない。接道
は西側幅員５．５ｍの道路であり、競争力は
普通である。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 草加 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ３０

-901		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０６Ｋ１５

-115		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.7m市道、
南4m、角地
準工

(70,200)
c ０６Ｋ３０

-1107		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ０６Ｋ３０

-39		 草加市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
北4m、二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
199,946 		 100
[  97.8]
204,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
177,063  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
190,655 		 100
[  93.1]
204,785 
211,000 
c (　           ) 
233,567  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,107 		 100
[ 118.1]
203,308 
209,000 
d (　           ) 
177,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
205,652 		 100
[ 100.1]
205,447 
212,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



草加 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,705,574 
1,537,341 
6,168,233 
4,809,600 
1,358,633 		 （　0.9725）
1,321,271 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     29,361,578 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.52 ＬＳ3 358.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸３０㎡程度の共同住宅の建築を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,947 
232,705 		 1.0  232,705 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,987 
237,486 		 1.0  237,486 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
119.52 
100.0 
119.52 
1,920 
229,478 		 1.0  229,478 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
358.56 
100.0 
358.56 

699,669 		 699,669 
0 
⑨年額支払賃料        699,669 円　×　12ヶ月　＝　       8,396,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,396,028 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       696,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,699,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           699,669 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,705,574 円　　　　（　        32,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３０
　　　　-14		 1,885  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,804 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,989 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,987 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ３０
　　　　-15		 1,835  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,840 
c ０６ＫＳ３０
　　　　-16		 2,505  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,324 
草加 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 335,841 円  　　　        8,396,028　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      594,000 円  　　　　     72,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        72,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,537,341 円　（　　　　　　         6,406 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     358.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,809,600 円  
（　　　　　        20,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,705,574 円      
②総費用 1,537,341 円      
③純収益　①－② 6,168,233 円      
④建物等に帰属する純収益 4,809,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,358,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,321,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,361,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市栄町三丁目９８７番１６
 0316000286229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考