別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市浅間台３丁目３３番１１
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理済の
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 北上尾

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 北上尾駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済みの閑静な低層住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、北上尾駅勢圏を中心とした上尾市西部の住宅地域である。需要者は上尾市及び周辺市
町在住の一次取得者層が中心である。北上尾駅からやや距離があるものの、中規模一般住宅を中心とした区画整理済み
の住宅地域であり、良好な近隣環境が確保されていることから、地価はやや強含みで推移している。市場の中心価格帯
は、土地で２，０００～２，５００万円程度、新築戸建住宅は総額３，５００～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした区画整理済みの住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地所有者
による節税目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。周辺
では自用目的の取引が大半であり、多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上尾 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。上尾市内の
人口は微増傾向、取引件数は回復傾向で推移
しており、需給動向はやや強含み傾向にある
。

北上尾駅からやや距離のある区画整理済みの
住宅地域であり、特段の地域要因の変動はな
く、地価はやや強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-8		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
b ６ｋ０４０
６
-19		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ６ｋ０４０
９
-1		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
d ６ｋ０４０
７
-10		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
e ６ｋ０４０
６
-17		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,759  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
108,444 		 100
[  90.7]
119,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
114,221  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
110,614 		 100
[  88.9]
124,425 
130,000 
c (　           ) 
118,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
116,108 		 100
[  90.3]
128,580 
134,000 
d (　           ) 
121,627  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
118,135 		 100
[  94.6]
124,878 
130,000 
e (　           ) 
111,045  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
102,401 		 100
[  92.6]
110,584 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



上尾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,526,290 
744,424 
2,781,866 
2,303,320 
478,546 		 （　0.9742）
466,200 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,595,455 円　　　　（　     50,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.69 ＬＳ2 207.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   210 ㎡     10.8 m x   19.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５２㎡のファミリータイプを中心とした居宅計４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
103.95 
99.6 
103.53 
1,412 
146,184 		 2.0  292,368 
1.0  146,184 

 2～ 2		 居宅
103.95 
99.6 
103.53 
1,456 
150,740 		 2.0  301,480 
1.0  150,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.90 
99.6 
207.06 

296,924 		 593,848 
296,924 
⑨年額支払賃料        296,924 円　×　12ヶ月　＝　       3,563,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,563,088 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       185,281 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,377,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           593,848 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          296,924 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,526,290 円　　　　（　        16,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃０４
　　　　-10		 1,109  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃０４
　　　　-11		 1,016  
(     974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 75.0]		 100
[ 91.8]		 100
[ 95.0]
1,555 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,000 円  　　　　     35,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,524 円  　　　        3,563,088　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,200 円  　　　　     35,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         744,424 円　（　　　　　　         3,545 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     207.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,303,320 円  
（　　　　　        10,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,526,290 円      
②総費用 744,424 円      
③純収益　①－② 2,781,866 円      
④建物等に帰属する純収益 2,303,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 478,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 466,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,595,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市浅間台三丁目３３番１１
 0310000156077-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上尾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 -11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市浅間台３丁目３３番１１
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理済の
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 北上尾

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 北上尾駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 街区の整った既存住宅地域で中規模住宅等が建ち並んでおり、低層住宅地域として熟成している。当面は現状を
維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北上尾駅、上尾駅を中心とする高崎線沿線の住宅地域。主な需要者は市内に地縁を有する個人であるが
、分譲を目的とした不動産業者等も考えられる。近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で需要は底堅く、小
規模建売住宅においては高値取引も散見される。景気は緩やかに回復し、所得及び雇用環境には改善がみられ、地価は
上昇傾向にある。土地の中心価格帯は２００㎡程度で２５００万円前後、新築戸建住宅は総額３０００万円台後半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏における取引価格から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価
格は共同住宅等を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域周辺では自用の住
宅地が取引の中心となっており、新たに土地を取得して収益物件を建てるケースは稀で、収益価格の信頼性は相対的に
低い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に、需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上尾 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるが、緩やか
に回復している。雇用、所得環境も改善しつ
つある。上尾市の人口は微増、土地取引件数
は増加している。

低層住宅が建ち並んだ住宅地域で、地域の特
性に影響を与える要因の変動は特に認められ
ない。需給動向等を反映した地価は緩やかな
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 上尾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０４０
４
-8		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
b ６ｋ０４０
９
-1		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
c ６ｋ０４０
６
-19		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
d ６ｋ０４０
７
-10		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,759  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
108,444 		 100
[  91.7]
118,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
118,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
116,108 		 100
[  93.2]
124,579 
130,000 
c (　           ) 
114,221  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
110,614 		 100
[  90.9]
121,688 
127,000 
d (　           ) 
121,627  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
118,135 		 100
[  95.1]
124,222 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



上尾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,521,374 
744,225 
2,777,149 
2,303,320 
473,829 		 （　0.9742）
461,604 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,491,000 円　　　　（　     50,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.69 ＬＳ2 207.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   210 ㎡     10.8 m x   19.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５２㎡のファミリータイプを中心とした２階建共同住宅（各階２戸、計４戸） ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
103.95 
99.6 
103.53 
1,410 
145,977 		 2.0  291,954 
1.0  145,977 

 2～ 2		 居宅
103.95 
99.6 
103.53 
1,454 
150,533 		 2.0  301,066 
1.0  150,533 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.90 
99.6 
207.06 

296,510 		 593,020 
296,510 
⑨年額支払賃料        296,510 円　×　12ヶ月　＝　       3,558,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,558,120 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       185,022 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,373,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           593,020 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          296,510 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,654 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,521,374 円　　　　（　        16,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０４賃０４
　　　　-10		 1,109  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,421 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,454 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０４賃０２
　　　　-9		 1,190  
(   1,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 80.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
1,599 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,000 円  　　　　     35,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,325 円  　　　        3,558,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,200 円  　　　　     35,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         744,225 円　（　　　　　　         3,544 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     207.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,303,320 円  
（　　　　　        10,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,521,374 円      
②総費用 744,225 円      
③純収益　①－② 2,777,149 円      
④建物等に帰属する純収益 2,303,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 473,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 461,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,491,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市浅間台三丁目３３番１１
 0310000156077-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考