別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 9-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
 ②地積
　(㎡)		 9,353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1		 倉庫、事務所兼工場

Ｓ2		 中小工場、倉庫、小
規模住宅等が混在す
る地域		 北西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 上尾

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   215 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   145 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 上尾駅北東方

2.8km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１７号と県道さいたま菖蒲線を東西に結ぶ幹線街路沿いに中小工場、食品スーパー、戸建住宅等が混在する
地域。西側至近の都市計画道路は未だ計画決定の段階で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市内の工業地域を中心とし、圏央道、東北道、関越道へ容易に到達できる埼玉県内の工業地域である
。主な需要者は、倉庫、中小工場等を自社利用することを目的として取得する法人等である。新大宮上尾道路が事業認
可される等、交通網のさらなる利便性の向上が期待され、物流施設の需要は引き続き旺盛である。特に倉庫の需要が堅
調で、中小工場用地にも波及効果がある。土地の中心価格帯は規模によって異なるが、４～８万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された工業地の事例から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益
価格は倉庫を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域付近では自社所有の工
場が多く賃貸市場が成熟しておらず、還元利回りの把握も困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よ
って、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[163.5]		 [101.0]
100		 54,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるが、緩やか
に回復している。雇用、所得環境も改善しつ
つある。上尾市の土地取引件数は増加してい
る。

工住混在地域で近隣地域の背後では建売住宅
の建築も見受けられるが、近隣地域内におい
て地域の特性に影響を与える要因の変動は特
に認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０７１
１
-27		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m県道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
b ６ｋ０４０
４
-70		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.4m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ６ｋ０５１
３
-66		 桶川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
南東12m、
北東8m、
北西8m、
四方路
工専

(70,200)
d ６ｋ０５１
３
-65		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,798 		 100
[  98.3]
54,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
55,300 
b (　           ) 
54,126  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,348 		 100
[  94.0]
62,072 
62,700 
c (　     43,472) 
66,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,989 		 100
[ 123.1]
55,231 
55,800 
d (　           ) 
66,358  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,647 		 100
[ 121.0]
55,907 
56,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -13.5 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,400 円／㎡]  



上尾 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,505,065 
39,685,166 
120,819,899 
108,870,000 
11,949,899 		 （　0.9538）
11,397,814 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    259,041,227 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 4,603.00 Ｓ3 12,703.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   9,353 ㎡    123.0 m x  127.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸しの３階建倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
12,703.00 
100.0 
12,703.00 
1,107 
14,062,221 		 4.0  56,248,884 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,703.00 
100.0 
12,703.00 

14,062,221 		 56,248,884 
0 
⑨年額支払賃料     14,062,221 円　×　12ヶ月　＝　     168,746,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,703.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       168,746,652 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,774,826 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,971,826 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,248,884 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         533,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,505,065 円　　　　（　        17,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１３
　　　　-24		 1,091  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,107 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０４賃１３
　　　　-25		 1,194  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.3]		 100
[100.0]
1,119 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,550,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,749,866 円  　　　      168,746,652　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,616,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,948,500 円  　　　　  1,910,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,685,166 円　（　　　　　　         4,243 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,910,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　  12,703.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 70 ％　＋　0.0607 ×  15 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,870,000 円  
（　　　　　        11,640 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,505,065 円      
②総費用 39,685,166 円      
③純収益　①－② 120,819,899 円      
④建物等に帰属する純収益 108,870,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,949,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,397,814 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    259,041,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番１
 0310000320609-0000
2 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番２
 0310000320610-0000
3 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番３
 0310000320611-0000
4 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番４
 0310000320612-0000
5 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番５
 0310000320613-0000
6 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番６
 0310000320614-0000
7 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番７
 0310000320615-0000
8 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番８
 0310000320616-0000
9 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番９
 0310000320617-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 9-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外
 ②地積
　(㎡)		 9,353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1		 倉庫、事務所兼工場

Ｓ2		 中小工場、倉庫、小
規模住宅等が混在す
る地域		 北西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 上尾

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   215 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   145 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 上尾駅北東方

2.8km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する幹線市道沿いの工業地域で、熟成しており、今後も当面は現状のまま推
移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上尾市及び隣接する桶川市、北本市、伊奈町、さいたま市等に存する中小工場、倉庫等を中心とした地
域である。需要者は自社使用目的で取得する法人企業が中心である。景気が緩やかに回復するなか、物流関連業務を中
心に法人企業の設備投資意欲は堅調で、工業地における土地需要は底堅く推移している。取引の中心価格帯は画地規模
によるが、５５，０００円／㎡～５６，０００円／㎡程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する工業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は上尾市郊外に位置する中小
工場、倉庫等が混在する地域で賃貸市場は形成されているものの規模、属性等によって賃料水準がまちまちで適正な賃
料水準の把握が困難であり、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って、市場性を反映する比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[163.9]		 [101.0]
100		 53,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、工業地は依
然として堅調。建築費の高騰、世界的な金融
市場の引き締め等の不動産市場への影響に留
意。

幹線市道沿いに工場や倉庫等が建ち並ぶ地域
で、物流関連企業を中心に投資意欲は底堅く
、地価は引き続き堅調な状況が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０７１
１
-27		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m県道、
南西8m、角地
工専

(70,200)
b ６ｋ０７１
１
-65		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c ６ｋ０５１
３
-66		 桶川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
北8m、南12m、
西8m、四方路
工専

(70,200)
d ６ｋ０５１
３
-38		 桶川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17.5m市道、
西6.5m、角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,798 		 100
[  97.3]
55,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
55,800 
b (　           ) 
69,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,262 		 100
[ 128.3]
54,764 
55,300 
c (　     43,472) 
66,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,989 		 100
[ 100.8]
67,449 
68,100 
d (　           ) 
48,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,457 		 100
[ 103.8]
46,683 
47,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -13.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



上尾 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,650,056 
39,691,264 
120,958,792 
108,870,000 
12,088,792 		 （　0.9538）
11,530,290 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    262,052,045 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 4,603.00 Ｓ3 12,703.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   9,353 ㎡    123.0 m x  127.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
12,703.00 
100.0 
12,703.00 
1,108 
14,074,924 		 4.0  56,299,696 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,703.00 
100.0 
12,703.00 

14,074,924 		 56,299,696 
0 
⑨年額支払賃料     14,074,924 円　×　12ヶ月　＝　     168,899,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,703.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       168,899,088 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,782,753 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 160,116,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,299,696 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         533,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,650,056 円　　　　（　        17,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１３
　　　　-24		 1,091  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,112 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,108 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６ｋ０４賃１３
　　　　-25		 1,194  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,122 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,550,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,755,964 円  　　　      168,899,088　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,616,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,948,500 円  　　　　  1,910,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,691,264 円　（　　　　　　         4,244 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,910,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　  12,703.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 70 ％　＋　0.0607 ×  15 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,870,000 円  
（　　　　　        11,640 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,650,056 円      
②総費用 39,691,264 円      
③純収益　①－② 120,958,792 円      
④建物等に帰属する純収益 108,870,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,088,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,530,290 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    262,052,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番１
 0310000320609-0000
2 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番２
 0310000320610-0000
3 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番３
 0310000320611-0000
4 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番４
 0310000320612-0000
5 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番５
 0310000320613-0000
6 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番６
 0310000320614-0000
7 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番７
 0310000320615-0000
8 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番８
 0310000320616-0000
9 　上尾市大字平塚字大砂２０９８番９
 0310000320617-0000
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備考