別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -15 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市上平中央３丁目２４番７外
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等のほかに
農地が混在する新興
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 北上尾

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 北上尾駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 農地も残る区画整理が完了した閑静な住宅地域。低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線上尾駅、北上尾駅、桶川駅勢圏の住宅地。主たる需要者は上尾市居住者と周辺市町からの転入
者である。区画整理済の住環境良好な住宅地であり、さいたま市等県南部の市と比較した相対的割安感もあり、戸建住
宅地需要が堅調である。土地は１５０㎡程度の規模で２０００万円前後、新築戸建は３５００万円前後が中心価格帯と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主に自用の一般住宅の敷地利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、周辺
の賃貸用共同住宅は地主の土地活用等によるものが多く、低位な賃料水準が形成されているため、収益価格は比準価格
と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域であるため、比準価格を
重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[101.5]		 100
[149.8]		 [106.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上尾市内の人口は横ばい傾向、取引件数は増
加傾向にある。県南地域と比較した相対的割
安感により、市内の住宅需要は堅調に推移し
ている。

住環境良好な住宅地で、市内での割安感もあ
り需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-3		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(50,100)
b ６ｋ０４０
７
-19		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(70,100)
c ６ｋ０４０
３
-53		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東4m、角地
１低専
地区計画等
(80,100)
d ６ｋ０４１
２
-76		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
南西4m、角地
１低専

(60,80)
e ６ｋ０４０
９
-9		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
147,331 		 100
[ 108.0]
136,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
102,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
98,756 		 100
[  85.4]
115,639 
123,000 
c (　           ) 
109,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
103,480 		 100
[  82.7]
125,127 
133,000 
d (　           ) 
105,001  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
100,742 		 100
[  84.5]
119,221 
126,000 
e (　           ) 
83,457  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
87,595 		 100
[  77.3]
113,318 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



上尾 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,059,252 
649,547 
2,409,705 
1,979,820 
429,885 		 （　0.9742）
418,794 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,518,045 円　　　　（　     47,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.22 ＬＳ2 187.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   199 ㎡     10.5 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸あたり専有面積約４６㎡のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
93.53 
99.6 
93.13 
1,362 
126,843 		 2.0  253,686 
1.0  126,843 

 2～ 2		 居宅
93.53 
99.6 
93.13 
1,404 
130,755 		 2.0  261,510 
1.0  130,755 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187.06 
99.6 
186.26 

257,598 		 515,196 
257,598 
⑨年額支払賃料        257,598 円　×　12ヶ月　＝　       3,091,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,091,176 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,930,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           515,196 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,598 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         123,933 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,059,252 円　　　　（　        15,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-5		 1,034  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,466 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,404 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-6		 1,707  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
1,688 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,000 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,647 円  　　　        3,091,176　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,500 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         649,547 円　（　　　　　　         3,264 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     187.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,979,820 円  
（　　　　　         9,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,059,252 円      
②総費用 649,547 円      
③純収益　①－② 2,409,705 円      
④建物等に帰属する純収益 1,979,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 429,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 418,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,518,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市上平中央三丁目２４番７
 0310000279754-0000
2 　上尾市上平中央三丁目２４番６
 0310010089554-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -15 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市上平中央３丁目２４番７外
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等のほかに
農地が混在する新興
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 北上尾

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 北上尾駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅等のほかに農地等が混在する新興住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ高崎線沿線で概ね上尾市北部の圏域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者が多い。景気
は緩やかに回復しており、雇用環境が改善する下で、不動産に対する購入マインドは底堅い動きが見られる。土地は１
００㎡から１５０㎡程度の規模で１，２００万円から１，９００万円程度、新築戸建は２，７００万円から３，４００
万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、上尾市内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理
論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや
低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準と
し、収益価格を幾分参考として、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[101.5]		 100
[151.0]		 [106.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、中東情勢、海外経済
の減速等による下振れリスクにも留意すべき
である。

一般住宅等のほかに農地等が混在する新興住
宅地域であり、地域要因に特段の変動は見ら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４１
２
-17		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
北4.5m、角地
１低専

(60,80)
b ６ｋ０４０
３
-53		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東4m、角地
１低専
地区計画等
(80,100)
c ６ｋ０４０
７
-10		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
d ６ｋ０４１
３
-31		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
119,446 		 100
[ 102.0]
117,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
109,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
103,480 		 100
[  88.4]
117,059 
124,000 
c (　           ) 
121,627  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
118,135 		 100
[  97.4]
121,289 
129,000 
d (　           ) 
143,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
135,385 		 100
[ 113.2]
119,598 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



上尾 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,085,794 
650,620 
2,435,174 
1,979,820 
455,354 		 （　0.9742）
443,606 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,081,955 円　　　　（　     50,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.22 ＬＳ2 187.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   199 ㎡     10.5 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４６㎡のファミリータイプを中心とした居宅計４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
93.53 
99.6 
93.13 
1,375 
128,054 		 2.0  256,108 
1.0  128,054 

 2～ 2		 居宅
93.53 
99.6 
93.13 
1,415 
131,779 		 2.0  263,558 
1.0  131,779 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187.06 
99.6 
186.26 

259,833 		 519,666 
259,833 
⑨年額支払賃料        259,833 円　×　12ヶ月　＝　       3,117,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,117,996 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       162,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,955,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           519,666 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          259,833 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,008 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,085,794 円　　　　（　        15,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃１１
　　　　-5		 1,034  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 85.0]
1,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,415 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃１１
　　　　-6		 1,707  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]
1,547 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,000 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,720 円  　　　        3,117,996　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,500 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         650,620 円　（　　　　　　         3,269 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     187.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,979,820 円  
（　　　　　         9,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,085,794 円      
②総費用 650,620 円      
③純収益　①－② 2,435,174 円      
④建物等に帰属する純収益 1,979,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 455,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 443,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,081,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市上平中央三丁目２４番７
 0310000279754-0000
2 　上尾市上平中央三丁目２４番６
 0310010089554-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考