別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市宮本町３５２番１
｢宮本町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗兼事務所
ビルが多い駅至近の
商業地域		 南西21m県道 水道、ガス、下水 上尾

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 上尾駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所の多い上尾駅至近の商業地域であり、周辺ではマンションの建設などの地域の活性化要因が
見られ、今後も安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市及びさいたま市北区内の駅周辺に位置する商業地域。需要者は自用または貸ビル業を営む法人等が
中心である。店舗需要は郊外大規模店へシフトしているものの、駅近の利便性に優る地域の土地需要は堅調で、地価は
安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は規模等によりまちまちではあるが、１㎡あたり４０万円台前半とな
っている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃貸市場はやや未成熟で収益性は劣り、収益価格は低位で現
実の地価水準を反映し難いいため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、半年前価格との均衡に留意し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上尾 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    414,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上尾市内の人口は横ばい傾向。さいたま市等
県南地域と比較した相対的割安感により、商
業地内ではマンション適地の土地需要が堅調
である。

中低層の店舗兼事務所の多い駅に近い商業地
域であり、近年はマンション用地としての需
要も高い。


地価調査基準地上尾５－３と同一地点であり
、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
１
-60		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６ｋ０４０
４
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
c ６ｋ０４１
１
-4		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西16m県道、
南東6.5m、
二方路
近商

(90,200)
d ６ｋ０２０
３
-69		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.3m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,885 		 100
[  76.7]
434,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
230,467 		 100
[  54.7]
421,329 
421,000 
c (　           ) 
287,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
290,116 		 100
[  53.6]
541,261 
541,000 
d (　           ) 
303,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
315,767 		 100
[  71.9]
439,175 
439,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -42.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -28.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



上尾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  県道沿いの既成市街地に存する商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,423,393 
6,405,028 
21,018,365 
17,145,500 
3,872,865 		 （　0.9545）
3,696,650 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     85,968,605 円　　　　（　    360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 195.90 Ｓ6 1,010.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   239 ㎡     14.3 m x   15.9 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～６階は事務所を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.60 
76.5 
118.30 
3,706 
438,420 		 8.0  3,507,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
152.10 
81.4 
123.80 
2,965 
367,067 		 6.0  2,202,402 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
175.90 
89.5 
157.40 
2,669 
420,101 		 3.0  1,260,303 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,010.30 
86.3 
871.70 

2,485,891 		 10,750,974 
0 
⑨年額支払賃料      2,485,891 円　×　12ヶ月　＝　      29,830,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     871.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,830,692 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,505,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,324,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,750,974 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,423,393 円　　　　（　       114,742 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-19		 2,225  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,891 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,965 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-20		 2,064  
(   2,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,840 
c ６ｋ０４賃１１
　　　　-18		 2,559  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,993 
上尾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,590,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,193,228 円  　　　       29,830,692　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      879,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,212,700 円  　　　　    265,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,405,028 円　（　　　　　　        26,799 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,010.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,145,500 円  
（　　　　　        71,738 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,423,393 円      
②総費用 6,405,028 円      
③純収益　①－② 21,018,365 円      
④建物等に帰属する純収益 17,145,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,872,865 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,696,650 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,968,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市宮本町３５２番１
 0310000343475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市宮本町３５２番１
｢宮本町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗兼事務所
ビルが多い駅至近の
商業地域		 南西21m県道 水道、ガス、下水 上尾

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 上尾駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼事務所等が連坦する古くからの商業地域であり熟成度は高い。優れた利便性と視認性を併せ持つ駅前
幹線沿い商業地域として今後とも安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市及びさいたま市等の普通商業地域で、需要者は自社ビル指向の法人や個人、機関投資家等である。
視認性に優れ、駅方面と接続する横断歩道至近に位置するため一定の顧客流動性を確保し、且つ信号待ち等による滞留
顧客を効率的に誘引することも可能な立地条件を具備するなど、幹線沿い駅前立地としての稀少性を反映し根強い需要
を確保する。反面、供給は限定的なため地価水準も微増基調を維持。中心価格帯は４００千円／㎡台前半とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上尾駅東口駅前の商業地域である。価格判定に当たっては上尾市内を中心とする幹線沿い等商業地における現下の取引
市場の実勢を反映した比準価格を重視するとともに、最有効使用の観点から中層店舗兼事務所ビルとしての投資採算性
を反映した収益価格も考量し、且つ半年前価格等との均衡にも留意した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　上尾 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    414,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にある。企業収益も総じて
みれば回復傾向にあり、企業の業況判断も改
善している。

中低層店舗事務所ビルが連坦する駅前商業地
域で、売買、賃貸ともに常に一定の実需を確
保。地積が纏まればマンション素地としての
需要も高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
b ６ｋ０４１
１
-60		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ６ｋ０２０
３
-69		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.3m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,300)
d ６ｋ０２０
５
-69		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.1m市道、
東4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
230,467 		 100
[  53.8]
428,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
428,000 
b (　           ) 
326,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,885 		 100
[  76.2]
436,857 
437,000 
c (　           ) 
303,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
315,767 		 100
[  71.4]
442,251 
442,000 
d (　           ) 
476,283  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
500,357 		 100
[  81.7]
612,432 
612,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    433,000 円／㎡]  



上尾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,622,603 
6,413,697 
21,208,906 
17,145,500 
4,063,406 		 （　0.9545）
3,878,521 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     90,198,163 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 195.90 Ｓ6 1,010.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   239 ㎡     14.3 m x   15.9 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階の低層部は店舗、３～６階は事務所用途を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.60 
76.5 
118.30 
3,726 
440,786 		 8.0  3,526,288 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
152.10 
81.4 
123.80 
2,985 
369,543 		 6.0  2,217,258 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
175.90 
89.5 
157.40 
2,690 
423,406 		 3.0  1,270,218 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
175.90 
89.5 
157.40 
2,690 
423,406 		 3.0  1,270,218 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
175.90 
89.5 
157.40 
2,690 
423,406 		 3.0  1,270,218 
0.0  0 

計
1,010.30 
86.3 
871.70 

2,503,953 		 10,824,418 
0 
⑨年額支払賃料      2,503,953 円　×　12ヶ月　＝　      30,047,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     871.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,047,436 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,523,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,523,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,824,418 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,622,603 円　　　　（　       115,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-19		 2,225  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,891 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-18		 2,559  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,151 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,590,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,201,897 円  　　　       30,047,436　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      879,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,212,700 円  　　　　    265,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,413,697 円　（　　　　　　        26,836 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,010.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,145,500 円  
（　　　　　        71,738 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,622,603 円      
②総費用 6,413,697 円      
③純収益　①－② 21,208,906 円      
④建物等に帰属する純収益 17,145,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,063,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,878,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,198,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市宮本町３５２番１
 0310000343475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考