別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市柳島町字谷置２７１番１０
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 草加

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  10.6 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ　市道		 交通

施設		 草加駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は最寄駅からやや距離がある戸建住宅を中心として共同住宅等も見られる住宅地域である。今後とも現
状の特性を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で概ね草加市、八潮市、越谷市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地
域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。新型コロナ禍の景況が低下傾向となり、土地
取引需要は増加傾向である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約１００～１２０㎡程度で１、４００万円前後、
新築戸建住宅で３、５００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地であり、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土
地取引は自用の一般住宅地としての取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場に
おける取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[104.5]		 100
[160.2]		 [103.0]
100		 110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 賃金上昇の傾向、住宅ローン金利水準から住
宅需要の高まりが見られる。売却物件の減少
、建築資材の高騰から土地建物の総額の上昇
も見られる。

最寄駅からやや距離がある住宅地であり、地
域要因に変化はないものの、徒歩圏住宅地の
上昇、需要の増加から当該地域でも地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +12.2
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ０１

-31		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ０６Ｋ０１

-49		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ０６Ｋ１５

-111		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
南4m、準角地
１住居

(70,200)
d ０６Ｋ３２

-25		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e ０６Ｋ０４

-109		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,439  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
112,668 		 100
[ 104.0]
108,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
121,858  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
117,777 		 100
[ 107.3]
109,764 
113,000 
c (　           ) 
108,735  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 106.1]
126,356 		 100
[ 114.8]
110,066 
113,000 
d (　           ) 
215,401  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
223,753 		 100
[ 107.3]
208,530 
215,000 
e (　           ) 
85,158  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.3]
89,017 		 100
[  98.8]
90,098 
92,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



草加 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,963,406 
411,604 
1,551,802 
1,342,680 
209,122 		 （　0.9725）
203,371 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,519,356 円　　　　（　     45,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   100 ㎡      9.6 m x   10.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の需要者層を勘案し、２５～３０㎡程度の単身者タイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,540 
84,700 		 1.0  84,700 
1.0  84,700 

 2～ 2		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,570 
86,350 		 1.0  86,350 
1.0  86,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

171,050 		 171,050 
171,050 
⑨年額支払賃料        171,050 円　×　12ヶ月　＝　       2,052,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,052,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,366 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,882,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           171,050 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,050 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          79,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,963,406 円　　　　（　        19,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０１
　　　　-11		 1,544  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ０１
　　　　-13		 1,546  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,678 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,500 円  　　　　     20,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,104 円  　　　        2,052,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,800 円  　　　　     20,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         411,604 円　（　　　　　　         4,116 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,342,680 円  
（　　　　　        13,427 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,963,406 円      
②総費用 411,604 円      
③純収益　①－② 1,551,802 円      
④建物等に帰属する純収益 1,342,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 209,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 203,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,519,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市柳島町字谷置２７１番１０
 0316000403338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草加 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　羽田野　英二   TEL.
鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市柳島町字谷置２７１番１０
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 草加

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．０
ｍ市道		 交通

施設		 草加駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、価格形成に影響のある地域要因の変動も見られな
いことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で草加市及び隣接市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心
であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅からの接近性に劣るものの、価格水準が比較的安いことから
一定の需要がある。中心となる価格帯は１００～１２０㎡前後の土地で１，２００万円～１，５００万円程度、新築住
宅で総額３，０００万円台半ば～３，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅からやや距離がある住宅地域に存しており、賃料収入目的よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益
価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視した地域に存する
ことから、やや低位に求められた。したがって、市場分析の結果を踏まえ、市場性に着目している比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[104.5]		 100
[158.5]		 [103.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるが、地政学的
リスクによる海外景気の下振れや物価上昇、
金融資本市場の変動の影響等に注意が必要で
ある。

特に地域要因に変化はない。




特に個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｃ３２

-37		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ０６Ｋ０１

-31		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ０６Ｋ３０

-1115		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ０６Ｋ１５

-6		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,966  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
109,114 		 100
[  99.4]
109,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
113,439  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
112,668 		 100
[ 104.0]
108,335 
112,000 
c (　           ) 
128,419  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
128,928 		 100
[ 111.8]
115,320 
119,000 
d (　           ) 
162,382  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
164,152 		 100
[ 141.8]
115,763 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.1 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



草加 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,859,573 
391,048 
1,468,525 
1,255,840 
212,685 		 （　0.9725）
206,836 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,596,356 円　　　　（　     46,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   100 ㎡      9.6 m x   10.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積が５５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,520 
83,600 		 1.0  83,600 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,550 
85,250 		 1.0  85,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

168,850 		 168,850 
0 
⑨年額支払賃料        168,850 円　×　12ヶ月　＝　       2,026,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,026,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,858,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           168,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,548 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,859,573 円　　　　（　        18,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０１
　　　　-7		 1,684  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６ＫＳ０１
　　　　-13		 1,546  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,594 
c ０６ＫＳ０１
　　　　-16		 1,589  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,513 
草加 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     18,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 81,048 円  　　　        2,026,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      155,100 円  　　　　     18,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         391,048 円　（　　　　　　         3,910 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,255,840 円  
（　　　　　        12,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,859,573 円      
②総費用 391,048 円      
③純収益　①－② 1,468,525 円      
④建物等に帰属する純収益 1,255,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 206,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,068 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,596,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市柳島町字谷置２７１番１０
 0316000403338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考