別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 9-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字領家字丸山９２番２外
 ②地積
　(㎡)		 4,177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、倉庫のほか一
般住宅の混在する工
業地域		 南西7.3m市道 水道 上尾

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 上尾駅西方

4.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 上尾道路への接続が良好になった領家工業団地内の工業地域で、近隣地域は中小工場や倉庫の他、資材置場とし
て利用されている。周辺には駐車場や農地等も見られ、今後は徐々に工場、倉庫が増加するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市内の工業地域を中心とし、圏央道、東北道、関越道へ容易に到達できる埼玉県内の工業地域。主な
需要者は、倉庫、中小工場等を自社利用することを目的として取得する法人等である。地域の西側至近で新大宮上尾道
路が事業認可され、同街路沿いでは物流施設を誘致する事業も進みつつある。高速道路出入口予定地付近では倉庫の需
要が堅調で、中小工場地にも波及効果がある。土地の中心価格帯は規模によって異なるが、４～８万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された工業地の事例から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益
価格は倉庫を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域付近では自社所有の工
場が多く賃貸市場が成熟しておらず、還元利回りの把握も困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よ
って、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.4]		 [100.0]
100		 51,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるが、緩やか
に回復している。雇用、所得環境も改善しつ
つある。上尾市の土地取引件数は増加してい
る。

上尾道路沿いには物流施設の開業が目立つが
、近隣地域内は中小工場が中心で地域の特性
に影響を与える要因の変動は特に認められな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-70		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.4m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b ６ｋ０７１
１
-27		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m県道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
c ６ｋ０５１
３
-65		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
d ６ｋ０５１
３
-66		 桶川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
南東12m、
北東8m、
北西8m、
四方路
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,126  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,348 		 100
[  94.5]
61,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,700 
b (　           ) 
53,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,798 		 100
[ 100.8]
53,371 
53,400 
c (　           ) 
66,358  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,647 		 100
[ 129.3]
52,318 
52,300 
d (　     43,472) 
66,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,989 		 100
[ 131.3]
51,781 
51,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,200 円／㎡]  



上尾 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,593,794 
17,320,245 
53,273,549 
48,792,000 
4,481,549 		 （　0.9538）
4,274,501 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     97,147,750 円　　　　（　     23,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,038.00 Ｓ3 5,638.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   4,177 ㎡     42.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸しの３階建倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
5,638.00 
100.0 
5,638.00 
1,097 
6,184,886 		 4.0  24,739,544 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,638.00 
100.0 
5,638.00 

6,184,886 		 24,739,544 
0 
⑨年額支払賃料      6,184,886 円　×　12ヶ月　＝　      74,218,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,218,632 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,859,369 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,359,263 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,739,544 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,593,794 円　　　　（　        16,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１３
　　　　-28		 1,077  
(   1,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,145 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,101 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,097 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０４賃１３
　　　　-29		 912  
(     885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,067 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,968,745 円  　　　       74,218,632　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,211,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,147,600 円  　　　　    856,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,320,245 円　（　　　　　　         4,147 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 856,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　   5,638.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 70 ％　＋　0.0607 ×  15 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,792,000 円  
（　　　　　        11,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,593,794 円      
②総費用 17,320,245 円      
③純収益　①－② 53,273,549 円      
④建物等に帰属する純収益 48,792,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,481,549 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,274,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,147,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字領家字丸山９２番２
 0310000347539-0000
2 　上尾市大字領家字丸山９２番３
 0310000347540-0000
3 　上尾市大字領家字丸山９２番４
 0310000347541-0000
4 　上尾市大字領家字丸山９４番２
 0310000347567-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 9-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大島　久也   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字領家字丸山９２番２外
 ②地積
　(㎡)		 4,177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、倉庫のほか一
般住宅の混在する工
業地域		 南西7.3m市道 水道 上尾

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 上尾駅西方

4.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 上尾市西部に位置する工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域である。上尾道路、圏央道等の整備により利便性等が向上
した。今後とも工業地域として推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する上尾市並びに圏央道、関越自動車道等へのアクセスが可能な工業地域である。需要者
は、主として工場及び物流施設等の新設、移転等を計画している法人である。上尾道路、圏央道等の道路整備に伴い利
便性等が向上したため、特に物流用地の需要が強く、価格は上昇傾向にある。取引は土地４，０００㎡程度で２００百
万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な取引事例の中から規範性の高い事例を選択して求めたものである。収益価格は、賃貸に供した
不動産の投資採算性から価格を試算したものであるが、工場等は業種等に応じて設計、建設され、自用の物件として使
用される事が多い。本件では、このような市場の取引実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表
標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.9]		 [100.0]
100		 51,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は企業収益の改善、各種施策により緩や
かに持ち直しの動きが続く中、不動産市場は
上昇基調にある。


上尾市西部、上尾道路背後の工業団地である
。上尾道路、圏央道の整備により利便性等が
向上した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-70		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.4m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b ６ｋ０５１
３
-65		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
c ６ｋ０７１
１
-27		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m県道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
d ２４０１－
０４
-24115		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南10.3m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,126  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,348 		 100
[  94.5]
61,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,700 
b (　           ) 
66,358  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,647 		 100
[ 131.5]
51,443 
51,400 
c (　           ) 
53,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,798 		 100
[ 101.9]
52,795 
52,800 
d (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
66,610 		 100
[ 122.7]
54,287 
54,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,800 円／㎡]  



上尾 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,678,238 
17,317,539 
53,360,699 
48,792,000 
4,568,699 		 （　0.9538）
4,357,625 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     99,036,932 円　　　　（　     23,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫事務所 2,038.00 Ｓ3 5,638.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   4,177 ㎡     42.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸し、３階建倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
5,638.00 
100.0 
5,638.00 
1,096 
6,179,248 		 4.0  24,716,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,638.00 
100.0 
5,638.00 

6,179,248 		 24,716,992 
0 
⑨年額支払賃料      6,179,248 円　×　12ヶ月　＝　      74,150,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,150,976 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,707,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,443,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,716,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,678,238 円　　　　（　        16,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１３
　　　　-28		 1,077  
(   1,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,169 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,096 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-22		 918  
(     890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,020 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,966,039 円  　　　       74,150,976　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,211,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,147,600 円  　　　　    856,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,317,539 円　（　　　　　　         4,146 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 856,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　   5,638.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 70 ％　＋　0.0607 ×  15 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,792,000 円  
（　　　　　        11,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,678,238 円      
②総費用 17,317,539 円      
③純収益　①－② 53,360,699 円      
④建物等に帰属する純収益 48,792,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,568,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,357,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,036,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字領家字丸山９２番２
 0310000347539-0000
2 　上尾市大字領家字丸山９２番３
 0310000347540-0000
3 　上尾市大字領家字丸山９２番４
 0310000347541-0000
4 　上尾市大字領家字丸山９４番２
 0310000347567-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考