別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -21 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 95,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市向山２丁目２０番１１
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 上尾

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路や画地が整然とした住宅
地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 上尾駅南西方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理済みの住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線上尾駅、北上尾駅勢圏の住宅地。主たる需要者は上尾市居住者と周辺市町からの転入者である
。駅から徒歩圏外ではあるが住環境良好な郊外住宅地であり、さいたま市等県南部の市と比較した相対的割安感もあり
、戸建住宅地需要が堅調である。土地は１５０㎡程度の規模で１８００万円前後、新築戸建は３５００万円前後が中心
価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主に自用の一般住宅の敷地利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、周辺
の賃貸用共同住宅は地主の土地活用等によるものが多く、低位な賃料水準が形成されているため、収益価格は比準価格
と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域であるため、比準価格を
重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[103.0]		 [104.5]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上尾市内の人口は横ばい傾向、取引件数は増
加傾向にある。県南地域と比較した相対的割
安感により、市内の住宅需要は堅調に推移し
ている。

土地区画整理済の住宅地域で地域要因に変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
１
-41		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ６ｋ０４０
１
-49		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
c ６ｋ０４１
２
-25		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ６ｋ０４０
４
-14		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m区画街路
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
e ６ｋ０４０
４
-48		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区画街路
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,867  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,198 		 100
[ 106.9]
118,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
104,083  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
107,042 		 100
[  89.9]
119,068 
124,000 
c (　           ) 
99,773  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
99,773 		 100
[  87.6]
113,896 
119,000 
d (　           ) 
110,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,627 		 100
[  98.5]
113,327 
118,000 
e (　           ) 
141,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
134,419 		 100
[ 104.0]
129,249 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



上尾 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,757,018 
553,032 
2,203,986 
1,688,670 
515,316 		 （　0.9742）
502,021 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     11,409,568 円　　　　（　     71,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.65 ＬＳ2 152.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   159 ㎡     11.5 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸あたり専有面積約３８㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.32 
99.5 
75.94 
1,505 
114,290 		 2.0  228,580 
1.0  114,290 

 2～ 2		 居宅
76.32 
99.5 
75.94 
1,552 
117,859 		 2.0  235,718 
1.0  117,859 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.64 
99.5 
151.88 

232,149 		 464,298 
232,149 
⑨年額支払賃料        232,149 円　×　12ヶ月　＝　       2,785,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,785,788 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,640,927 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,298 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          232,149 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,689 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,757,018 円　　　　（　        17,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-7		 1,288  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,552 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-8		 1,427  
(   1,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,721 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,500 円  　　　　     26,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,432 円  　　　        2,785,788　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,900 円  　　　　     26,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,032 円　（　　　　　　         3,478 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     152.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,688,670 円  
（　　　　　        10,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,757,018 円      
②総費用 553,032 円      
③純収益　①－② 2,203,986 円      
④建物等に帰属する純収益 1,688,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,409,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市向山二丁目２０番１１
 0310000173599-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -21 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 95,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市向山２丁目２０番１１
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 上尾

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 上尾駅南西方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 平成１７年に換地処分された土地区画整理済の住宅地域で、熟成の程度は比較的高く、今後も概ね現状を維持し
つつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線等で、概ね上尾市を中心に桶川市を含む住宅地域。需要者は上尾市及び周辺市町在住の一
次取得者が多い。上尾市郊外部では宅地供給が比較的多く見られるが、近隣地域及び周辺は駅徒歩圏外にあるものの環
境が整っており、環境条件が重視される傾向が継続する中で、地価は緩やかな上昇が継続している。近隣地域内の土地
は１５０㎡程度で１８００万円前後、新築戸建物件は３０００万円台半ば程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見られるが、駅徒歩圏外にあり元本価値に見合った賃料水準は形成されておらず、土地を購入し
て収益物件を建築するケースは少ない。居住の快適性等を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる自用目
的の取引が大半で、周辺類似地域に存する取引事例から求めた比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、
収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[103.0]		 [104.5]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるが、緩やかな
回復傾向にあり、当市の住宅不動産市場も比
較的堅調に推移している。


駅徒歩圏外であるが街区整然とした住宅地域
で、一般的要因の影響により、地価はやや上
昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
１
-41		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ６ｋ０４０
４
-48		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区画街路
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
c ６ｋ０４０
４
-16		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区画街
路、北東6m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d ６ｋ０４１
２
-25		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,867  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
127,198 		 100
[ 109.0]
116,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
141,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
134,419 		 100
[ 104.0]
129,249 
135,000 
c (　           ) 
136,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
128,796 		 100
[ 109.3]
117,837 
123,000 
d (　           ) 
99,773  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
99,773 		 100
[  88.6]
112,611 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



上尾 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,766,031 
553,396 
2,212,635 
1,688,670 
523,965 		 （　0.9742）
510,447 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     11,601,068 円　　　　（　     73,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.65 ＬＳ2 152.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   159 ㎡     11.5 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約３８㎡、各階同型、計４戸を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.32 
99.5 
75.94 
1,510 
114,669 		 2.0  229,338 
1.0  114,669 

 2～ 2		 居宅
76.32 
99.5 
75.94 
1,557 
118,239 		 2.0  236,478 
1.0  118,239 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.64 
99.5 
151.88 

232,908 		 465,816 
232,908 
⑨年額支払賃料        232,908 円　×　12ヶ月　＝　       2,794,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,794,896 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,649,561 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           465,816 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          232,908 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,766,031 円　　　　（　        17,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-8		 1,427  
(   1,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.9]		 100
[ 95.0]
1,689 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,557 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-7		 1,288  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,500 円  　　　　     26,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,796 円  　　　        2,794,896　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,900 円  　　　　     26,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,396 円　（　　　　　　         3,480 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     152.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,688,670 円  
（　　　　　        10,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,766,031 円      
②総費用 553,396 円      
③純収益　①－② 2,212,635 円      
④建物等に帰属する純収益 1,688,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 523,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 510,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,210 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,601,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市向山二丁目２０番１１
 0310000173599-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考